[摘要] 多家媒体、数据机构报道显示“金九银十”期间房地产量价齐升，但事实果真如此吗？在“地王”频出之季，未来此地的楼价是面包价还是钻石价？楼市大热，银行信贷却出现紧缩，难道真的出现“钱荒”了吗？在高房价背后，国家对于房价的高涨、地王的频出以及货币政策会进行哪些调整？
多家媒体、数据机构报道显示“金九银十”期间房地产量价齐升，但事实果真如此吗？在“地王”频出之季，未来此地的楼价是面包价还是钻石价？楼市大热，银行信贷却出现紧缩，难道真的出现“钱荒”了吗？在高房价背后，国家对于房价的高涨、地王的频出以及货币政策会进行哪些调整？新华网于10月17日举办了“房地产量价齐升的政策走向”论坛，现场四位嘉宾从数据、市场、经济、政策等角度多方位阐述了如今房地产的“百态人生”。
此次论坛的嘉宾包括中国人民银行研究局研究员、上海财经大学研究生导师邹平座教授，东汇置地投资管理有限公司总裁刘东，亚豪房地产服务机构副总经理高姗以及国家一级注册建筑师曹一勇。论坛的开始，主持人请各位嘉宾对目前的房地产市场用一个词概括，高姗认为是“热”；邹平座教授认为是“一线热，二、三线冷”；刘东认为：“说冷不冷、说热不热。”；曹一勇则表示可概括为“蓄势待发”。
从数据看市场 是冷还是热？
针对如今的市场走势，高姗认为要从供需层面看市场。拿北京市场来讲，从前三个季度的数据上看，13年的供应量是超过12年供应量的。12年全年的供应量是1300多套，13年前三个季度的供应量已经达到了900多套，总体而言会超越12年的供应量。此外从存量上看，6万套是一个警戒线，但从7月开始已经跌破6万套了。存量上的衰减，表明供需是完全失衡的。因此，房价上涨的原因也是供需失衡所导致的。
刘东从高端市场角度出发，他认为房产市场应该将普通商品房和高端商品房分开看，今年上半年，1000万以下的房子成交量是呈现上升趋势的，而1000万以上的房子，也就是通常意义上的豪宅，成交量实际上是下降的。量价齐升应该区别对待，豪宅的整体趋势是成交量下降，但销售额在上升。
高姗觉得现在网上的数据不具有参考价值，网上的成交价格仅是毛坯房的价格，而实际上如今“双合同”制的暗箱操作，导致很多精装修的价格也包括在住房款之中，但这部分数据并没有在网上进行体现。
从开发商的角度而言，曹一勇认为，项目的两极分化十分严重。在一线城市表现过热，而在二、三线城市则是放缓的，而且开发商的压力也很大。
多年调控 成败各半
“多年的房地产调控，是一半成功一半失败的”这是邹平座教授对政府调控的结论，他认为从长期而言，房价还是要涨的，短期内会出现波动。信贷的紧缩源于银行资金的收紧，银行没有有意打压房地产，但是在人民币利率贷款市场化之后，贷款利率上浮。银行的资金成本上升，银行利率上浮至5—6%，比以往高出20%—30%。所以很多城市的银行停止了贷款业务，利率出现上浮会使未来房地产市场出现较大的波动。
如今这根弦已经绷紧，未来房地产整体形势是否会出现掉头，现在很难判断。如果这种形式继续下去，一线城市一旦出现价格回潮，中国的房地产会出现大的波动。当然谁都不愿看到这样的情况发生，因此在政策上要促进房地产业健康、稳定、可持续的发展。
邹平座认为中国的房地产在整体的价格结构上问题比较大，在一线城市，价格上涨比较快，已经超过了年初的目标，包括北京、上海。但是二、三线城市，房地产商在苦苦煎熬。例如鄂尔多斯、温州、贵阳都处于困境之中，难以突围。如果需求方的形势再次出现恶化，那么房地产的价格会出现一个短期的下跌。
改变产权所有制形式 保持经济增长
房产一直是我国经济的有力支柱，那么是否会出现为了拉动经济的增长而对房地产的政策有所放松呢？刘东认为，房地产的长效机制应该分成三个级别，包括保障房、普通住房以及高端住宅，保障房是用来保民生、普通住房用来平衡经济而高端住宅则是保增长的。邹平座认为房地产在任何一个国家都是经济的风向标，我们应该不断地扩大内需，对房地产的调控的目标是让他们做精、做强、做好。改革开放20年来，国家没有抛弃房地产，但要让房地产逐渐市场化，进行内部自主调控。
另外刘东提到，“地王”的出现不是一个正常的现象，也是不合理的，以现在买地的价格，不能仅仅用面粉高于面包的价格来说明了，面粉的价格已经接近于钻石，以如此高昂的价格做出的面包，开发商打算让谁来接盘？
邹平座认为地价和房价是高度相关的，经济利好房价才高。但经济的利好时间不会持续太长时间，如果不改变现在国企对资源的控制和产权的所有制形式，那么未来经济就会出现恶化。对于目前的高房价，增加房屋供给并不能解决问题。政府需要加大货币市场供给，用来支持实体经济，并且政府的职能效率要提高，要建立一个高效率的政府。
论坛的最后，每位嘉宾都对未来的房地产市场提出了期许，曹一勇用了“良性和期待”；刘东则认为政府应该明确将毛坯和精装修划分开，不能捆绑销售。所以他提出了“分级和松绑”；邹平座用了“铁三角”理论，一角为有效的市场调节机制，一角是科学的监管制度，一角为科学建立保障房制度；高姗则高度总结“量力而行”，即政府层面调控、开发商要时刻警醒，不能盲目乐观，消费者有实力有需求再去购房。
由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。中国证券报记者近日获悉，住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市经验教训。业内人士认为，此举意味着，房地产调控长效机制正在加快建立。
宽融资严用地房地产调控长效机制初露端倪
由于多地房价近期快速上涨，在十八届三中全会后房地产调控升级预期可能将趋浓，酝酿已久的房地产调控长效机制将逐渐浮出水面。中国证券报记者近日获悉，住建部等部门近期将对成都等地楼市进行调研，目的在于收集相关信息，总结各地调控楼市经验教训。业内人士认为，此举意味着，房地产调控长效机制正在加快建立。
另据中国证券报记者了解，正在酝酿的房地产调控长效机制中，有关房地产企业直接融资的政策可能会得到明确，房地产企业融资将进一步市场化、多元化。其中，备受市场关注的房地产投资信托基金(REITs)政策方案，已被相关机构提交至决策部门。
在房产税、个人住房信息系统建设和供地政策等方面，有可能在短期内取得一定突破，在房地产调控长效机制中被明确。其中，供地政策可能将要求各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。以限购为主的行政手段恐仍将在一定时期内存在。
多项长期措施有望推出
对于房地产调控长效机制，中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一曾表示，更多地采用税收、信贷等经济和法律手段进行调控，同时，在完善住房用地供应体系、房地产税收制度、金融制度和推进住宅产业化等方面健全长效机制。
据中国证券报记者了解，相关部门已对房地产调控长效机制进行过多轮探讨，有关报告数易其稿。从现已披露的信息不难看出，一些基础性政策措施有可能长期化运行。一些城市已陆续将房产税试点方案上报，虽有部分方案被退回修改，但房产税试点扩围已是大势所趋。
鉴于重庆、上海两地房产税试点影响有限的现实，不少业内人士呼吁，新一批房产税试点方案应有所不同，不仅需提高税率，也应扩大征收范围。应尽快明确房产税面向存量房征收的长远目标。
尽管存在重重障碍，个人住房信息系统建设和联网仍将是未来一段时间的重要工作。在此基础上推进的差别化信贷和税收政策(房产税、个人所得税、契税等)，将可能长期化运行。
此外，土地供应政策也有可能被纳入房地产调控长效机制中，其原则与国土部现有要求大体类似，即各地年度土地供应规模需比照此前五年供地规模平均值。其中，热点城市应高于上述标准。
旨在规范土地流转的土地改革方案，正在国土部主导下推进，可能在即将召开的十八届三中全会上有所突破。但由于农地确权工作尚未完成，法律障碍较难破除，在短期内尚难实现城乡建设用地自由流转。这意味着，城镇建设用地规模将不会有明显增加，热点城市所面临的房地产用地供应紧缺状况仍将存在。
业内人士认为，与融资层面的松动不同，未来的土地供应政策仍将趋紧。其中，推进城镇化将可能带来大量房地产用地需求，但为防止土地被粗放利用，土地政策反而可能更加严格。
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