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成都等二线城市开始转战二手房市场

经济观察网   2013-09-29 11:23

[摘要] 随着房地产市场的发展、成熟,北京、上海等一线城市,2009年以后二手房交易量已经稳定超过新房。尽管在全国化布局的过程中,一线城市依然是经纪公司最为重要的业绩和收入来源,但是如成都等二线城市的二手房市场的发展,已不容小觑。

 

随着房地产市场的发展、成熟,北京、上海等一线城市,2009年以后二手房交易量已经稳定超过新房。尽管在化布局的过程中,一线城市依然是经纪公司最为重要的业绩和收入来源,但是如成都等二线城市的二手房市场的发展,已不容小觑。

经济观察报记者胡芳洁近日,伟业我爱我家集团宣布正式进驻成都二手房市场,其在成都拥有的门店数超过30家。

随着我爱我家进入成都,成都二手房市场已经拥有包括中原地产、链家地产、21世纪不动产、我爱我家等化的品牌经纪公司。

成长

一个发展成熟的房地产市场,市场交易将以存量房即二手房交易为主,新房交易为辅。这一规律在国外房地产市场已得到证明,我国房地产市场发展较早的北、上、广、深几个一线城市,也逐渐走向这一状态。

此前,市场对二手房交易的关注,也主要集中在上述少数几个一线城市。

不过,经过近些年国内房地产市场突飞猛进的发展之后,一些二线城市的二手房市场,也已经开始破土萌发。

以成都为例,据伟业我爱我家市场研究院提供的数据,成都市场2008年至2013年新房、二手房的成交套数,二手房交易量占新房交易量的比例从2008年的45.9%,上升到了2013年(1-8月成交量)的63.2%。

单从二手房成交规模来看,成都与同类城市的差距就已经较为明显。据经济观察报综合统计,2012年,成都二手房成交约5.8万套,与北京、上海超过14万套、约20万套的成交规模还有较大差距,但已经接近深圳、广州6万套左右的规模。

此外,2012年全年,武汉、长沙、济南、无锡、青岛、佛山、厦门、大连等城市,二手房交易量都在2万套左右,例如武汉是上述几个城市中交易量的,为2.8万多套,也没有超过3万套。

从此方面来看,成都二手房市场的活跃和成熟程度,已远远超过上述城市。

中指研究院指数研究总监何田表示,成都的二手房市场的发展,受两方面的影响,一是近几年,成都的新房市场发展迅速;二是随着新房市场的发展,成都楼市逐渐向郊区发展,要买到地段较好的房子,选二手房更容易实现。“二手房市场的发展,可以看两个条件,一是二手房交易活跃程度,二是主城区新房的供应量。”何田说,与天津、重庆等城市相比,成都二手房交易占新房交易的比重更高,原因在于天津、重庆重要城区新房供应量高,而成都土地供应越来越向远郊区县发展,中心城区新房供应量减少,促使了二手房交易的活跃。

过去的几年,成都的新房市场活跃,需求量也很大。何田表示,2012年全年,算上远郊区县,成都新房销售面积在主要35个城市中排名第二。而根据中指研究院的数据,2012年,成都新房销售面积1192万平方米,与北京、上海的1300万平方米、1400万平方米差距并不多。而在2011年,成都新房销售1012万平方米,超过北京的954万平方米。

从体量上来看,成都每年的市场需求量,已与北京相当。

成都是一个单中心的城市,有业内人士认为,对于这种单中心城市而言,城市中心的土地量供应只会是越来越少,城市中心住宅产品稀缺是迟早的事情。

今年4月,成都市政府公布了成都中心城区2013年国有建设用地供应计划,今年总供地规模控制在864.5公顷以内,较2012年的1215公顷,下降了28.8%。其中今年计划供应住宅用地204.5公顷,较2012年的278公顷,下降26.4%。

随着中心城区土地的日益稀缺,成都二手房的主要市场已经转移到三环路以外,甚至更为偏远的郊区。

不过,对于成都而言,二手房交易要赶上甚至超过新房的交易量,还有很长的路要走。“目前,只有北京、上海、广州等几个发达城市,二手房交易超过新房。此外,二手房交易超过新房,前提是当地的土地供应已经到了非常紧张的程度。毕竟从购买方式上来看,购买新房更为便利,交易成本也比二手房低。”何田说。

何田表示,对于成都、武汉、天津、重庆等市场而言,比北京、上海等一线城市房地产市场的发展滞后5-10年时间。而这一差距,是二手房交易与新房交易之间的较量必经的过程。

格局

今年9月初,伟业我爱我家集团与成都日新伟业置业有限公司合作,全面接受其二手房业务,正式进驻成都。

伟业我爱我家集团总裁杜勇表示,我爱我家成都公司拥有二手房租售中心和直营门店30余家,经纪人和管理团队共500余人。

“成都二手房交易比较活跃,但目前交易量前6、7名经纪公司加起来,占据总体市场份额不到50%,品牌经纪公司的发展空间还是很大的。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示。

作为北京二手房交易市场份额的公司,北京链家地产早在2011年已经进入成都市场。目前链家地产在成都有50多家门店,占据的市场份额约在3%-5%。成都二手房交易市场占据份额的经纪公司,是成都本土公司伊诚地产。该公司目前只在成都、重庆市场发展,在成都拥有260家门店。

房天下二手房集团成都公司总经理李志鹏表示,伊诚地产占据名的市场份额,而从第二名到第六名加起来的市场份额,都超不过伊诚地产,意味着经纪公司在成都还有很多机会,目前门店数第二的是21世纪不动产,直营店加盟店共83家,其他如中原、链家、满堂红、富房等门店数大多在40-50家左右。“成都二手房市场与北京市场有很大的不同之处,成都二手房交易一直以刚需人群、首次置业为主,这部分占比达到80%;80-90平方米的小两居、小三居,是购房需求的热点;另外,贷款比例高达80%-90%,这也导致经纪公司后续需要的手续更多,对经纪公司的要求更多。”成都链家市场分析师杨学武表示。

成都买房人的特点还在于,相对于北京人喜欢南北朝向、方正的户型不同,成都人不在意房屋一定要是正南、正北的朝向,而是更关注楼层、采光等因素。此外,成都的工作、生活节奏相对慢,这也会对二手房交易流程带来影响。

杨学武表示,链家进入成都两年,对这个城市的感受很深,有利条件就是二手房交易中,通过经纪公司成交的比例大,买房人认可经纪公司。但同时,经纪公司也面临挑战。“对于新进入成都的品牌经纪公司,不可避免会面临挑战,包括对成都整体购房群体、购房习惯的了解,对市场特点、行业竞争的状态的了解等。”杨学武表示。

何田认为,按照二手房交易活跃、中心城区新增土地供应减少来判断,还有南京等城市,二手房市场接下来会有较快的发展。

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