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卖得虽红火怎奈余粮多 这一年洛阳楼市痛并快乐着

洛阳商报   2013-12-14 00:00

[摘要] 从2012年下半年开始,陷入低迷的房地产市场逐渐回暖,加上土地市场的活跃,2013年我市的房地产市场呈现出升温之势。

 

从2012年下半年开始,陷入低迷的房地产市场逐渐回暖,加上土地市场的活跃,2013年我市的房地产市场呈现出升温之势。

上半年看数据:走价又走量土地成交活跃

今年上半年,洛阳楼市堪称“春意盎然”,土地市场也颇为活跃。有数据显示, 2013年上半年洛阳经营性土地成交12宗,成交面积68.43万平方米,约1026亩,同比增长53.1%;成交金额18.16亿元,成交均价与去年同期基本持平。

从区域上看,上半年新区土地成交地块2宗,成交面积95亩;涧西区成交地块2宗,成交面积65亩;老城区成交地块2宗,成交面积303亩;瀍河回族区成交地块1宗,成交面积13亩;高新区成交地块3宗,成交面积408亩;伊滨区成交地块2宗,成交面积142亩;西工区无土地成交。

新区土地饱和,涧西区、西工区土地成本过高,供应主力集中于高新区、老城区和伊滨区。高新区摘得上半年土地成交桂冠,预示着洛阳房地产市场的竞争压力更多地分流到土地成本较低的新开发区域。

住宅供应增量

相关网站数据监控中心的统计数字显示,2013 年上半年,洛阳楼市总供应面积为271.88万平方米,销售面积为 205.72 万平方米,整体均价达到每平方米5071元,同比分别增长 38.41%、65.85%、7.89%。

从趋势来看,供应高峰集中在 1月和 4月前后。3月、4月加上五一期间,开盘楼盘共计 22 个,几乎占了上半年开盘楼盘总数的一半。上半年共有 48 个楼盘开盘,认筹项目 39 个。

在区域分布方面,涧西区、西工区、新区等成熟板块商品房供应相对均衡,其中西工区凭借天城一品、升龙广场、名优雅筑等规模楼盘和大型经适房项目国宝花居,以62.22万平方米的供应量位列榜首;新区上半年主力供应项目为大曌国际广场、泉舜财富中心、盛世新天地等;涧西区以升龙城、建业世纪华阳为主;此外,分属瀍河回族区和经开区的两个百万平方米方项目君河湾和开元壹号入市,极大地增加了区域楼盘的供应体量。

【综合分析】

延续2012年年末楼市翘尾态势,今年上半年洛阳商品房销售红透半边天,整体销售面积是去年同期的2倍以上。除2月受传统节假日影响、6月出现回落迹象外,其他月销量均保持在30万平方米以上,大幅超过去年同期水平,特别是3月、4月达到了顶峰,其中,开盘价格成为去化的决定因素,优惠促进成交。

上半年,多个大盘携刚需产品入市,购房者的改善性需求得以释放,部分高端楼盘的产品因为创新而备受市场追捧,供应充足、产品的多样化等推动了销售。此外,随着房租上涨,房产投资又显现出一定优势,这些都推动市场呈现出供销两旺的局面。

虽然今年2月以来房源去化速度加快,累积的高库存进一步削减。但洛阳整体房地产市场库存高企的局面并未得到真正改善,去库存仍将是房地产市场所要面对的主要问题。从今年下半年开始,楼市的供需矛盾开始逐渐显现。

下半年看市场:去库存压力大

7-8月淡季发力

随着气温的攀升,6月之后楼市进入短暂休整期。7月、8月本是传统的楼市营销淡季,但在去化压力之下,许多楼盘仍借“暑热”之名加大了促销力度。继7月底中弘卓越城、君河湾两大楼盘开盘热销后,8月又有9个项目加入到开盘或加推的阵容中来。

虽然借助春季旺销期,市场去化量增加,但7月我市商品房总体库存面积在经历了连续两个月的负增长后再一次“大补仓”,库存面积为26.48万平方米,1-7月累计库存面积为92.64万平方米,整体库存面积仍处在高位。而且潜在的供应量还在持续增加,市场去库存的压力依然很大。

9-10月旺季平稳

近几年“金九银十”对市场的推动作用有所减弱,但作为全年的最后一个营销旺季,它仍是开发商推盘的黄金时期。据不完全统计,今年9月、10月,我市共有近20个项目开盘,在这些项目中,纯新盘的数量达到8个。

今年楼市“金九银十”在去化压力影响之下表现更趋平稳。从相关数据看,2011年至2012年,市场供应量持续增加,平均年供应量在460万平方米左右,而今年1至9月市场整体供应量已达到401万平方米,再加上一些没有获取预售许可证的项目参与竞争,市场压力可见一斑。

这两个月,我市各大楼盘售楼部来电、到访量虽有明显増加,成交量也随之增长,但并没有出现成交井喷的现象。

【综合分析】

临近年末,各楼盘完成年度销量和回款的压力日益加大,去库存的目标更是任重而道远,所以楼市各种优惠促销活动轮番登场,开发商纷纷“抢收”,优惠幅度堪比“金九银十”。 加上城市改造和刚需产生的大量购房群体,洛阳楼市在双向需求的刺激下逐渐升温,高库存压力之下,整体表现平稳。但由于年底大多数银行贷款审批难度加大,一些需求释放受到影响

时至今日,2013年楼市平稳收官大局已定,就目前市场的供需态势看,在各类营销活动的刺激下,洛阳楼市将保持稳中有升的态势迎接2014年。

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