[摘要] 资金成本上升,资产价格承压。2014年,银行负债成本上升将传导至实体经济,资金成本快速上升带来成交量调整风险,但由于地产开发商资金情况好于2011年,且2013年拿地及新开工均较为谨慎,因此预计价格调整将缓于销量调整。不同城市间市场由于供需差异将进一步加剧区域分化,进而可能引发政策的区别分化。
资金成本上升,资产价格承压。2014年,银行负债成本上升将传导至实体经济,资金成本快速上升带来成交量调整风险,但由于地产开发商资金情况好于2011年,且2013年拿地及新开工均较为谨慎,因此预计价格调整将缓于销量调整。不同城市间市场由于供需差异将进一步加剧区域分化,进而可能引发政策的区别分化。
土地溢价率将逐步走低 行业销量面临流动性收紧
近期多地调控政策明确提出明年要增加土地供应，土地溢价率可能逐步走低，而经过4-6个月的政策消化，同策咨询研究部张宏伟认为：2014年上半年将是拿地期，建议房企到时积极拿地，为将回暖的房市早作准备。当前，调控政策密集出台，土地成交溢价率处于高位的土地市场条件下，并不是拿地的时机，建议房企谨慎拿地，尤其对于体量大、总价高、溢价高的土地需谨慎考虑，避免财务风险。
虽然整体行业销量面临着流动性收紧及基数较高等不利因素,但现在正处于经济改革转型期的时间窗口,改革大船将催生众多主题性投资机会,土地改革及国企改革依然是值得关注的方向。土地改革,其本质是为了加快土地的流转和利用,增加城市建设用地,促进经济增长。短期内所有土地改革核心仍是围绕流转和用地指标进行。
映射到投资上,受益的企业类型将分为模式符合城镇化“产业+发展”方向,更适应低级别城市开发环境的区域型龙头及大城市中的土地更新先锋。国有地产改革的可能路径有两条,其一为上市公司成为地方资源整合平台。这将为土地储备较少,市值较小的公司带来显著的投资机会。其二为改革出资人制度,完善分配制度。由于现有地方国有企业在经营效率上与民营企业有明显差距,若未来可完善激励,引入市场化机制,将带来业绩的持续提升。
相对刚需市场政策敏感度下降 政策背景下把握推盘时机
累计来看,1-11月30个大中城市商品房销售套数同比增9%,其中一线城市同比增10%,二线城市同比增4%,三线城市同比增25%。由于去年高基数原因,累计增速依然呈现持续下滑趋势。今年9月以来,相继有12个城市出台了楼市调控政策,其中除北京外,均针对需求强化调控力度。从这些区域政策出台后市场成交情况看,政策负面影响并不显著,也远小于之前政策对楼市成交量的影响程度。
12月是2013年房价控制目标考核年度的最后一个月,意味着短期地方调控政策风险将释放完毕,而地方调控政策对当地楼市负面影响目前看并不显著。郑州在政策后销量虽降,但幅度不及以往；而深圳新房销量甚至反而上升,二手房下降也有限。政策后深圳、武汉、南京、南昌等地,新推楼盘销售率仍在较高水平。这和目前相对刚需市场对政策敏感度下降以及需求对房价预期未明显改变有关。
调控背景下，把握好推盘时机，市场行情火爆时要不失时机加紧推盘，比如9月、10月的市场成交放量期。而在市场处于政策观望期，成交萎靡时要适当控制推盘节奏，特别是高端住宅，比如近日多地二套房限购加码，则不宜推出高端住宅，应多推受政策影响较小的刚需盘。经过4-6个月的政策消化之后，预计2014年3-5月市场将再次迎来放量窗口期，房企应抓住时机，加紧推盘。
沪深、大陆在港上市房地产公司2012年总资产周转率分别为0.27、0.23，存货周转率分别为0.41、0.33。2013年一季度，沪深上市房地产公司存货周转率已较上年同期增加了0.04，越来越多的房地产上市公司持续加快项目结算、储备营运资金，以满足未来扩大投资所需。未来，在行业利润率逐步降低的大趋势下，房地产公司需继续紧跟市场变化调整开发节奏，优化产品结构和定价策略，以加快周转速度。
新型城镇化存在潜在投资价值 深度城镇化将使住房条件改善
中共中央政治局12 月3日召开会议,会议提出要走新型城镇化道路,并表示将于2014 年出台实施国家新型城镇化规划,落实和完善区域发展规划和政策,增强欠发达地区发展能力。
从历史经验上看，中国城镇化的推进总是和大规模开展基础设施建设和开发房地产密切相关。新型城镇化也会带动基础设施等方面的建设，因此二三线城市的地产公司以及布局二三线城市的开发商均有长期利好。新型城镇化首次提出城镇化的质量，因此和城镇化相关的轨道交通，环境污染问题，能源紧张将会有所改观，这也是未来房地产市场潜在的投资价值。
深度城镇化将使得农村土地更加集中，农资流通渠道的扁平化和下沉势在必然，土地流转过程中具有良好渠道和品牌的房地产企业有望获得更好发展。伴随着新型城镇化带来的住房条件的改善，新型城镇化也有望带动人们对手机、电脑、电视等方面的需求。从过去的情况来看，由于受制于收入增速慢和城乡收入差距大等方面的原因，农村居民此类消费方面的保有量及渗透率方面都低于城镇居民，而这一情况将在未来有所改变。
12月7日，万达集团董事长王健林在2013中国企业领袖年会上表示，中国房地产市场估计还有15～20年就会倒，因为城市化进程基本完成后，房地产市场规模就会下来，大幅度衰减。对此，华远地产董事长任志强在微博上回应称“一手房少了，不等于楼市倒了”。
王健林作为中国商业地产巨头，讲话不无道理，因为他认为，从现在算起15～20年，人75%变成市民，农民大概只有20%，这个时候城市化进程基本完成，中国的工业化也基本完成。这个时候房地产市场规模一定会下来，大幅度衰减，不会像现在几千万从业人员。
任志强一直是楼市的春天派，甚至可以称作暴涨派。虽有“任大炮”“北毒”之称，不幸的是，任大炮的话总是很灵验，他那张扬率真的作风，反而成为“姑娘们最想嫁的人”。这次任志强不肯苟同王健林的观点，也符合他一贯看涨的作风。至少他不像某些骑墙派，一会说房价要涨，一会说房价要跌。
必须承认，王健林的话有道理。中国发展很不平衡，尤其是城乡差距量大面广，差距就是潜力，未来几十年的发展潜力在城镇化。不难看出，中国的城镇化步伐还要加快，将来会有更多的村落被“消灭”，更多的农民进城变成市民。中国城镇化率现在50%左右，按照国际化发达国家经验来看，一般会在60%到70%间迎来一个拐点，从高速增长减为平稳增长。据统计，近年来，中国每年有1500万人由农民变成了市民，城镇化规模全球居首，农民变成了市民，要在城市购房是必须的。问题是这部分人是否有能力买房，还是个未知数。从短期来看，不能把房地产价格上涨的原因完全归结到城镇化层面去。而从长远看，城镇化对房地产业是有影响的。城镇化会给房地产业带来巨大需求。只要工业化和城镇化没有结束，那么，对住房的需求就始终存在，中国“人多地少”的基本国情也决定了住房在中国长期供应都存在偏紧的状态。
只有等中国工业化和城市化基本完成，中国房地产行业才会进入收缩期，房价才会出现真正逆转，这个阶段可能10年之后才会到来。不过，届时楼市未必就会倒。从这个层面来讲，任志强的话也属客观。
中国加速工业化和城镇化的今天，我实在难以看到，未来房价会有太大的跌幅。至于其他的所谓地价上涨、原材料涨价、人口红利消失、营销成本上涨等因素就不必再说了罢。如果如任志强所说，老百姓的买房钱，被政府拿走了七成以上，那么，我更难看到房价下跌的理由了。
但是，树再高，也不会涨上天。可以肯定，房价不会像永动机一样，无休止地上涨。一旦中国的工业化和城镇化进程基本完成，房地产市场规模就会下来，甚至大幅度衰减，因为市场需求接近饱和，房价也就是失去了上涨的根本动力。或许，这已经是十年之后的事儿了。
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