[摘要] 十八届三中全会《决定》提出要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这让一部分人以为看到了“小产权”转正的希望。
十八届三中全会《决定》提出要建立城乡统一的建设用地市场，在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价。这让一部分人以为看到了“小产权”转正的希望。而昨天，国土资源部、住房城乡建设部联合发出紧急《通知》，要求各地坚决遏制最近一些地方出现的违法建设、违法销售“小产权房”问题。
《通知》中称，建设、销售“小产权房”，严重违反土地和城乡建设管理法律法规，不符合土地利用总体规划和城乡建设规划，不符合土地用途管制制度，冲击了耕地保护红线，扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害了群众利益，影响了新型城镇化和新农村建设的健康发展，建设、销售和购买“小产权房”均不受法律保护。
《通知》中还特别强调，要全面、正确地领会十八届三中全会关于建立城乡统一的建设用地市场等改革措施。坚持依法依规，严格执行土地利用总体规划和城乡建设规划，严格实行土地用途管制制度，严守耕地红线，坚决遏制在建、在售“小产权房”行为。
据了解，近年来，国务院有关部门多次重申农村集体土地不得用于经营性房地产开发，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住房和“小产权房”。去年，国土部、住建部还专门下发了《关于坚决遏制违法建设、销售“小产权房”的通知》，对在建、在售的“小产权房”坚决叫停，严肃查处，并要求各地有关部门对顶风违法建设、销售，造成恶劣影响的“小产权房”案件，要公开曝光，挂牌督办，严肃查处，坚决拆除一批，教育一片，发挥警示和震慑作用。
《通知》还指出，各地要对违法建设、销售的“小产权房”开展一次集中排查摸底，结合实际研究提出分类处理的意见。
记者追访
明着卖变为暗着销
小产权房项目仍号称“万无一失”
国土部、住建部的通知，给违规操作的小产权房再敲了一记警钟。开发企业会怕么？今天上午，记者再度追访了此前曾曝光的马驹桥6.8万元小产权，发现伪装成廉租房的项目仍在销售，只不过从“明着叫卖”变为“暗地销售”。
“全款6.8万元起，亦庄经典公寓，送豪装，送厨卫。”这是这栋名为“瀚林公寓”的小产权房，11月初在58同城网上打出的叫卖广告。上午，记者再度搜索瀚林公寓项目，发现58同城上的招租广告已全部撤下。不过，在赶集网上，记者仍然看见了“漏网”的二手房信息：投资、自住6.8万元总款，入驻北京的选择，售卖的就是“瀚林公寓”的房源。
记者又以购房人的身份，联系了自称姓王的销售人员。听说记者想买房投资，在犹豫了一后，王先生才表示，手里确实还有房源，但如今已作为“内部房”，不对外宣传了，所以要悄悄购买，不能声张。但对于不对外宣传的原因，王先生只以企业要求为由，不愿再多谈起。
和上次记者调查时一样，自称姓王的销售员也表示房子属于40年产权的“廉租房”，公寓土地是企业从当地村子租来的，只签订租赁合同。记者一次性付清款项后，便拥有了产权，自住、转租、转售都没问题。不过，在单套的售价上，却比上次略涨了一些，40平方米的南向户型，单套总价20万元。之前，55平方米的两居户型，对外报价才25万元。
“这房子最近卖得可好了，没剩几套了。”王先生一再催促记者今天就能去看房。至于政策风险，他的说法是“放心，万无一失。”“我们又没和您签买卖合同，租赁合同不能算小产权房。而且，合同里都写明了，如在租赁期内出现变故，购房者可以享受退租金或是获得拆迁补偿。”
随后，记者又回访了另外两个小产权房项目。同样的，销售人员的语气明显变得低调许多，都表示不想声张卖房，但依然欢迎记者抓紧去认购剩余房源。
一位房地产内部人士告诉记者，十八届三中全会后，一些投机分子以小产权房即将转正的说法，误导市场，借机叫卖小产权房。由于小产权房的房价普遍比周边商品房低40%至50%，价格优势明显，也使得近期市场出现了一股小产权房投资热。而且，为了规避政策风险，所有的项目都只和购房人签订租赁合同。不过，从两部委昨日下发的通知看，将农村集体经营性地块违规转变成住宅的小产权房，不论是签订出租或出售合同，都不可能转正。
11月20日，国务院常务会议决定将整合不动产的登记职责，建立不动产统一的登记制度，引发了各界广泛的关注。SOHO中国董事长潘石屹近日一语落地，认为“不动产统一登记制度是个好政策，如果今年实施，房价马上会跌。”
实际上在过去六年里，整合不动产统一登记这块“硬骨头”一直悬而未决，眼下在房地产调控的大幕下再次被提及，是否意味着房地产税即将开征？由此衍生的房价走势的相关探讨也呈现升温之势。
治疗“病根”：
不动产登记职责整合统一
早在2007年，《物权法》出台时就明确提出不动产实行统一登记制度，而在今年3月，国务院办公厅就此再次对于相关部门的机构的改革和职能的转变做出了重申，并要求2014年6月底前出台不动产登记条例。不过截至目前，不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法等难题尚未根本解决，由此产生的尴尬，无疑是不动产登记机构的“多个行政”部门。
而11月20日的会议则从根源入手，治疗“病根”――会议决定，由国土资源部负责指导监督土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记职责。行业管理和不动产交易监管等职责继续由相关部门承担。各地在中央统一监督指导下，结合本地实际，将不动产登记职责统一到一个部门。其次要消除“信息孤岛”，建立不动产登记信息管理基础平台，实现不动产审批、交易和登记信息在有关部门间依法依规互通共享，并再次推动建立不动产登记信息依法公开查询系统。
中国房地产业协会副会长朱中一（财苑）对《金融投资报》记者表示，“不动产统一登记制度事实上有助于房产信息的公开透明化，对于房地产市场有向好作用。”事实上，在多位业内人士看来，伴随着可操作性的提升，我国不动产统一登记将提速前行，房市调控长效机制加快完善。
调控手段：
2014年房产税或突围
对于翘首以盼出台长效机制的房地产市场而言，房地产信息联网也是不动产登记的重要环节与房产税开征的重要基础，二者增添了密不可分的关联性。由此，不动产统一登记系统和管理体制建立以后，对房地产调控领域改革形成了支撑作用。
信达证券分析师崔娟分析指出，统一实施不动产登记制度，有利于摸清房地产市场整体情况，尤其有利于切实掌握存量房状况；实现房产信息联网、解决房产税征收技术障碍；同时有利于房地产市场形成合理预期，抑制房地产投机。
同策咨询研究部总监张宏伟则认为，建立不动产统一登记制度，将加快房地产税立法并适时推进改革，对于当前房地产市场来讲，也就意味着今后最有可能直接推进房产税。
张宏伟表示，“从调控手段来讲，2014年在建立个人收入和财产信息系统的基础上，房产税扩围势在必行。今后作为持有环节的房产税、交易环节的增值税等等一揽子关于房产方面的税制改革设计有可能逐步推出，以逐步完善作为楼市长效调控机制土地、财税和金融三大体系之一的财税政策与措施。最终，房地产市场调控的税费经济手段会更加突出，以税费手段改变市场需求结构，坚持去投资化，使市场回归自住属性，促使楼市长效性调控机制逐步形成。”
实际效果：
降房价仍需市场检验
整合不动产统一登记制度究竟能否降房价？这显然牵动着市场各方的神经。
点“赞”者诸如潘石屹给出了自己的理由：早日实现住房联网有望释放二手房供应量，从而使房价下跌。
而在朱中一看来，加快建立和完善房地产调控等长效机制是缓解当前的房价过快上涨的方式之一，其中积极推进房地产税收制度改革，解决当前地方政府对土地财政的过度依赖无疑是必由之路。在操作中，房产税扩大试点前应该公开征求意见，同时减轻相关税收，让有多套住房的人把房子推向二手房市场和租赁市场。
朱中一的观点与新时代证券房地产行业分析师裴明华的观点相一致，裴明华告诉记者，“整合不动产统一登记操作性增加，带来的降房价作用是存在的，但这也是个系统的过程。”“整合不动产统一登记将促进房地产税扩容，且力度不会太小。这将带来投资成本的增加，进而对短期的投资或投机性需求的形成挤出效应。另一方面，房产税有益补充了地方财政的不足，将更大的促进‘农村城市同地同权’，农民通过市场化拿到土地增值，在城镇化进程中，其对房地产的原始需求将促进未来购买力的提升。此消彼长之下，加之农地入市对于供应缺口的有效补充，未来的房价整体将迎来下降的机遇。”裴明华说道。
毫无疑问，由整合不动产统一登记出发，住房信息系统联网加速推进的信号非常强烈。不过，在亚太城市房地产研究院院长（财苑）谢逸枫（财苑）表示了不同的看法，他认为，住房信息系统联网不能遏制投机，更不能遏制房价上涨，主要是其功能决定的。由于住房信息系统联网主要的作用是在于为政府掌握房屋数据与出台政策提供数据参考，另外是起到监控市场变化的手段。
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