[摘要] 9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并按计划在2014年上半年试行推广。此举引发媒体和舆论的热议甚至质疑。
9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，并按计划在2014年上半年试行推广。此举引发媒体和舆论的热议甚至质疑。
中国目前正处于人口结构转型时期，人口老龄化问题严重，以房养老也只是一种养老方式的选择，探索多渠道适合国情的社会化养老模式是业内外人士共识。
9月13日，国务院发布《关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。媒体和社会舆论对“以房养老”可行性展开热议。央视网近期一项调查表明，仅三成网民接受“以房养老”，大部分网友对此举持否定或观望态度。
网友对此话题讨论持续发酵。9月19日和9月20日民政部有关负责人连续两天回应舆论质疑。“以房养老”能否成为一项政策和主要养老模式？在未来社会化养老格局中作用如何？目前推进还面临哪些问题？这些都需要进一步厘清。
“以房养老”引热议
“以房养老”，指老年人住房反向抵押养老保险，即老人通过抵押房屋产权，定期取得一定数额养老金，老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权。也被称为“倒按揭”。这一模式在国外较成熟，国内尚在起步阶段。《意见》发布后，网友持续热议，有支持者，也有业内人士对此模式成为政策和主导表示质疑。
中国人民大学中国社会保障研究中心副主任潘锦棠认为，“以房养老”较适合子女有房，经济独立，且老人退休金充裕，不愁经济问题的家庭。但这毕竟是小众，目前还不宜大面积推广。这种政策更应作为养老制度过渡法或辅助法使用，我国目前主要养老方式还是应以家庭养老为主。
中国老龄科学研究中心副主任郭平表示，由于我国城乡二元结构及地域差异，农村地区在相当长时间内仍是辅助型“土地养老”，难以实现“以房养老”。
也有专家对此表示肯定。中国社科院人口与经济研究所副所长张车伟称，我国目前人口老龄化形势严峻、养老服务业发展滞后，开展“以房养老”试点不失为有意义的探索，既为老年人在居家养老、社会养老、国家帮扶、社区服务等选项外增加新选择，也有利于满足部分老年人个性化需求。
对此，民政部有关负责人回应舆论。
该负责人表示，开展“以房养老”在国外一些国家已有成熟做法。这次国务院意见借鉴国际经验，提出开展这方面试点，目的是探索符合国情、满足老年人不同需要、供老年人自主选择的养老保险产品。
该负责人同时指出，《意见》中，“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，只是“完善投融资政策”中的一项，且明确是开展试点。在随《意见》同时下发的重点任务分工中，只是45项重点任务分工中第27项有关保险资金投资养老服务领域中一个子项目。因此，对《意见》要全面理解、准确把握，不能以偏概全。
多地试点效果欠佳
“以房养老”在我国提出已10年，曾在一些地方试点，效果并不理想。
2003年，“以房养老”理念被中国房地产开发集团理事长孟晓苏引入国内。2007年11月，上海市公积金管理中心试点“以房自助养老”协议。2011年《北京市“十二五”时期老龄事业发展规划》提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。2012年4月，南京提出“以房养老”，但相关负责人透露，该模式仍停留在政策研讨阶段。直至前不久《意见》对外发布。
调查显示，“以房养老”模式涉及金融、社保、房地产、保险等行业和政府相关部门。专家表示，目前这一政策尚面临诸多问题。
“以房养老”与中国传统观念直接冲突。社科院社会政策研究中心秘书长唐均指出，理论上要使“以房养老”成为可行的社会政策，基本条件是住房由老年人自由支配。而现在住房多为家庭主要财产，按传统观念，多数老年人选择把房产留给子女。
上海民政部门调查显示，九成左右老人拟将房产留给子孙。北京师范大学中国公益研究院院长王振耀称，“传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人过不了‘观念坎’。”
养老专业服务和产品缺乏也是重要障碍。养老服务体系建设专家委员会委员傅旻认为，养老产品缺乏是推行“以房养老”的障碍。民政部统计显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。”
加之“以房养老”本属商业养老保险产品，牵涉众多金融机构。政策不透明，相关规定缺乏，使该举措可能面临重大风险。
业内人士表示，此举还涉及银行房产处置权，而银行只有通过法院拍卖一条渠道解决，没有相应处置能力。保险公司又不具备办理抵押贷款资质。
上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年酝酿“以房养老”，推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。
以房助老更合民意
实时消息称，北京有望9月底出台《加快推进养老服务业发展的意见》，其中“以房养老”可能不被提及，取而代之“以房助老”概念。
“以房助老”核心要点是不必抵让房屋产权，房子仅为养老辅助性选择之一。北京市民政局副局长李红兵指出，“以房助老”不是让老年人抵让房屋的产权，而是通过让渡现居住或空置房屋居住权，获得基本养老金之外的更多养老资金。这被认为是探索新的养老保障制度新举措。
这其中政府应承担首要责任。
北京大学财经法研究中心主任刘剑文认为，解决养老问题需国家、社会、个人共同努力，进行责任区分。“从长远发展看，还是应由政府承担的养老责任。毕竟很多老人没有房子，如果过分强调‘以房养老’，人们会担心政府不承担养老保障责任。”
同时，营造宏观的政策环境和完善顶层制度设计至关重要。
孟晓苏认为，“以房养老”试点过程中，政府应制定具体可行的政策体系，完善相关房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，使“以房养老”更符合我国国情，更能满足多样化养老需求。
王振耀等专家表示，政府应完善房产评估、政策咨询、纠纷仲裁等机制，并在住房反向抵押贷款或保险初期，对申请人和经营机构给予一定税收优惠；对于出现房价波动，引入由政府主导的保险机构或市场化保险公司分担风险。
从理念和规划方面厘清“以房养老”在未来社会化养老格局的定位更重要。
中国老龄科研中心副主任党俊武表示，“以房养老”作为一种非主流的养老方式，“不会也不可能替代政府承担的基本养老责任。”
中国人民大学教授郑功成指出，“以房养老”既不可能成为养老保障的主流方式，更不是应由政府主导的社会养老保险与养老服务的替代品，而只是让老年人多了一种养老方式选择。“因此，客观上只与少数有需要的人相关，大多数公众没有必要过分忧虑。”
业内人士认为，以房养老可以视为一种养老补充手段，本质上就是“倒按揭”。根据国内实际情况来看，这种方式主要适用于有房并且没有子女的老人和失独老人。我国推出以房养老，试图通过激活老人存量资产，减轻国家和个人压力，初衷不错，但就目前现状来看，在实施过程中，应当综合考虑法律、思想观念、金融机构等多种因素，在实际操作中加以完善。
以房养老需具备基本条件
以房养老也被称为“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”，是指老人将自己的产权房抵押或出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式。按计划会于2014年一季度试行推广。专业人士表示，暂且不论“以房养老”这一新概念能否被国人认同，能否较快实现。要想做到以房养老，老人本身也需要一定的经济条件。
首先，以房养老必须有房产。自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全产权，才有权利有可能出售房屋、出租或转让的处置。如果老人拥有的是联建公助房、单位补贴出售的商品房、拆迁补偿的调换产权房等有限产权房，则很难享受“以房养老”这一模式。其次，在“以房养老”模式中，老人必须与子女分开居住。否则，老人亡故后，房产将会被银行或保险公司等金融机构出售，子女无处可居。并且，老人的经济条件要适中。当老人经济基础过于雄厚，便无需考虑“以房养老”。而老人经济条件较差时，并不拥有完全产权，也无法“以房养老”。
或者拥有完全产权的房产价值过低，根本就无法进行抵押。而且房产要地处城市城郊，对于身处乡村房产价值低的老人，基本就不推荐考虑“以房养老”了。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高。且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的欠发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式尤其适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
以房养老更是以房优老
以房养老模式也就是倒按揭模式，在美国、日本、德国等发达国家早已运行多年，本不值得大惊小怪。但值得关注的是，这一次以房养老提出后，却引发了民众对现有的养老体系的极大不信任和焦虑，很多人误以为，养老问题主要靠自己解决，政府养老责任淡化了，而个人养老责任强化了。
如今，民政部明确表示，养老服务是重大民生问题，政府是保障基本养老的主导力量，显然，这给公众派发了一颗“定心丸”。实际上，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》的本意并非“以房养老”，而是退休老人在继续享受原有退休金待遇之外，以房屋抵押或租金收入，让自己享有更多养老资源，就是“以房优老”。
事实上，“以房养老”在上海、南京等部分地区早已有实践，试点主体既包括政府部门，也有金融机构，但效果并不理想，以致停滞或取消。业内专家指出，试点不成功最主要的因素是我国传统文化中的置业、储蓄与住房反向抵押观念上的冲突。此外，社会诚信体系仍然不够稳定。
国外都有以房养老的成功模式，如新加坡：60岁以上老年人可以申请将房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的房子内，待其去世后，房屋产权由这些机构处置，进行抵押变现并结算利息，剩余的钱则交给其继承人。这一模式在一定程度上避免了遗产继承纠纷，比较符合亚洲人的传统观念。
此外，值得一提的是，所有采取“以房养老”的发达国家，都拥有由公共财政支持的良好基本养老服务体系，“以房养老”只是一种补充性的养老选择。
完善法规制度
以房养老的障碍就是房价变数。从发达国家“以房养老”的经历看，“以房养老”要推广，需要为老人提供可靠的保障，灵活的放款和赎回安排，而这离不开政府的保险和背书。但由于此类贷款周期长、风险大，如何防控政府保险背后的风险，尤其当一国经济遭遇重大危机、违约事件大量出现时，值得警惕和探索。
业内人士认为，时至今日城镇房价普遍上涨，尤其是中国保监会准备率先试点开办此业务的北京、上海、广州等城市，房价普遍上涨数倍乃至10倍之多。而且我国人口老龄化已更加严重，其中约占老龄人口比重10%的无子女家庭和“失庭”本来就没有把住房传给子女的需要，所以如今在我国实行住房反向抵押养老保险的各项条件均已成熟。
业内人士分析，就政府层面而言，要想寻求以房养老的突破。首先，需完善相关基础法律法规。因为在以房养老实施过程中，可能涉及遗产继承纠纷、地面附着物处置计价、房屋价值波动损失承担等问题。在加强监管、统筹管理、防范风险等方面目前还缺乏有效的法律法规。房屋产权实际上就是70年产权即土地出让期结束后怎么办的问题。虽说《物权法》规定，可以续期，但怎样续期？续期时要不要交费并没有明确规定。这就使住房这个抵押物品的估价成了难题。譬如说，住房已经住了10年，在抵押时是否要“折旧”？而另一方面，住房本身价格是在上涨，这又怎么估算？怎样综合考虑这些影响因素，进而对住房进行估价，并最终作出决策，恐怕不是件容易事。
另一方面，以房养老还必须考虑接受质押的贷款方的利益，亦即金融机构是否肯接这个盘子。10年来，其实有很多地方在做这方面的试点，但效果不佳。现在将这个试点称做“老年人住房反向抵押养老保险”，那么，必须考虑的是，保险自有保险的规律。如果一个保险标的未来前景无法预测，其实是做不了保险的。
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