[摘要] 最近一个时期，我国多个城市的房价不断“喊涨”，一些地方政府也趁机大量推地，导致“地王”频现，房价上涨预期强烈，房地产调控再度走到了“十字路口”。根据规划，在“十二五”期间我国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年全国保障性住房覆盖面达到20%左右。
最近一个时期，我国多个城市的房价不断“喊涨”，一些地方政府也趁机大量推地，导致“地王”频现，房价上涨预期强烈，房地产调控再度走到了“十字路口”。越调越涨的尴尬现实，让人更加期待促进房地产健康平稳发展的长效机制。
房价在调控中“一路高歌”
今年以来，尽管房地产调控在不断深化，但我国房地产市场仍呈现出明显的回暖态势。特别是“国五条”出台之后，房价连涨的势头并未得到扭转。
根据国家统计局数据，进入2013年，70个大中城市的房价呈现连涨的趋势。部分城市的房价已连续10多个月环比上涨，广州、北京、深圳等热点城市继续领涨。
据了解，在“金九银十”的催化下，北京、沈阳、南京、厦门、福州、广州、杭州等城市的楼市，一度出现了夜晚排队购房的现象，“日光盘”在各地更是屡见不鲜。
记者了解到，最近几个月的土地市场也十分火爆“地王”频出。以深圳为例，继一家地产企业以71亿多元拿下前海一地块，创下总价“地王”后；另一家地产企业在一个月左右又以109亿元拿下前海推出的另一块地，创下深圳新的总价地王。
同样，西南重镇重庆的土地市场也热度不减。从今年5月开始，重庆连续6个月每月的土地成交量都在百万方以上。10月22日一天成交土地16宗，成交金额73亿多元，创造了今年截至目前单日土地出让的实时纪录。
目前，地方城市为落实“国五条”而制订的“2013年的房价控制目标”已进入年终倒计时，大部分城市对“控房价”倍感压力。
事实上，一些业内人士和专家都对“控房价”表示担忧。他们认为，即便是在过去的“金九银十”开发商加大了推盘量，但也难缓解房价上涨的压力，部分热点城市仍出现量价攀升局面，再加上众多开发商“硬撑”，未来房价仍将保持在一定范围内的上涨幅度。
应建立长效发展机制
实践证明“头痛医头，脚疼医脚”的应急调控，已难以从根本上抑制住房价“脱缰的野马”，走出越调越涨的“怪圈”，需长远地建立“市场化为主手段，辅以政府调节”的政策引导体系，并由此从一些基础性和制度性方面着手探索构建房地产发展的长效机制。
房地产业是国民经济的支柱性产业，地产投资是经济增长的重要动力，房地产市场的“风吹草动”不可避免地影响着经济前行的“步履”。因此，要保持国民经济平稳发展，房地产市场不能大起大落。
回顾过去十年我国房地产市场发展的历程不难发现，导致房价过快上涨、楼市扭曲的因素有很多。这里既有我国高速工业化、城镇化背景下需求集中释放的原因，也有汇率、利率等金融政策因素；既有地方政府过度依赖“土地财政”的缘故，也有税收结构不合理的因素。此外，通胀预期、“热钱”投机等因素也助推房价过快上涨。
“树欲静而风不止。”国家从2003年开始对房地产实施调控，抑制投资和投机，以求市场健康平稳发展。然而，由于基础性制度不健全，疯狂攀涨的房价让调控措施只得“头痛医头，脚痛医脚”。虽然近两年决策层已意识到并着手从源头破解房地产市场存在的问题，一定程度上抑制了投机投资性需求，但并未遏制房价上涨势头，同时限购、限贷等行政色彩浓厚的调控手段，引发不少争议。许多专家认为，在过去几年房地产调控的缺陷之一，就是几乎所有的调控措施都强调行政干预力量，而弱化市场配置资源的基础性作用。
专家认为，行政调控效果毋庸置疑，但屡调屡涨导致民众对政策预期不确定，对市场走向信心不足，建立房地产健康平稳发展的长效机制迫在眉睫。这就要求完善个人住房信息联网、不动产登记等基础性工作，从土地、金融、财税等方面进行全方位改革，而改革方向便是调控更加市场化，主要进行制度建设，尤其是以金融、财税、信贷手段为主，通过市场规律的传导，达到调整市场结构的目的，弱化行政干预。比如，尽快实现利率形成的市场化，消除通胀预期；改革分税制，取消以GDP为中心的政绩观。
让保障房撑起中低收入群体“安居梦”
实践证明，无论完全由政府保障，还是完全由市场调节，单轨的供房体系都存在制度缺陷，难以有效满足绝大多数社会成员的住房需求。要实现“住有所居”目标，应跳出单纯的市场思维，既要借助市场这只“看不见的手”推动中高档商品住房合理配置，又要用政府“看得见的手”建保障性住房托底，从而构建起多层次的住房供应体系。
近年来，各地都加大了保障性住房的建设力度，并取得显著效果，让越来越多的中低收入群体“住有所居”。比如，重庆市着力打造以公租房为主体的住房保障体系。目前，主城区累计开工建设公租房住宅3075万平方米，累计竣工公租房住宅893万平方米。在经过7次摇号配租后，重庆公租房已累计分配约24万套，惠及63万人。
作为老工业基地的吉林省，针对部分国有企业下岗群众长期居住棚户区的问题，从2006年开始，通过政府主导、市场运作等方式，进行大规模棚户区改造，共解决了441万人住房困难问题，被称为“德政工程”。
来自住房城乡建设部的实时数据显示，截至今年9月底，开工建设城镇保障性安居工程620万套，基本建成410万套，分别达到年度目标任务的98%和87%，完成投资8200亿元。
根据规划，在“十二五”期间我国将建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年保障性住房覆盖面达到20%左右。
专家认为，今后，国家和地方政府要加大土地保障和金融支持，加快保障性安居工程建设，尽早改善困难群众住房条件。同时，又要量力而行，结合财政能力和土地资源等条件，合理把握保障性住房建设规模和节奏。此外，要积极探索建立非营利机构参与保障性住房建设和运营管理的体制机制。
中共中央政治局10月29日下午就加快推进住房保障体系和供应体系建设举行第十次集体学习，习近平总书记主持学习并讲话（新华网10月31日）。在集体学习惯例延续11年后，中央政治局首次专题学习住房领域情况，所以业内人士盛赞这是“历史上谈房地产规格的一次会议”。
住房问题既是民生问题也是发展问题。从民生上讲，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业。在即使笃信市场经济的美国，住房保障也被列入社会整体保障之中。住房问题又是发展问题，对正处在稳增长的中国意义更加重要。住房投资和建设包括保障性住房在内，既能够拉动投资，又能促进消费。特别是在政府主导的大投资逐步退出后，保障性住房建设应该作为投资拉动力的一股力量，而且投资潜力非常之大。
从我国国情看，住房体系建设总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。这也就是我们一直讨论的“政府的归政府，市场的归市场”的住房体系。这次政治局学习的侧重点在于“住房保障和供应体系建设”，重中之重是加快推进保障房体系建设，抓好政府该管的事情。
这一目标具体而明确：十二五期间，建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套(户)，到2015年保障性住房覆盖面达到20%左右，这是政府对人民作出的承诺。明确政府在住房问题上必须托底兜底：总有一部分群众由于劳动技能不适应、就业不充分、收入水平低等原因而面临住房困难，政府必须“补好位”，为困难群众提供基本住房保障。
估计“以市场为主满足多层次需求”这一议题，还会有会议专题研究，以增加多层次住房供给为主线，抑制投资投机性需求为手段，从根本上平衡住房供需，抑制过高房价，实现全民“住有所居”。
从住房体系的思路上看，由过去限购等着重于抑制需求的思路，转变为增加住房供给特别是保障性住房供给的思路。这次政治局集体学习，直接提出“住房保障和供应体系建设”的概念，将供应体系放在显著位置，是整个住房体系思路的大转变。
中国的国情是有13亿人口，是世界人口大国。解决中国的住房问题，必须考虑13亿人口这个国情：一方面，要有适合国情的住房供给模式，如必须抑制大户型、豪华大面积、别墅类住房的供给和需求，毕竟土地资源就那么多；一方面，要实现住房消费的多层次化，即保证“住有所居”而不是人人有产权房，产权房、公租房、租赁房等都是实现“住有所居”的途径。
总之，“政府的归政府，市场的归市场”，以增加供给为主线，以财税等经济手段调节为主，土地、小产权房、房产税改革政策三箭齐发，我们有理由乐观期待百姓“住有所居”。
据记者了解，目前，住宅专项维修资金的增值包括：银行存款利息，购买国债的增值，住宅共用设施设备报废后回收的残值，利用住宅共用部位和共用设施设备进行经营的所得。
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军表示：“目前，住宅专项维修资金全部停留在专用账户里，由于《办法》的限制，在没有业主大会同意或者三分之二业主同意的前提下，开发商、物业管理公司都没有权利进行投资。”
《办法》规定，即使获得了相应的业主授权，投资方向也仅限于购买国债。
中原地产市场研究总监张大伟在接受《证券日报》记者采访时坦言：“按照现有规定，利用住宅专项委托资金投资的可能性非常小。”
值得注意的是，《办法》禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。
委托投资需要修订原有规定
毕文强表示，1999年1月1日起实施的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》中称之为“维修基金”，而2008年2月1日起施行的《住宅专项维修资金管理办法》称之为“维修资金”，这意味着这笔资金的属性发生了变化。
“基金是依附于一种组织，而资金则还原了其法律属性，也就是说住宅专项维修资金属于个人所有，因此如果要想让住宅专项维修基金进行投资，实现保值增值，需要对现有《办法》进行修订。”毕文强建议。
另外，公开、透明是推动住宅专项维修资金进行投资的必要条件。《办法》明确，直辖市、市、县政府建设（房地产）主管部门，负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门及业主委员会，应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用、增值和结存的总额；发生列支的项目、费用和分摊情况；业主、公有住房售房单位分户账中住宅专项维修资金交存、使用、增值和结存的金额等情况。
就此问题，《证券日报》记者于10月23日向住房和城乡建设部发出采访函。但截至发稿时，住建部还没有回应这一采访要求。住建部新闻处相关工作人员介绍，此项业务的主管部门为住建部房地产市场监管司。
另据消息，住建部房地产市场监管司副巡视员王玉平曾在一次内部座谈会上表示，维修资金管理的问题很多，比如使用维修资金的程序繁琐、使用量小，资金的续交难度大。
住建部房地产市场监管司物业管理处处长陈伟也表示，专门规定维修资金制度的《办法》仅为部门规章，未能上升为行政法规，缺乏强制性和约束力。同时，与之相配套的一系列规章制度的建设严重滞后，缺乏统一规范的维修资金财务管理、会计核算、使用范围和行政监管的制度和标准，各地受部门利益的驱使和经验水平的局限，使得维修资金制度存在着大量立法误区，这是公共维修基金无法发挥有效用途的根本原因。
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