[摘要] 9月北京、上海、杭州等地高价地频出，导致9月底国土部召开会议称，供需紧张的一线城市要加大宅地供应，务必做到年内不再出“地王”。受“地王禁令”影响，10月8日，刚“复出”半个月的原大龙地王的一部分——顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块R2二类居住用地、C9其他公共设施用地被暂停出让，以防再出“地王”。
9月北京、上海、杭州等地高价地频出，导致9月底国土部召开会议称，供需紧张的一线城市要加大宅地供应，务必做到年内不再出“地王”。受“地王禁令”影响，10月8日，刚“复出”半个月的原大龙地王的一部分——顺义新城第21街区21-18-001a、21-18-001c地块R2二类居住用地、C9其他公共设施用地被暂停出让，以防再出“地王”。
与此同时，北京9月底和10月初推出25宗经营性用地，加大年底土地供应，并大规模推出自住型商品房，希冀以此来平抑地价和房价。
国土部“喊话”，年内北京难再推热地
9月，北京土地市场因诞生了成本价达7.3万元/平米的农展馆地块而备受关注。土地市场高温，地价影响市场预期，抬升房价的质疑不绝于耳。而在此背景下，原大龙地王二次入市，又被看成是一个准“高价地”。据悉，该地块起始价为21.5亿元，起始楼面价约2.1万元/平米，仅次于今年农展馆3万元/平米的起始楼面价，且因其低容积率成为各大房企拼抢的对象。而在挂出仅半月就被暂停出让，业内分析这是为相关部门为土地市场紧急“降温”。
资料显示，2009年底，顺义区国资委旗下的大龙地产以50.5亿元击败龙湖地产等房企，夺得天竺22号地，楼面价超2.9万元/平米，成为当年北京宅地总价和单价“双料地王”。不久，由于大龙地产欠缴土地出让金，地块被收回，而竞买保证金2亿元被罚没。
今年9月，一线城市高价地频出，土地市场升温明显，而高地价也吸引了地方政府积极推地。9月23日，原大龙地王的一部分被再度出让，但时隔半月又被突然叫停。
此前，北京出现多起热门地块暂停出让的现象，而复出后无疑又个个都是“地王”。比如，去年7月暂停出让的万柳地块，当月恢复出让后，就以26.3亿元、楼面价4.15万元/平米的成交价成为“双料地王”；去年12月，农展馆地块被暂停出让，今年9月则以7.3万/平米的成本价刷新了北京纪录；今年5月暂停出让的夏家胡同地块，在7月复出后，楼面价达到4.2万/平米。
此前，北京土地整理储备中心相关负责人向记者表示，暂停热地的出让，也是考虑当时的市场情况和舆论压力。
中经联盟秘书长陈云峰则表示，目前开发商“不差钱”，热地出让必然导致争抢激烈，而地价又将推高房价，给市场带来涨价信号。因此暂停热地出让，有利于暂时冷却市场。而近期国土部“年内不再出地王”的喊话，使各一线城市很难在年内推出热地。
新增地多位于郊区，竞买规则更复杂
在“冻结”热地的同时，北京加大土地供应。截至昨天，在北京土地市场上挂出的宅地共有15宗，除暂停交易的顺义新城（原大龙地王）地块外，这14宗宅地分布于海淀清河、大兴孙村、朝阳东坝、通州于家务、平谷、昌平北七家、顺义新城、房山新城等地，总建筑规模达到212.90万平米；出让形式主要是招标、挂牌，出让、竞买条件相比此前也更加复杂，如有的要配建公租房，有的要配建两限房，有的配建定向安置房，有的则要配建经适房。
值得一提的是，其中有8宗地块包括自住型商品房，或者明确报价触顶后转为竞报自住型商品房、限价商品房面积。比如大兴孙村两地块出让文件就规定，竞价达到合理土地价格上限后，将通过竞报“自住型商品房”面积确定竞得人。房山新城燕房片区地块总建筑规模为19.42万平米，起始价8亿元，全部为自住型商品房，未来价格限定为10500元/平方米，套型建筑面积全部为140平方米以内。
一位房企负责人称，更加复杂的地块条件和出让方式，让企业在拿地时也将更加谨慎。“大规模推出自住型商品房将在一定程度上平抑房价，但地价上涨，房价却被限制住了，企业利润被压缩，恐怕难形成长久良好的循环。”
北京市国土局对媒体表示，今年，北京将加大自住型、改善型商品住宅用地供应，体现出“高端有市场、中端有支撑、低端有保障”的思路。10月，北京将再推出2宗自住型商品房用地。未来，自住型商品房源将占到新房市场的40%-50%。
■市场动向
房企继续关注北京土地市场机会
万科、泰禾等多家房企参加昨天顺义高丽营地块投标
10月10日上午，包括万科、泰禾在内，多家房企出现在顺义高丽营地块投标现场。根据测算，泰禾投标楼面价超过2万元/平米。有开发商评论认为，北京土地市场加速供应，房企依然展现了积极态度。
今年8月，泰禾集团董事长黄其森曾对媒体表态，“在北京什么项目都可以做，什么项目都能做得好。”北京和福建是泰禾的两个深耕区域。9月26日，泰禾还参与了门头沟新城一块多功能地块的争夺。
另一家今年在京表现抢眼的是融创。融创今年在京拿下了农展馆地块、亦庄新城两地块，三个地块的投入合计超过84亿元。北京也是目前融创深耕的五大区域之一。对于未来土地市场机会，融创内部有关人士对记者表示，会继续关注。不过，由于北京未来一段时间主要供应普通宅地，包括自住商品房地块，这有可能不太符合融创坚持“城市高端精品战略”的口味。龙湖北京公司也透露，龙湖更偏向于近城区、适合开发改善型产品的土地以及合适的商业地块。一家国企人士则表示不会跟进“自住型商品房”地块。
此外，万科等企业在京土地市场也强调着一贯的谨慎态度。今年，万科除从公开土地市场获得多宗土地外，还在房山、东城等区域通过收购获得多个项目。华远地产董事长任志强9月底也对记者表示，不会在土地市场硬拼。
9月底，中国铁建房地产集团以接近房价的成本拿下海淀环保科技园“限房价、竞地价”地块。中国铁建内部人士曾表示，之所以力夺该地块，是因为今年一直没有在京拿地成功，因此要实现突破。“限房价”地块也有机会，不至于亏。
今年以来，一二线城市地王频出导致局部地区出现面粉贵过面包，以至于国土部喊话“一线城市年内不再出地王”，更强调要坚持均衡供地，消除地价异常信号，确保第四季度土地市场平稳健康运行。本文细数前三季度各地高溢价的土地成交案例，认为短期措施治标不治本，并针对当前市场状况提出“地王”频出背后土地市场四大趋势。
张宏伟
2013年三季度以来，“抢地潮”在一二线城市轮番上演，主流品牌房企向一二线核心城市加速布局。房企积极拿地拉动对土地的需求，导致市场竞争愈加激烈。
尤其是今年三季度，主流品牌房企向一二线核心城市加速布局，导致“地王”热潮由一线城市蔓延至二线城市，杭州（楼盘）、北京（楼盘）、上海（楼盘）3个城市住宅用地供求量同比涨幅均位列10重点城市前列，土地市场量价齐升，为“地王”出现最集中的区域。此外，天津（楼盘）和武汉（楼盘）也有大体量地块高价成交，导致区域总价地王的出现与重点城市地价上涨步伐难抑制。
数据显示，9月10重点城市中除深圳（楼盘）外均有住宅用地成交，重庆（楼盘）以174万平方米的成交量居10城市首位。1-9月，10重点城市中除深圳、武汉外住宅用地累计成交量均超过去年同期，同比涨幅的3个城市为杭州、上海和北京，涨幅分别为382%、128%、114%，重庆、上海、武汉分别以977万平方米、669万平方米、595万平方米的累计成交量排名前三位。
9月10重点城市住宅用地溢价率仍维持较高水平，上海以72%的平均溢价率排名首位。1-9月，10重点城市平均溢价率均同比增加，深圳、上海和成都以76%、59%、50%的平均溢价率排名前三位。
2013年重点城市住宅用地楼面均价与平均溢价率始终维持上涨走势，同比涨幅保持较高水平。进入“金九银十”，高价地“地王”密集出现加剧了市场涨价的预期，短期内难以降温，北京、上海等城市年初制定的房价控制目标将受到严峻挑战。
那么，对日渐升温的重点城市土地市场，政府调控政策是继续微调放松还是转向从严？当前地王频出是否会影响土地市场的走势？未来土地市场的发展将呈现出什么样的趋势？
笔者认为，从短期内来讲，相关部门有可能会采取阶段性收紧的措施遏制地价的过快上涨，但是，这只能说是治标不治本的措施，要想根本解决地价过快上涨的局面，还应该从控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地、改变城乡二元土地结构、土地集约化利用等有诸多关系，也应该建立起土地市场的长效性调控机制，稳定土地市场价格持续上涨的预期。具体来讲，未来土地市场将呈现出如下四方面发展趋势：
首先，“地王”频出极有可能让房企再融资延后考虑，市场流动性会阶段性收紧，防止地王现象频出。
近期，多家房企密集抛出再融资方案，大型房企及中小型房企齐上阵。据媒体报道数据，截至9月3
日，沪深两市已有21家房企抛再融资计划，其规模也增加至530亿元。
但是，房企再融资不是那么容易就开放的。首先，深交所已经暂停接收房企再融资的申请，这表明房企再融资的冲动或就此会冷却下来。此外，从当前市场表现来看，房企由于流动性相对宽裕，土地及商品房市场表现已比较活跃。9月5日，除了徐家汇(002561,股吧)中心地块“地王”之外，杭州华家池等地也会有地王出现，导致这一天成为地王日。“地王日”说明房企还是不太缺资金，这会让监管层对于房企再融资再度比较谨慎，极有可能让房企再融资延后考虑，使市场流动性阶段性小幅收紧，让开发企业融资拿地的市场冲动适当降温，防止地王现象频出。
其次，对于重点城市尤其是一线城市，可能会推广短期内遏制地价过快上涨的具体措施，比如“限房价竞地价”、“限房价竞配建”、限制单宗土地出让规模等。
对于短期内来讲，“限房价竞地价”确实可以起到遏制地价过快上涨的作用，对于房价来讲，由于政策条件的限制，确实对于这个项目及周边市场来讲，在这个项目入市阶段，确实会影响到周边项目的价格。从地区推广的角度来说，“限房价竞地价”适合房价上涨比较快的城市的重点地块进行推广，比如在一线城市比较容易产生高溢价的地块，通过“限房价竞地价”短期内抑制房价过快上涨。而不适合土地、住宅供应相对充裕的三四线城市。
第三、通过盘活存量土地、增加土地供应、集约利用土地等多渠道和方式，解决一二线城市土地供求关系紧张的局面。
供求关系决定价格是否上涨以及上涨的幅度，如果单纯靠“限房价竞地价”等这样的短期内措施抑制房价上涨是不可靠的，还必须通过加大土地市场供应、盘活存量土地、适当提高容积率、集约利用土地等方式进而加大商品住宅市场供应，尤其是中小套型的商品住宅的市场供应才能够起到抑制房价过快上涨的目的。
第四、打击囤地圈地的市场行为，减少土地资源闲置与浪费现象。
根据闲置土地处理办法，对于具有“圈地”行为、圈而不建的企业，提高其违法成本及惩罚执行力度。比如对于拿地较为激进，多次拿地王的企业；各地以“以租代征”侵占农地的现象给予地方政府相关责任人、企业等相关责任人较高的违法成本，以此防止和杜绝非法占地。
此外，也考验通过开征土地增值税，针对长期不开发或开发节奏较长的项目，可对企业开征土地增值税，使企业持有土地本身的增值部分利润空间压缩，以此降低企业圈地囤地的动机，督促其尽快进行市场开发，减少土地资源闲置与浪费现象。
但是，从宏观经济发展背景、房地产市场基本面走势、各地供地计划等来看，控制市场流动性、增加土地供应、盘活存量土地等措施不一定那么快就可以有效执行，尤其是在一线城市，“人多地少”的现状不可能短期内改变。通过上述措施，也只能是缓解一下当前市场的供不应求的市场压力，土地市场供求关系紧张的局面不可能改变。
从中长期来看，地价随着市场条件、配套条件会逐渐上涨，这是市场经济规律，这是市场的力量；“限房价竞地价”调控政策的短期内的作用就是防止地价过快上涨，由此而引起的房价过快上涨，这是政府之手调节力量。从这个角度来讲，这两点是矛盾的。从未来市场趋势来看，市场力量始终是占据主导的，土地市场的调控难以改变市场走势大趋势。因此，当前来讲，不管“限房价竞地价”试点范围怎么扩大，基准地价上不上调，地价实质性的上涨都是在进行的。而政策无论这么变化，从大趋势角度来讲，改变不了地价的上涨趋势，只能通过阶段性的政策调节地价不要上涨过快。
尤其是在地方政府绑架土地财政，地方政府地方债持续增加的市场背景下，改变地价持续上涨的预期就显得更加困难。因此，土地市场需要长效性调控机制出台，从中长期来讲，既可以改变地方政府对于土地财政的依赖，又可以合理调节土地市场的供求关系与遏制地价的过快上涨的预期。
当前，上海、北京、杭州、武汉等各地地王频出，这有可能进一步推升地价上涨的预期，从这个角度来讲，地王频出有可能进一步倒逼土地市场调控转型长效调控机制。
因此，一定意义上讲，当前媒体报道以改变城乡二元土地结构、改革当前土地市场招拍挂的出让方式等涉及土地市场的长效调控机制出台也迫在眉睫。至于土地市场的长效调控机制何时出台，我们拭目以待。
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