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楼市调控政策从严 郑州四季度房价难言翘尾

大河报     2013-10-30 10:24

[摘要] 前三季度,调控政策层出不穷、地产群雄争霸全城、购房者举棋不定,而依旧不明朗的楼市雾霭重重,地产列车难寻楼市轨迹。

前三季度,调控政策层出不穷、地产群雄争霸全城、购房者举棋不定,而依旧不明朗的楼市雾霭重重,地产列车难寻楼市轨迹。

在“升级版限购令”之下,郑州楼市应声下行,9月、10月成交量均不同程度下降。第四季度,开发商年底冲量在即,资金回笼压力明显增大,在二三季度快速去化的背景之下,今年年底楼市或将难以延续去年暖冬形势,难言翘尾行情。

供应与存量并存 销售压力加大

自9月份以来,郑州楼市就进入了密集的推盘期,根据郑州新浪乐居的统计,9月份郑州共有23个楼盘入市,10月则有26个楼盘新入或加推。

而接下来的11月,入市房源还将继续增长,共有30家楼盘推出房源,其中纯新盘16个,占总量的近53.3%,总体住宅类型27个,占据开盘总数90%。

值得注意的是,入市房源除了占绝对主力的刚需两房、三房户型外,第四季度,郑州郊县高端大盘也纷纷积极入市,在争抢本地区高消费客源之外,也在分抢郑州客源。

尽管目前尚无准确数据说明四季度将有多少房源入市,但从11月激增的开盘数量中可以看出,四季度入市房源或创下年度新高。

一方面是供应量增大,另一方面则是高库存的存在。郑州9月开盘项目整体去化率为62.23%,整体去化水平较一般,多数项目的主力产品为80㎡-90㎡的两房和小三房,以刚需产品为开盘主推。

在9月份开盘的14个项目,仅有6个楼盘开盘去化率在80%以上,个别项目开盘去化甚至不足30%,各个项目去化差异性明显。

郑州市房管局公布的数据表明,截至9月底,市区商品房累计可售面积为1193.68万平方米,同比增长54.45%。其中,商品住房累计可售面积为394.65万平方米,同比增长8.83%。按照前9月的平均去化率,目前存量住宅去化周期为6个月,逼近合理存量水平底线。业内预计,随着四季度入市房源的增加,住宅库存量将进一步增多,很有可能突破存量房的合理水平线。而不少开发商亦表示,四季度将面临更大的销售压力。

“我们楼盘今年以来开了三次盘,每次开盘效果都不是很好,全年任务能否完成,第四季度很关键,但就目前情况而言,完成任务的压力非常大。”东区某楼盘的营销负责人对记者表示。

限购与限价同在 房企难以提价

2013年9月,郑州市住房保障和房地产管理局升级版“限购令”发布以来,已经取得了一定的成效。据统计,郑州市八九月份商品住房价格分别为每平方米7589元和7561元,已连续两个月下探。

在“限购令”发布之时,房管局还提出了提出“房价零增长”目标。根据这一目标,郑州市每套商品房都要在房管、物价部门备案,备案价格不得高于此前售价,并且今后房价不得增长。

相比限购令,限价令对于开发商的限制更为直接,房企纷纷表示不敢贸然提价。据悉,目前郑州市已经有200多个项目按照“零增长”的要求在房管部门备案销售价格。这些项目,既有6000多元/平方米的“刚需盘”,又有1.6万元/平方米的“珍稀盘”,更多的是8000元/平方米左右的“大众盘”。

此举被认为直接卡住了开发商的“喉咙”,据记者了解,9月份,郑州市又有26家楼盘因为房价上涨,被郑州市房管局约谈负责人、停止网签,并要求限期进行整改。

“限价令就相当于悬在开发商头上的一把达摩克利斯之剑,你价格定高了,就拿不到预售证,没法销售,所以接下来开发商在提价方面会相当谨慎。”一名业内人士坦言。

郑州市住宅与房地产协会秘书长叶琦也表示,前期出现的商品住房价格上涨,是由短期供应不足导致的短暂性需求紧张造成的。针对这一情况,年底前将有300多万平方米的中小套型普通商品住房陆续投放市场,届时房地产市场将呈现出供求平衡、价格稳定的态势。

土地出让高峰期 资金回笼迫切

2013年以来,郑州土地市场一直势头高昂,1、2月份均有30余宗土地推出,此后在5月、6月、7月也有小高潮出现。而9月土地的成交量,则再度拉开了郑州土地集中供应的帷幕。

9月份郑州土地市场回暖迹象显著,供应26宗地块,共计62.77万㎡,环比上涨111%,其中住宅用地占比46%;成交16宗地块,共计49.10万㎡,环比上涨961%。

根据土地出让计划,10月份,郑州市区计划出让各类建设用地合计24块,涉及住宅、工业、批发零售、商务金融、餐饮住宿、科教等土地用途面积合计为823.71亩。其中,商住房用地为8块,面积共计310.98亩。

“根据以往市场表现,第四季度供地量将逐月增大,而10月正是拐点,将开启本年度供地高峰。从目前土地储备情况看,不少开发商都有强烈的拿地需求,后市土地市场的竞争将十分激烈。”竞合地产董事长王东认为。

据统计,2013年以来,全国性标杆房企争相在郑州土地市场发力。如金地集团以24016万元的价格拿下管城回族区一住宅用地;恒大地产更是在郑州连拿五幅地块,总拿地款为71650万元。

照此逻辑,为了支撑土地市场上激烈的竞争以及年底各方款项的结算,企业必须具备充分现金流,回款压力自然放大,四季度房企回笼资金迫切。有业内人士由此坦言,既然需要大量回款,又怎敢卖高价呢?

年前楼市将平稳 仍是购房时机

业内专家分析认为,郑州市在出台新的稳控房价措施时,将中小套型住房达到总套数70%的普通商住房项目纳入了保障性住房行政审批快速通道,普通商住房项目投放速度加快,前三季度郑州市商住房新开工面积增幅达到46.4%,将对明年下半年和后市形成有效供给。

同时,城中村改造项目年底前将有300多万平方米的中小套型普通商品房陆续投放市场。在土地供应上,土地供应将明显增加,第四季度可供应的住宅用地至少达337公顷,是今年前三个季度的76%。

叶琦分析,随着各项政策效应的叠加和递增,郑州商品住房的短暂性供求紧张局面,将在今年底或明年上半年逐步得到有效缓解,届时将有望呈现出供求基本平衡、价格基本稳定的局面。

王东表示,郑州是二线城市,且房地产市场一直保持健康稳定状态,而且,郑州市场“金九银十”期间表现良好,成交量处于高位,整体还是刚需引领市场。无论新房还是二手房从市场环境和政策环境上看,并没有完全处于上涨通道。因此,年前整体楼市仍是平稳状态,价格难翘尾。

祝福红城营销总监郭海芹认为,在来年市场不确定因素增多的情况下,对于广大消费者来说,年前不失为选房购房的时机。

河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清则建议,购房者重点考虑一下高新区和航空港区,这两大区域楼盘一是不限购,二是相对便宜,三是升值潜力巨大。另外,二手毛坯房也是不错的选择,旧房的价格,新房的感受,成熟的社区,市中心的优越位置,相对于位置偏远的新楼盘,物超所值。

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