[摘要] 近段时间，国内部分城市的一些银行纷纷取消首套房贷款利率优惠，重回基准利率。同时，部分银行的房贷额度也有收缩，甚至暂停受理二手房贷款业务，即使受理，有些银行放贷时间明显拉长，洛阳同样受到了一些影响。
近段时间，国内部分城市的一些银行纷纷取消首套房贷款利率优惠，重回基准利率。
同时，部分银行的房贷额度也有收缩，甚至暂停受理二手房贷款业务，即使受理，有些银行放贷时间明显拉长，洛阳同样受到了一些影响。无论楼市如何发展，购房需求量仍然很大。对于准备贷款购房的群体来说，会考虑现在买房是否合适？但是，市场永远在变，合适与否没有标准答案，主要取决于自身经济能力和购房需求。不过，业内人士建议，贷款买房要考虑以下四点因素。
买房之前要做好购房预算
买房之前首先需要考虑的当然是资金问题。购房者要充分从自身收入水平、现有存款额、可获得的贷款额度及向亲友借款额度等资金来源因素，正确估算实际购买能力，以便最终确定所要购买的房屋类型、面积和价位。
业内人士认为，买房者要根据需要和支付能力综合考虑，先买支付得起的房子，再买喜欢的房子，其要诀是审慎地计算个人净资产。净资产值是个人支付能力的底牌，对上班族来说，还包括三个月支出的总和，以便应急。个人资产中，净资产是可随时支配的款项。对自住型的购房人来说，通过以小换大，由远到近，比一次性进入高尚住宅更实际。因而准确计算个人净资产是把握购房能力的前提和基础。
此外，业内人士建议新人们每月还贷数额控制在两人总收入的50%以内，30%左右最为合适。房贷不能超过个人或家庭收入的4成。按照国际标准，贷款购房者每月还贷的数目不要超过个人收入的25%，这样对生活质量的影响基本上不大。
房贷利息的两种计算方式
在贷款买房的情况下，买房贷款计算利息主要取决于首付数额、还款方式（等额本息还款或等额本金还款)、按揭念书、银行利率等。由于国家政策在变，所以银行利率和首付数额都可能变化。所以计算银行贷款买房利息时，应根据实时数据计算。银行贷款买房利息的计算取决于个人购房贷款还款方式的不同。
1.按月等额本息还款，等额本息的特点是整个还款期内，每月的还款额保持不变。贷款人可准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭开支。
2.按月等额本金还款，等额本金的特点是本金在整个还款期内平均分摊，利息则按贷款本金余额逐日计算。每月还款额逐渐减少，但偿还速度保持不变。这种方式比较适合于还款初期能力较强并希望在还款初期归还较大款项来减少利息支出的借款人。
实时住房公积金存贷款利率
一、从2012年7月6日起，下调个人住房公积金存款利率。当年归集的个人住房公积金存款利率由0.40%下调至0.35%；上年结转的个人住房公积金存款利率由2.85%下调至2.60%。
二、从2012年7月6日起，下调个人住房公积金贷款利率。五年期以上个人住房公积金贷款利率由4.70%下调至4.50%；五年期以下(含五年)个人住房公积金贷款利率由4.20%下调至4.00%。
2012年7月6日(含7月6日)以后发放的个人住房公积金贷款，执行本通知规定。2012年7月6日前发放的未到期个人住房公积金贷款，自2013年1月1日起按本通知规定执行。
三、二手房公积金贷款的限额是60万，特别审批的贷款金额是70万，贷款的额度是评估价的70%。
实时商业贷款利率
现行的贷款基准利率仍是按2012年7月6日调整后的标准执行，6个月内存贷款年利率为5.6%，6个月至1年存贷款年利率6.00%，一年至三年存贷款利率6.15%，三年至五年存贷款利率6.40%，五年以上存贷款利率6.55%。
目前,银行利息调整有三种形式。一是央行基准利率调整后，贷款利率在次年的年初，通常是1月1日起执行新利率；二是满年度调整，即还款满一年，调整执行新利率。三是双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新利率。通常情况下，大多数银行遵循种方式。
一线城市相继出现银行暂停房贷，且这一现象正向二线、三线城市蔓延。昨日，记者采访市内多家商业银行了解到，目前多数银行收紧放贷，取消房贷优惠。
1、银行收紧房贷业务
昨日，记者了解到，在当下紧收房贷政策下，有的银行延长了放款期限。
“目前，虽然还照常接受房贷申请，但不知何时能通过省行审批。”建行洛阳分行的工作人员说，自2010年以来，该行的房贷额度就一直趋紧，特别是今年6月以后，房贷放款难度更大了。
中行的房贷业务也全面收紧。“房贷额度用完了，除了长期合作的优质客户外，暂停受理普通客户的房贷申请。”中行洛阳分行的工作人员说，前两个月积压的房贷申请太多，有的贷款至今还未发放，所以不再接受新的申请。
“近期房贷业务收紧了。”农行洛阳分行的工作人员说，目前无法给购房者承诺具体的审批、放款时间。
虽然一些银行的房贷不能如期放款，但也有银行表示，目前仍正常受理房贷业务。“只要手续齐全，从接受申请到审批放贷款只需一个月。”交行洛阳分 行的工作人员说，目前不少商业银行的房贷需上报到省行审批，但交行洛阳分行就能审批，而且房贷仍是交行的主要个人贷款业务，因此给予房贷的资金支持力度相 对较大。
此外工行洛阳分行、浦发银行洛阳分行也表示，目前能够正常办理个人住房贷款业务。
2、部分银行取消房贷优惠
采访中记者发现，在房贷压力加大的情况下，银行已全面取消了房贷利率优惠。
目前各银行首套房与二套房的首付比例分别为30%、60%。建行、交行、工行、邮政储蓄银行均表示已全面取消了房贷利率优惠，目前首套房的房贷利率执行的是基准利率，二套房的房贷利率在基准利率的基础上上浮10%。
另外，还有一部分银行提高了房贷门槛，将首套房与二套房贷款的利率，在基准利率的基础上上浮了1%至15%。
中行洛阳分行的工作人员表示，目前虽然针对优质客户还接受房贷申请，但首套房的房贷利率会根据资信记录的不同，上浮1%至5%，二套房的房贷利率则在基准利率的基础上普遍上浮10%。
而农行洛阳分行的工作人员表示，目前首套房贷款利率至少在基准利率的基础上上浮5%至10%，二套房的房贷利率上浮15%。
3、三大原因致房贷收紧
9月、10月通常是售房高峰期，为何会出现发放贷款延迟的现象？
市内多家银行的相关负责人普遍表示，目前收紧房贷，是因为上半年银行过度发放房贷，导致额度用完，下半年只能相对收紧。
此外，目前银行对房贷风险比以往更警惕。因为相比其他贷款，房贷高风险、低利润且回收周期非常长，一旦出现违约，对银行而言，风险和很难匹配。
业内人士透露，收紧房贷并不是因为银行“缺钱”，而与国家大的经济政策有关，目前国家非常重视中小微企业发展，要求银行大力扶持中小微企业贷款 和信用贷款，这使得不少银行纷纷将业务重心转移到中小微企业贷款上。例如，今年我市某商业银行对中小微企业的贷款发放量已增至7亿元，比去年增长了1倍多。
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