[摘要] 看似没变，其实已大变。在党的十八届三中全会全面深化改革若干重大问题的决定中，对于“房价”“房地产调控”等热点话题虽未置一词，但有关“建立城乡统一的建设用地市场”“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”......
看似没变，其实已大变。在党的十八届三中全会全面深化改革若干重大问题的决定中，对于“房价”“房地产调控”等热点话题虽未置一词，但有关“建立城乡统一的建设用地市场”“把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系”，以及“加快房地产税立法并适时推进改革”等重大基础性改革举措，被专家视为顶层设计下的住房政策新路。
检索1998年住房制度改革以来的历届三中全会决定，比对自2003年开始为抑制房地产过热而采取的各种调控措施，会发现，房地产调控政策正在经历十年来未有之大调整。
房地产税 不是房地产政策全部，并非打压房价，但有利减少泡沫
在上海、重庆两地试点两年多的房产税真的要来！十八届三中全会决定中，“加快房地产税立法并适时推进改革”的表述，顿成热议焦点。细察之，十八届三中全会关于房地产税改革的决定，与十六届三中全会提出在条件具备时开征物业税相比，指向更为明晰，任务更加紧迫。
房地产税改革究竟会带来什么？从各国案例看，房地产税作用有三，一为地方政府提供财政收入来源，二可调节社会贫富差距，三能增加持有房屋成本，一定程度上影响楼市预期。
“房产税改革是我国新一轮房地产调控的制度建设内容。”财政部财政科学研究所所长贾康说，其目的并非单纯为打压房价，实质上是经济调节杠杆。或许，房产税难以改变未来伴随城市化进程的房价上涨趋势，但一定有对冲房价上升、减少泡沫的效应。联合国经济与社会事务部全球经济监测中心主任洪平凡认为，作为市场经济国家普遍征收的税种，房地产税既能稳定地方政府的财政收入，也能对调节贫富差距起到一定作用。这就意味着，税收工具是房地产政策的重要组成部分，但不是全部。
调控新路 从“调短期”到“利长远”，供应端、需求端及手段有变
业内认为，对于年内部分城市高达30%的房价飙涨，政府不再从压低“需求”着手，而是调整思路增加“供给”。
回望中国房地产市场的来路，1988年，国务院印发住房制度改革实施方案,1998年，福利分房在制度上寿终正寝，市场化住房消费由此启动。到2003年，中国房地产业逐渐成为支柱产业，同时楼市开始了“过热-调控-飙涨-再调控”的循环。此后的历年调控，大多突出限银根、限地根、限交易。
如何建立真正的长效机制？业内人士分析，中央的应对之策是，首先，在供应端，从供地这一源头着手，增加楼市供给。国土资源部数据显示，今年前三季度住宅用地供应远超近五年同期均值，同比增约30%。其次，在需求端，“把调节人民群众住房需求放在重要位置，倡导符合国情的住房消费模式”。华创证券分析认为，这意味着推进房地产税改革、扩大试点已是近在眼前。第三，在手段上，调控回归市场化方向，同时实行两分法：商品房强化市场化运行，保障房需要政府调控。十八届三中全会决定，让市场在资源配置中起决定性作用，同时更好发挥政府的作用。
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顶层设计 面对“土地财政”利益链，“去GDP崇拜”，去土地财政弊病
十八届三中全会前夕，受邀在中央政治局集体学习会上授课的清华大学教授刘洪玉曾指出，有许多房地产调控政策是为了应对市场出现的短期问题，政策随市场环境的变化不断反复、叠加，未形成科学、合理、清晰的政策体系。一些政策短期内似乎取得了效果，但长期来看，又引发许多新问题甚至是更严重的问题。
如何破局？亟须顶层设计。洪平凡说，与他国不同，中国房地产还涉及诸如户籍、土地财政、征地等复杂因素。这些问题的核心之一在于地方政府的“土地财政”，高地价、高利润下，高房价在所难免。如何拆解这一利益链？根本一点，革新考核体系，“去GDP崇拜”。十八届三中全会决定，完善发展成果考核评价体系，纠正单纯以经济增长速度评定政绩的偏向。同时，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系。同时，还需完善土地制度，革除土地财政的弊病。正如国家行政学院经济学部许正中教授所说，有的地方是“一房多吃”，既吃土地出让金，又吃转让住房的交易税、个税。这既有先前过分考核GDP所催生的地方投资冲动，又有地方财权与事权不匹配所导致的“借地生财”的原因。
对此，十八届三中全会的决定逐条提出解决之道：一方面，深化财税体制改革，建立事权和支出责任相适应的制度。另一方面，完善土地制度，建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让，并与国有土地同等入市、同权同价。同时，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值分配机制。这为限制地方对土地的攫取提供了制度安排。
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近期，随着各大城市房价的持续上涨，许多需要在年内完成房价调控目标的城市纷纷出台新的调控措施，这些对于短期市场运行可能会有一些影响。但与此同时，也有一些城市在悄然松绑。这使得那些企图通过这些措施去观察未来楼市趋势的人们感觉到诸多不确定因素。
但从另一个角度看，这或许也正是今后房地产市场的主要调控方式——用市场手段解决市场问题，政策层面只给出更具统一性的长效模式，而适时的微调，则交由各地根据不同城市的具体情况去决定其调控方向。成效如何，则需要等待市场给出答案。
楼市长效调控机制尚未完全建立，多个二线城市调控再加码。
昨日（11月26日），据《每日经济新闻》记者不完全统计，目前已有12个城市出台新的楼市调控措施，除个别城市外，政策基调以收紧为主。同时，在北上广深调控政策出台后，调控潮由一线向二线城市蔓延。
链家地产研究院张旭告诉记者，11个城市都以收紧为主，限购以及限贷政策都有不同程度升级，短期内或对市场形成明显冲击。同时，各城市基本都对未来土地供应规模进行披露，以稳定市场长期预期。预计未来地方政府会根据当地经济、房地产市场、人口规模以及房价走势等多角度权衡，出现“一刀切”的可能性降低。从这个角度看，今年末的调控潮或仅限于房价上涨较快的部分一二线重点城市。
多地加码楼市调控
今年9月初，郑州率先出台地方调控措施，收紧了部分政策，比如“对于未满20周岁的单身人员，暂停其在本市限购区域购房”。随后4个一线城市相继跟进，在广州出台楼市加码政策后，武汉、沈阳等二线城市也陆续收紧调控。
记者发现，按照国家统计局数据，已经出台调控政策的二线城市10月新建住宅价格涨幅基本都超过10%，在70个大中城市中涨幅偏高。
中原地产研究部总监张大伟说，后续可能有超过20个城市继续出台地方收紧调控的文件。今年新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到21个，这些城市要完成年度调控任务已基本无望。
从各地的调控政策看，主要以提高外地购房者门槛以及上调二套房首付比例为主，以沈阳为例，其在11月25日出台的政策就将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限，由1年以上提高到2年以上。此外，未来沈阳居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。同时，武汉也在抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。
针对开发商的限价，各地都不约而同地指出：加强和完善商品房预售管理，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。
值得关注的是，在此次调控潮中，12个城市中有9个表态将会扩大土地供应规模，尤其是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或有所扩大。
武汉的政策明确，增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度，力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去5年年均实际供应量增加20%以上。
据克尔瑞数据显示，很多二线城市面临着较大的供应问题，武汉市自今年3月以来，单月成交面积一直保持在100万平方米以上，但仅有4个月的供应面积超过了100万平方米。
上海易居房地产研究院研究员严跃进表示，部分二线城市房价上涨的背后，是供不应求的矛盾。当月度新增供应量远远不及市场需求、住房库存去化周期明显偏，就使得此类城市房价上涨具备内生动力。
张旭分析说，在短期政策出台的同时，各城市基本都对未来的土地供应规模进行预先披露，这能够起到稳定市场长期预期的效果。
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