[摘要] 进入九、十月份，各地房地产市场表现良好，成交量和房价纷纷看涨。据中指研究院日前发布的数据显示，今年第三季度，多数城市新房和二手房涨幅超过二季度。世联地产实时调查结果显示，与过去半年相比，近九成的购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，且有超七成购房者看涨未来半年的房价。
进入九、十月份，各地房地产市场表现良好，成交量和房价纷纷看涨。据中指研究院日前发布的数据显示，今年第三季度，多数城市新房和二手房涨幅超过二季度。世联地产实时调查结果显示，与过去半年相比，近九成的购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，且有超七成购房者看涨未来半年的房价。
在北京、广州等地楼盘“精装拆分”销售盛行的背景下，业内认为，实际交易价格可能超过统计数据的涨幅，随着需求的增加和土地价格的高涨，部分城市的房价上涨预期将持续增强。
第三季度多数城市房价上涨多数购房者看涨房价
九、十月份是楼市传统营销旺季，今年的“金九银十”已经逐渐显现。据北京市住建委及我爱我家统计的数据显示，9月北京新房市场成交量达到13279套，创下4年来“金九”成交量的值。同时，9月份北京全市二手住宅网签总量12854套，环比上月网签量上涨15.7%，与去年同期的网签量相比上涨2.2%。这是自3月底楼市调控政策出台以来，北京二手住宅交易量连续第5个月的持续上涨，也创下了近半年来北京二手房交易量新高。
成交量上涨的同时房价也水涨船高，据中指研究院提供给本网的数据报告显示，截止九月份百城住宅均价自2012年6月止跌后连续16个月环比上涨。今年第三季度，多数城市新房和二手房涨幅超过二季度，北京新房价格累计上涨近10%，比二手房涨幅高出4.8个百分点。
上述分析报告认为，从价格来看，随着“国五条”政策效应的逐渐淡化，三季度价格涨幅再度扩大，成交量企稳回升，热点城市量价齐升局面更为突出，地王频现以及部分城市供应不足态势面继续加大房价上涨预期，其他绝大多数城市价格趋于平稳，总体价格水平不会大幅反弹。
楼盘“精装拆分”销售形式盛行楼盘变相涨价
在当前房价持续上涨的背景下，业内也表现出了担忧，认为一些城市今年的房价调控目标很难完成。此前，北京、广州等城市曾出台限价政策抑制房价上涨，但是部分楼盘拆分精装修的销售方式，间接推高了房价，进一步增加购房者的置业负担。
《财经日报》10月8日报道称，广州部分开发商为了规避“政府指导价”而使楼盘获得预售证，就把原本一份的住宅合同分为毛坯房与装修两部分合同，采用“双合同”卖楼，从而把超出指导价格的部分房价转移到装修费用上。也就是说广州房价的实际涨幅要比纸面上统计的数据高。
开发商对住宅进行精装拆分的销售形式已持续数月，京城多家媒体对该销售方式有过报道。据中新网房产频道了解，北京亦有不少楼盘以拆分精装修的形式进行销售。此前，有购房者姚先生曾对本网表示，房山的中粮万科长阳半岛将房价分毛坯房和精装修两部分销售，导致首付款提高了很多，巨大的首付款压力“吓跑了”姚先生，只好去看别的楼盘。
《新京报》7月份的报道中也提到，北京的昌平、大兴等区域部分楼盘采用“精装拆分”形式卖房。近日，记者从大兴的保利首开熙悦春天了解到，该楼盘销售中推出“幸福之家计划”，“带一个装修费用，4000-5000元/平米和首付含在一起。”售楼员说。
同时，采用类似精装修分拆销售的还有通州的珠江四季悦城，据售楼员称，“除了总房款外，需要额外交一部分钱来参加‘精装活动’，房子是5000元/平米的精装标准，但是装修费用只额外收取小部分，不会按照每平米算。”
“精装拆分”销售让房价变得更高，目前购房者越来越担忧未来房价的变化。据世联地产于2013年3季度开展的购房者调查结果显示，与过去半年相比，近九成的购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，且有超七成购房者看涨未来半年的房价。虽然看涨未来半年房价的购房者占比小幅下降，但仍维持在高位，说明涨价预期并没有发生根本性的改变。
百城住宅月度均价“十六连涨”
今年以来主要城市新房和二手房价格连续上涨。截至9月，百城住宅均价已连涨16个月，且前三季度的成交量创下近四年同期新高。同时，土地市场持续火热，企业拿地金额已超去年全年水平。业内预计，四季度楼市政策仍以稳为主，供求矛盾突出的热点城市房价上行压力依旧突出，但整体涨幅将趋于平稳。
房价“十六连涨”
今年楼市火速回暖，成交量大幅回升的同时，价格也出现环比16个月连续上涨，且涨幅在三季度持续扩大。
根据中房指数系统对100个城市的调查数据，百城住宅均价自2012年6月止跌后，已经连续16个月环比上涨。其中，第三季度受北京、广州等热点城市带动，涨幅较二季度明显扩大，累计上涨2.89%。其中，7、8月的均价环比涨幅分别为0.87%、0.92%；9月涨幅则扩大至1.07%，自5月以来再次突破1%，价格水平上涨至10554元/平方米，为2010年6月以来水平。
房价连涨，成交量也大幅提升。中指研究院数据显示，前三季度50个代表城市住宅月均成交2519万平方米，同比增长18.5%，较2010年和2011年同期分别增长32.9%和37.0%，达到近四年同期的水平。
不过，随着入市项目减少，部分业内人士预计，楼市“银十”或难延续“金九”盛况。根据亚豪机构统计，国庆长假期间(10月1日-10月7日)，北京商品住宅市场仅有3个项目入市，相比去年同期减少了两个。3个项目共新增商品住宅211套，预售许可面积3.1万平方米，相比去年同期分别减少81%、69.3%。
“10月份北京楼市可能难以延续9月成交旺盛的局面。”亚豪机构副总经理任启鑫认为，下半年以来大量项目入市热销，多数房企已近完成全年销售计划。由于房企整体存货量不足，项目快速消化使得提价风潮风靡市场，个别项目一年内价格涨幅高达30%以上，部分刚需盘的价格已超出刚需人群的承受范围，价格过快上涨也使得购房者心理预期有所变化。
业内人士指出，9月份的成交高峰主要靠中低端刚性需求来支撑，而从10月中旬预计入市的项目来看，望京·金茂府、华润公元九里等多属于改善型需求的范畴。
土地市场“高烧”
在楼市回暖的同时，土地市场在今年也快速升温。三季度住宅用地的溢价率已经创下2011年以来的新高。
中指院数据显示，三季度300个城市各类用地楼面均价为1402元/平方米，同比上涨49.0%。其中住宅用地楼面均价为1968元/平方米，同比上涨45.4%，商办用地为1549元/平方米，同比上涨26.5%。
溢价率方面，三季度300个城市各类用地平均溢价率为20.4%，同比提高了11.6个百分点。其中，住宅用地溢价率为24.1%，为2011年以来，商办用地溢价率为14.9%。统计还显示，前三季度300个城市住宅用地共成交3.6亿平方米，同比增长36.2%；商办用地成交1.5亿平方米，同比增长30.6%。
业内人士指出，展望四季度，调控基调不容改变。但由于不同城市市场表现分化，各地落实调控的手段将更为灵活，调控力度也将由地方政府根据实际情况把握。
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