[摘要] 洛阳楼市8月市场供应又创年度新高峰 预热金九银十
一、8月楼市概况分析
1、国家经济走势
2013年8月份，居民消费价格总水平同比上涨2.6%。其中，城市上涨2.5%，农村上涨2.9%；食品价格上涨4.7%，非食品价格上涨1.5%；消费品价格上涨2.5%，服务价格上涨2.7%。1-8月平均，居民消费价格总水平比去年同期上涨2.5%与上月相比小幅下行，其主要受8月中上旬大部分地区持续高温及下旬部分地区强降雨等天气的影响，蔬菜价格出现持续上涨；同时鸡蛋价格也出现持续上涨，猪肉价格仍维持升势.
CPI数据图：
数据来源：新华08财经数据统计
2013年8月，中国制造业采购经理指数（PMI）为51.0%，比上月上升0.7个百分点，连续11个月位于临界点以上。从构成制造业PMI的5个分类指数来看经济走势持续向好
数据来源：国家统计局分布数据
2、国家政策走势
国家政策：
8月20日国土部发布消息国家土地督察局派驻地方的9个督察局已陆续派出工作人员，针对征地中侵害农民权益的突出问题，开展实地核查工作
地方政策
8月21日温州限购令开始试探政策底线——本地户籍家庭被允许可以购买第2套住房。
8月22日出台《东营市城市房地产开发经营管理办法》住宅配套幼儿园应当做到与住宅同步建设、同步竣工验收、同步交付使用
8月26日广州地区有9家银行已经暂停了房贷，而且以股份行和城商行居多，四大行基本还在做房贷，但放款时间有所延长。
8月27日郑州首套房房贷利率普遍上调5%～10%，二手房更是上调10%～20%。
8月28日《兰州市限价商品房管理暂行办法》经市政府常务会通过并修改，已正式印发。今后符合申请条件的城镇“夹心层”住房困难家庭，将以比同地段商品房低20%的优惠价格，购买到90平方米以内为主，不得超过120平方米的现价房。
9月2日郑州限购新政从9月2日正式实施其内容为“持有本市居住证3年以上、在本市缴纳社会保险或个人所得税1年以上的非本市户籍居民家庭，限购1套住房；对于未满20周岁的单身人员，暂停其在本市限购区域购房；对于年满20周岁的无住房单身人员，限购1套住房”
和利时观点：8月地方政策呈不同表现，温州放松限购，郑州限购从紧。但是放贷政策上似乎较为统一，各家各地银行均提升了贷款门槛，同时放款速度也呈现滞缓的状态。在经历数轮调控之后，各城市房价已显现出明显的分化趋势，北京、上海等热点城市价格上涨压力依然巨大，而部分三四线城市市场则呈现持续低迷。在中央“有保有压”、“保障市场健康平稳运行”的总体方向指引下，不断分化的市场或将推动地方政策灵活调整。
3、8月房地产走势
2013年8月，100个城市(新建)住宅平均价格为10442元/平方米，环比7月上涨0.92%，自2012年6月以来连续第15个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.05个百分点，其中71个城市环比上涨，29个城市环比下跌。
和利时观点：根据中指研究院百城价格指数显示，8月十大城市住宅均价环比上涨1.49%，其中北京涨幅3.22%，上海涨幅1.07%，房价上涨压力依然很大。目前，关于房地产调控政策的传言颇多，最值的关注的就是与长效机制相关的房产税扩容、土地制度改革等。区别于短期的行政手段调控，长效机制是“市场化为主，政府调节为辅”的运行机制，也是一项需要长期探索和完善的工作。在“国五条”之后，习近平主席在7月30日政治局会议上指出，要促进房地产市场平稳健康发展，长效机制的建立正是符合了这一宗旨。实时消息称房地产调控长效机制有望于十八届三中全会后对外公布，对明年及未来较长一段时期内将具有重要的指导意义。
二、8月份洛阳楼市的整体表现
2013年8月份，商品房供应量达到76.02万㎡比上月增加28.47%。新建商品房销售29.84万㎡，比上月减少8.7%。其中住宅销售2158套，销售面积24.58万㎡，销售额11.7亿元。新建商品整体均价5338元/㎡，比上月下降0.91%
8月各家为了迎接即将到来的“金九银十”不断的做出各种努力来吸引客户，各种暖场活动相较7月演绎的更加热烈。8月份作为楼市由淡转旺的一个过渡月，所以开盘楼盘明显减少，更多的楼盘摩拳擦掌等待的是“金九银十”的到来，只有香港城、开元名郡、顺驰城、东方今典境界、凯瑞梧桐里5个楼盘开盘，但除了梧桐里以均价4000元/㎡出头的价格拔得8月开盘楼盘业绩头筹以外，其他楼盘开盘表现一个字“淡”。但是8月份展开认筹的楼盘却多达9个，按一般楼盘蓄客周期1-2个月计算，也就意味着“金九银十”开盘楼盘数量将直线攀升。
另外8月的交房潮也给楼市增添了几分热闹的场景，8月9日，美伦山水华府一期住宅交房；8月19日，盛唐至尊一期首批房源交房，一期总计10栋高层住宅，总交付面积约40万平方米；8月30日，富地•蓝泊湾项目2号、3号住宅楼交房……等，同时因为交房所引发的业主投诉等问题也是此起彼伏。这也成为8月楼市一个值得思考的话题。
1、 8月洛阳房地产整体供应情况
数据来源：和利时统计房管局公布相关数据
从数据统计看，8月份市场供应又达到年度新的高峰。住宅总体供应面积达到62.03万㎡，套数5388套，虽然面积供应大幅度增加，但是套数供应却有所减少，说明市场阶段供应户型面积有增大的趋势。而且统计数据表明的是预售许可批准的数量，真正入市开盘的热点会相对滞后，所以市场集中开盘，白热化竞争即将拉开序幕。
2、8月预售许可批准数量 数据来源：和利时地产机构市场部根据洛阳房管局发布数据统计 
从房管局网站公布的预售许可情况看8月批准预售项目23个，批准预售面积67.2万方，批准预售套数5718套。区域分布涧西、西工、瀍河区以及经开区和伊滨区。其中伊滨区的天明城、翡翠庄园，新区建业桂园，以及升龙城、升龙广场的新产品都值得关注。这些新项目、新产品的入市，对区域市场都将产生一定的影响。
3、8月份开盘项目
(1)体量
（2）价格
数据来源：和利时地产机构市场部调研统计数据
8月份开盘项目共计5个，其中仅有凯瑞梧桐里开盘销量达到70%左右，其余楼盘因为都是老项目的加推，此销售一般。凯瑞梧桐里是洛阳本土开发商凯瑞集团的又一力作，虽然位置相对较偏，但是周边居住人口密集，以BLOCK街区的概念亮相，引发关注，加上区域周边供应较小，以相对较低的价格取得了市场的充分认可。
4、8月认筹项目统计
8月份认筹项目共9个，认筹项目适量的陡增都是为“金九银十”在做铺垫。
5、8月份售楼部亮相楼盘
数据来源：和利时地产机构市场部调研数据
项目周边交通便利但其他资源相对匮乏，对周边现有市场影响不大，竞争力一般。
6、8月洛阳房地产市场土地成交情况
数据来源：和利时根据洛阳市国土资源网公布数据统计
8月总计成交2块可供开发的土地，其中洛阳尚锦置业的这块地就是龙塔的所在地块。2013年虽然一线城市地王频出，但是洛阳土地市场成交一直处于不温不火的状态。但是9月3日就爆出名门地产以8.08亿拿下洛阳九都西路原单晶硅厂用地。 该地块101亩，单价800万，楼面地价2400元/㎡，成为年度洛阳地王。高地价就意味着未来的高房价，也给区域地产房价上升提供了上涨的想象空间。所以未来开发商拿地热情可能被激发。
四、8月洛阳房地产销售概况分析
数据来源：房管局公布统计数据
从数据上8月份整体销售呈明显下滑的趋势，这早在意料之中。8月份总体销售面积29.84万㎡，住宅销售24.85万㎡环比分别下降8.7%，18.4%，住宅成交下滑明显。8月份延续7月份的淡季趋势，在数据上已经得到了充分的证明。其原因也是多方面的：气候因素，政策动荡因素（郑州限购从紧，银行信贷从紧），各楼盘推盘节奏放缓等等因素都造成了成交的下滑，但是根本上还是市场需求释放有限，客户购房热情不高，在供应激增的市场背景下，市场疲态渐显，后劲不足。
五、8月洛阳房地产销售库存概况分析
数据来源：房管局公布统计数据
8月份延续7月份库存上升的趋势，截止到8月份，年度库存总量达到138.82万㎡ 。市场整体供大于求表征明显，未来去库存压力持续增大。“金九银十”去库存有多大神力，目前还无从判断，但是去库存的市场“压力山大”。
六、8月洛阳房地产价格概况分析
1、整体价格走势
数据来源：房管局公布统计数据
数据表现影响洛阳市场整体价格波动的主要是非住宅价格的变化和起伏。住宅价格总体较为平稳，小幅上升的趋势不变。但从1月-8月，住宅均价整体上升了7.4%，平均每平方米上涨324 元，温水煮青蛙的威力也是不容小觑的。
2、8月各区域重点楼盘价格及优惠
数据来源：和利时地产机构市场部调研数据
整体来看，市场价格及优惠变化不大。但部分楼盘促销力度较上月有所加大，如京熙帝景的1、“月供”活动，优惠力度在2.5万元—6万元左右。2、每周推出特价房，房源可由客户自主选择，3、10套以上可组团购房。
七、8月洛阳房地产营销活动概况分析
1、营销活动总结
8月延续着7月的市场，优惠、暖场、交房、新房源的即将推出、开盘、认筹的消息不断，重点是为“金九银十”蓄客做准备。
数据来源：和利时地产机构市场部统计数据
总的来看8月各楼盘活动相比7月有所增加，除了传统的DIY，消夏活动之外，如君河湾为了持续开盘后的影响力，专门请来了高空王子：“阿不来提麦君”为洛阳人民献上绝技高空走钢丝；国宝写字楼的“变革”产品说明会在钼都利豪国际饭店举行；升龙城的助力重走丝绸之路启动仪式在汉魏洛阳故城的西阳门遗址举行等这表明各楼盘为了挖掘潜在客户真是煞费苦心。开发商们不遗余力的出尽花招办活动，为的就是在“金九银十”中占据一席之地。
2、报纸广告统计
数据来源：和利时地产机构市场部根据晚报报价统计数据
8月份报纸广告投放内容
数据来源：和利时地产机构市场部统计数据
从洛阳晚报广告投放情况看，2013年8月份广告投放篇数及投放金额与前两月相比大大提高，与上半年市场火爆的3月、4月相接近， 主要是各种活动的前宣，同时也是“金九银十”的前奏。开发商们为争夺“金九银十”的市场先机，纷纷出招，似乎是谁先采取行动谁就占据“金九银十”的主动。
八、房天下提供400电话走势
备注：以上数据由房天下提供
从房天下提供400电话曲线来看，8月份电话来访量与7月份基本持平，来电量较高的依然是各区域中那些具有影响力的楼盘。
九、洛阳房地产中短期市场预测
1、9月洛阳房地产市场开盘、认筹项目一览
进入9月份，各楼盘备战旺季的劲头十足，加上各种秋季房展会的到来，楼市可看之处也将加大。各楼盘对传统营销旺季的重视程度，从推盘力度可见一二，8月底根据前期统计的数据显示，洛阳9月将有11个项目开盘或加推， 开盘楼盘数量激增，基本从9月初一直开到9月底.
9月初泉舜财富中心最后一期产品首批房源开盘，可以说打响了9月开盘枪。但是龙城和天城一品开盘业绩只能说是差强人意；中迈红东方本次的公寓认筹由于地理位置优越，吸引了不少投资客前来认筹。
2、中短期市场预判
“金九银十”的成色可能是楼市黄金季大家比较关注的问题。从8月份各种活动来看，各大楼盘基本都是卯足了劲儿，大战“金九银十”。
综合来看：
供应方面：就目前市场而言各家都在为“金九银十”做着充分的准备，供应量非常充足。各版块看点也非常之多。九都西路沿线，大战已经拉开帷幕，北航项目、名门项目已经亮相，售房部即将正式公开；新区西东线，建业桂园预售证已经取得，龙海项目虽然几经波折，但也即将面市；金九银十，写字楼大战的也值得期待，东方今典天汇中心、建业左岸国际、国宝大厦……都将先后选房、开盘。伊滨区各大项目预售证都已取得，天明城、翡翠庄园近期都将有所动作。金九楼市抢客大战不知不觉已经拉响。
销售方面：进入随着近年整个市场对“金九银十”的宣传和渲染，购房者对此节点亦越来越抱有期望，或期待开发商有更多的产品选择，或期待产品有更多的优惠折扣。购买需求将在这一节点有所释放。但是由于上半年大量地消耗了刚需型客户，并随着下半年市场供应的产品比例也偏向改善型产品的趋势，预计下半年改善型需求的客户比例会有所增加。但是供大于求的市场基本局面不会改变。而且消费者的口味和要求已经全面提升，市场楼盘去化可能会出现两极分化的情况。
价格方面:由于供应的集中释放，开发商入市的价格策略会更加的谨慎，为保证前期销量的基础上，根据自家楼盘不同的客户情况，低价入市，随行就市应该会是众多楼盘普遍采取的价格策略。所以在总体价格相对稳定的情况下，部分楼盘价格会略有波动，结构性上涨的可能性依然存在。
“金九银十”将是各种营销手段的大比拼，也不排除价格的大比拼，但是作为即将入市的新盘来说更多应在产品品质和差异化的打造上下功夫，未来，洛阳楼市运行稳定、价格平稳仍将是主要格局。
十、8月县域市场价格及优惠
1、8月伊川楼盘价格及优惠
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