和利时洛阳楼市9月市场监测报告

房天下  2013-10-20 14:56

[摘要] 洛阳9月份在气场上应该是做足了分量，19个楼盘集中开盘，平均每周有近5个楼盘开盘；洛阳报社的举办的王城公园金秋房展会，参展楼盘也达到近30个……市场表现也可谓热热闹闹。数据上来看，9月份销售环比上涨55.73%，看起来也是销量喜。

一、9月楼市概况分析

1、国家经济走势

2013年9月份，居民消费价格总水平同比上涨3.1%。其中，城市上涨3.0%，农村上涨3.3%；食品价格上涨6.1%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨3.1%，服务价格上涨2.9%。1-9月平均，居民消费价格总水平比去年同期上涨2.5%。9月份新涨价因素较多，中秋、国庆以及部分地区旱涝灾害都与之有关。

CPI、PPI数据图：

数据来源：新华08财经数据统计

2013年8月，中国制造业PMI为51.1%，比上月上升0.1个百分点，连续3个月回升。预示着中国当前经济稳中有升，三季度经济增速走高可期，但幅度明显缩小，表明经济上升动力不强，未来经济增长总体将呈现平稳走势。

数据来源：根据新华08财经数据整理

2、国家政策走势

国家政策：

8月下旬，由于房价上涨过快，住建部召集包括南京、郑州在内的7个二线城市进行座谈，指出各地应采取措施保证年度房价控制目标的实现；

9月11日，证监会同国土资源部、住建部等部门就上市公司涉房重组及再融资提交申请要求；

9月13日，国务院常务会议确定深化改革加快发展养老服务也的任务措施，鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点；

9月25日，国土部召集13个省份和16个城市国土资源部门负责人召开座谈会。要求供需紧张的一线城市加大住宅用地供应，平抑地价，务必做到年内不再出“地王”。将严防高地价作为近期市场稳定的首要工作目标。

地方政策：

9月1日起，郑州符合条件家庭可申请公积金贷款贴息，单笔贴息4000元。据悉，该政策主要针对一些单位不按时缴纳公积金而制定的。

9月2日，郑州市住房保障和房地产管理局召开新闻发布会，明确限购令内容“对于未满20周岁的单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购1套住房，已有一套住房的禁止再度购买；将外地户籍1年居住证明要求提高至3年，纳税、社保证明仍维持1年。

9月3日，郑州市实行“一房一价”，每套房都要在房管、物价部门备案，并按照这个价格销售，力争实现房价零增长目标。

9月9日，市政府常务会议原则通过了《洛阳市城市区新建住宅项目配套建设中小学管理办法》，规定，城市区内房地产开发商从事商业住宅开发项目时，必须根据所开发建筑面积承担小区配套建设学校的责任。

9月11日，建设银行洛阳分行、中国银行洛阳分行纷纷表示“房贷额度用完”，放宽期限延长。建行、交行、工行、邮政储蓄银行均表示已全面取消了房贷利率优惠，目前首套房的房贷利率执行的是基准利率，二套房的房贷利率在基准利率的基础上上浮10%。

9月29日，江苏省物价局发布消息，称从9月下旬至11月下旬，将在全省部署开展商品房销售明码标价专项检查，严查"捂盘"开发商

和利时观点：经济呈稳定发展态势，政策却风声从紧。主要原因是从8月份以来，一线城市地王频出，楼市价格上升势头明显，特别是9月份一线部分城市部分楼盘销售火爆，一线部分城市又呈现出“有房不愁销”状态。部分城市为了稳定购房者预期，遏制房价继续上涨的势头，重新出台从紧政策。

相比其他城市，一线城市楼市的调控力度更大，但从今年的市场表现来看，反而调控力度较大的区域，房价上涨更为明显。究其根本，还是一线城市拥有着丰富的资源优势，吸引了大量的购房需求，一系列限制措施只是暂时推后了需求的释放，但这些需求并未消失，供求关系并没有根本改善。

3、9月房地产走势

2013年9月，100个城市（新建）住宅平均价格为10554元/平方米，环比8月上涨1.07%，自2012年6月以来连续第16个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.15个百分点，其中79个城市环比上涨，21个城市环比下跌。

9月份，郑州市区商住房累计销售6028套，比8月下降了27.82%，减少2323套，与去年同期下降了33.68%。该销量为今年3月份以来的商住房月销量。9月份市区商住房销售面积60.02万平方米，比8月下降了30.52%，比去年同期下降28.96%。

根据中指研究院百城价格指数显示，9月百城价格价环比上涨1.07%，涨幅比上月扩大0.15个百分点。其中国北京房价环比上涨3.75%，同比上涨26.88%，居百城涨幅之首；与此同时，广州、深圳等一线城市房价同比涨幅均超过20%，高于其他城市。

和利时观点：一线城市房价上涨给市场带来的影响还在进一步深化。一方面一线城市的房价是楼市的风向标，其房价暴涨势必会刺激传导到其他城市；另一方面在房价高企之下，部分普通民众恐怕长期难以解决住房问题，出现了非理性购房现象。

三四线城市的楼市发展状态相对滞后一线城市，但是由于目前各个城市的供需关系发展不平衡，所以三四线城市后续的表现和发展态势还得看各城市供需发展的状态。

二、9月份洛阳楼市的整体表现

2013年9月份，商品房供应70.9万㎡比上月有所回落。新建商品房销售46.47万㎡，比上月增加55.73%。其中住宅销售3796套，销售面积42.24万方，销售额20.67亿元。新建商品房整体均价5221元/㎡，比上月下降2.19% 。数据总体表现，供应回落，销量激增，价格略有下调。主要原因是数据统计的相对滞后以及统计结构的基础不同。就9月份综合市场表现来看，供应达到市场高点，开盘数量突破以往，销售水涨船高，价格呈现分化态势。

8月份各大开发商均磨拳霍霍等待着“金九”到来。无论是开发商、消费者还是房地产相关的从业人员似乎都对今年的9月充满的期待。9月份在气场上应该是做足了分量，19个楼盘集中开盘，平均每周有近5个楼盘开盘；洛阳报社的举办的王城公园金秋房展会，参展楼盘也达到近30个……市场表现也可谓热热闹闹。数据上来看，9月份销售环比上涨55.73%，看起来也是销量喜。但是和一线城市比较起来，就只能说是“差强人意”。就19个开盘楼盘来看，业绩表现突出的屈指可数，多数楼盘只能说销量正常。

三、9月洛阳房地产市场供应概况分析

1、 9月洛阳房地产整体供应情况

数据来源：和利时统计房管局公布相关数据

从数据统计看，9月份市场供应相对8月有所减弱，但仍旧处于较高位。住宅总体供应面积达到51.49万㎡，共计4038套，分别环比下跌16.99%和25.17%。但是从市场实际表现看，9月份开盘数量应该是洛阳全年开盘数量的峰。

2、月预售许可批准数量

数据来源：和利时地产机构市场部根据洛阳房管局发布数据统计

从房管局网站公布的预售许可情况看9月批准预售项目22个，批准预售面积89.8万方，批准预售套数8371套，这比房管局给出数据高出近10万㎡，可能与房管局统计数据的节点与公布预售许可证的时间存在出入。

和利时观点：从预售许可批准的项目情况看，主要都是市场上比较活跃的项目，很多项目的开盘时间也都集中在9月、10月份。比如天城一品、凌宇犀地、香榭里、恒大绿洲、建业左岸都于9月份已经开盘。表明各项目抢时间，抢节点，促销售的表征明显。同时供应最为集中的区域仍是西工、涧西、新区的核心区域。

3、9月份开盘项目

体量

价格

数据来源：和利时地产机构市场部调研统计数据

9月份开盘项目共计19个，其中华阳秀水3号、天元名品、正大国际广场商铺开盘均为商业类型，未列入表内。

和利时观点：单纯分析9月份开盘楼盘，从供应单套面积结构看：部分楼盘供应单体面积有所增大，但总体还是以基础90-120㎡户型为主，同时产品供应类别和区域有所扩从，东方今典天汇中心、建业左岸为写字楼，加州1885、盛唐红公馆为小户型公寓、香榭里定鼎广告也为公寓写字楼，此外天明城的盛大开盘，可以说也拉开了伊滨区楼盘进入现场营销的序幕。从价格情况来看，本月开盘楼盘价格整体处于高位，从楼盘开盘价格态势来看，相较于上次开盘，价格均有所上调，比如建业龙城、凌宇犀地、上海滩华府、开元壹号等，而且从目前写字楼开盘的价格看，普遍高于住宅的价格。同时价格的分化也变得更加明显，写字楼和住宅价格的分化，核心区域和边缘区域的价格分化，品牌大盘和中小楼盘的价格分化，从9月份开盘楼盘的情况看已经有所体现。

4、9月认筹项目统计

数据来源：和利时地产机构市场部调研统计数据

9月份认筹项目共5个，国宝华府2期为国宝花园最后一期产品，主打西班牙灵感高层，绿都塞纳春天三期则以“莫奈的花园”作为推广切投入点。

5、9月份售楼部亮相楼盘

华夏姓氏文化园售楼处9月1日亮相，地址：龙门大道北端洛河桥南侧(国花园对面)。

该项目为低层、大产权房，主题式文化旅游商业综合体，是洛阳市规划的“隋唐古城·大唐南市”旅游文化产业园区先期启动的政府重点支持项目。也算是洛阳旅游文化地产的开篇之作，但市场反应以及后续经营还有待观察。

6、9月洛阳房地产市场土地成交情况

数据来源：和利时根据洛阳市国土资源网公布数据统计

9月仅成交1块可供开发的土地，地块即为洛阳九都西路原单晶硅厂用地。该地块在9月初被名门地产以800万每亩的单价拿下，成为2013年度洛阳地王。楼面地价达到楼面地价是2400元/㎡，也就意味着其基础开发成本至少5500元/㎡左右。地王的出现，无疑会提升区域房价上升的心理预期。

四、9月洛阳房地产销售概况分析

数据来源：和利时统计房管局公布数据

从数据上8月份整体销售呈明显上升态势， 9月份总体销售面积46.47万方，住宅销售42.47万㎡，环比上涨55.73%，同比上涨78.32%。

五、9月洛阳房地产销售库存概况分析

数据来源：和利时统计房管局公布数据

9月份相较前两个月库存去化明显，但市场整体库存仍居于高位，截止9月份，年度库存达到163.25万㎡。9月份非住宅的库存激增，主要是写字楼供应增加，但是销售备案相对滞后，同时由于整体市场写字楼供应激增，对市场销售也是一种考验。

六、9月洛阳房地产价格概况分析

1、整体价格走势

数据来源：房管局公布统计数据

整体来说9月数据表现平稳态势，住宅、非住宅价格变动较小，但从全年来看，1-9月住宅均价上涨11.6%，平均上涨509元/㎡，温和上涨的房价仍是主要步调。

2、9月各区域重点楼盘价格及优惠

数据来源：和利时地产机构市场部调研数据

从市场报价及优惠情况看，整体价格还是表现相对平稳的，9月份根据各种不同的节点，比如房展会、中秋节、国庆节前夕均发布了相关优惠，但基本以常规优惠为主，实际优惠额度不大。

七、9月洛阳房地产营销活动概况分析

1、营销活动总结

9月各楼盘蓄势待发，优惠暖场活动层出不穷，抽奖活动、特惠房源、新品加推此起彼伏。

9月份除了各楼盘的开盘活动，配合不同时间节点各种暖场促销活动也十分频繁。，如：教师节、中秋节以及国庆节预热推出诸多活动，此外，产品推介会、说明会也配合推出。送电影票、送旅游门票、艺术品收藏主题沙龙还有常规的DIY活动。只有天明城开盘请来了 助阵，不过只有短短十五，众多的追星族，还没来得及赶到伊滨区，多数连遥望 那“窈窕”的背影都没赶上。

1、报纸广告统计

数据来源：和利时地产机构市场部根据晚报报价统计数据

9月份报纸广告投放内容

数据来源：和利时地产机构市场部统计数据

从洛阳晚报广告投放情况看，2013年9月份广告投放篇数及金额又创全年广告投放新的高点。充分反应了九月份的市场活跃程度。

八、房天下提供400电话走势

备注：以上数据由房天下提供

从房天下提供的9月400电话量来看，9月份的房天下来电略高于8月份。但是高的并不明显。主要是网络营销有其特殊性及稳定性，当市场其他的广告投放增加的时候，网络广告的关注度就会有所减少。网络广告配合活动及宣传节点，做持续性营销效果较好。

九、洛阳房地产中短期市场预测

9月份的楼市从一线城市到三四线城市，各个城市的表现不一，分化明显。一线城市地王频现，销售激增，价格持续上涨；但是与此同时，各地为了遏制迅猛上涨的势头，也出台了一些相关调控政策，洛阳于10月初各银行也收紧上调了房贷利率。一线城市的暴涨是否会延续到三四线城市？各地新出台的政策对楼市的影响有多大？三中全会的召开，对待楼市的走向会不会有新政策出台？这些对未来楼市的走向都会产生一定的影响。但是就今年后续的整体走向来说，洛阳市场维稳的基本线路不会有大的改变。

就十一黄金周市场基本情况看，各楼盘的销量也维持九月份的基础态势，量价保持基本稳定，没有出现暴涨的势头。但是区域供应、销售，各楼盘的销量、价格也出现一些分化的苗头。预计这样的分化或有愈演愈烈的趋势。

1、10月洛阳房地产市场开盘、认筹项目一览

进入10月份，认筹、开盘活动热度相对减弱。主要原因是9月份开盘过于集中，10月份开盘楼盘有所断档。但是总体供应量仍处于高位。

2、中短期市场预判

就洛阳市场的情况，基本面保持稳定，小幅面波动的状态。首先就洛阳目前市场的供需态势，延续一线城市暴涨的可能性不大。同时银行信贷的收紧对购房者和开发商的影响都是相对较大的。但是区域和楼盘状态都存在分化的趋势。

综合来看：

供应方面：基础供应量持续增加，后续的供应量相对9月份可能有所减少。短期来看市场供应仍将处于高位盘旋，八、九月各类产品先后入市，分布不同区域板块。九都西路沿线名门世家项目的售楼部已于10月1日高调亮相；北航项目售楼中心雄踞九都西路孙辛路口，十分抢眼。中州路上市政首座也已于8月正式亮相、华山路上的万众e家也在10月初亮相……南区高铁附近香山19号已有多处广告宣传、绿都塞纳春天三期已经面市。伊滨区的高速发展以及新增的公交线路都为其带来更多机会，且很多楼盘预售证已经拿到，天明城的开盘也或给伊滨区注入一些信心。其他各区域基础大盘瀍河区恒大绿洲、地久艳阳天；西工天城一品、凌宇犀地；涧西升龙城；新区大曌国际、国宝……至少今年的销售房源还是相对充足的。但是也存在部分楼盘房源青黄不接，比如君河湾首次开盘后，后续房源工程进度，入市周期尚未跟进，升龙广场基础住宅可售房源不多，盛唐至尊目前主打小户型销售……

销售方面：“金九银十”看房人群增加是必然趋势，所以九月-十月各楼盘来访量都有明显的增加。但是随着天气一天天变凉，客群的看房热情也会有所减少。但是我们也应该发现随着城市的发展、拆迁改造的进行、道路的建设，产生了大量的拆迁客群，这些客群在中短期内会增加市场刚需客群的释放。目前拆迁客户增量区域分化也比较明显，老城瀍河区最为集中，但是西工涧西也会随之跟进。但就近期来说九都路扩建、单双号限行，对于自驾车到访的看房者仍会造成不便，同时也会对周边楼盘的销售造成一定的影响。总体来看，目前洛阳市场改善型需求客户开始有所释放，但是释放仍然有限。刚需购房仍是市场需求的主力，价格敏感度高，这在一定程度上也制约了中短期洛阳市场价格上涨的空间。

价格方面:目前制约洛阳市场价格上涨空间的主要因素仍是供需关系。总体来看，2013年洛阳楼市价格呈现的是小步上涨的态度。因为市场价格敏感度较高，供应大，竞争激烈，所以各开发商对价格也保持相对谨慎的态度。但是小幅慢涨也还是在涨，虽然总体平稳，但是不同区域、不同楼盘上涨的程度也不一样，目前来看，涧西、西工上涨幅度相对较大，楼盘品牌、形象、档次、工程进度相对突出的楼盘价格上涨快。后续银行信贷政策的收紧对开发商来说是一种考验，同时对市场价格的波动也会产生影响。时近年底，各楼盘都该盘算全年任务，各项债务也将释放，回款的压力也日渐紧迫。所以促销、优惠仍会是年底的主旋律，年底价格呈现小幅波动的可能性很大。

十、9月县域市场价格及优惠跟踪

1、9月伊川楼盘价格及优惠

2、9月汝阳在售楼盘基础状况

十一、和利时简介

比营销公司更懂推广，比推广公司更懂营销

和利时服务内容：

一、市场调查

综合环境分析/整体市场发展态势研究/区域市场走势分析/细分市场专题研究/竞争市场发展分析/目标客群消费心态分析/目标客群需求趋向分析/目标客群支付能力评估

二、营销顾问

项目整体营销流程控制/项目市场形象定位/项目营销战略与战术拟定/构建项目核心竞争力/项目价格策略拟定/促销策略实施方案/制定营销推广策略确立营销推广主题/发展商与项目形象定位与包装/项目营销传播策略/相关宣传策划与实施/媒体选择与组合/品牌活动策划组织

三、策略推广

总广告形象定位/广告策略及创意构想/传播与媒介策略/促销活动策略及工具选择/公共关系策略/分阶段广告策略/整合营销传播阶段性策略与组合/品牌识别系统建立与设计/媒体广告实施/项目全程宣传物料实施

四、销售代理

专业销售代理服务/销售节奏安排与控制/销售流程执行/销售团队搭建与组织管理/营销中心定位与包装/样板房策略与概念设计/样板示范段策略与概念设计/现场活动策略及执行实施/业绩目标制定与执行

五、企业管理咨询、商务策划等

企业背景调研/企业经营状况分析/企业资源盘点/国家宏观经济背景研究/行业趋势研究/领先企业研究/发展战略制定/管控模式与组织架构制定/绩效机制建议/区域布局策略/产品线梳理/融资路径研究

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