[摘要] 2013年，关于新型城镇化与我国房地产行业的关系，始终是个炙手可热的话题，越来越多的房地产企业都急于界定房地产市场和城镇化的关系，事实上，业内观点亦见仁见智。
2013年，关于新型城镇化与我国房地产行业的关系，始终是个炙手可热的话题，越来越多的房地产企业都急于界定房地产市场和城镇化的关系，事实上，业内观点亦见仁见智。
9月7日，住建部政策研究中心主任秦虹在“新型城镇化带来的十大商机”解读峰会上指出，“房地产及相关配套的建设是新型城镇化发展的重要支撑，新型城镇化的发展将打破房地产市场的传统布局，形成一个新的分化格局。”
提高城镇化质量 改变不平衡
秦虹在现场表示，大家认为新型城镇化对房地产市场一定会有极大的推动，但新型城镇化的内涵却是非常丰富的。“我个人理解新型城镇化应该提高城镇化质量，改变城镇化不平衡、不协调、不可持续的粗放发展模式。判断它对房地产市场的影响不能简单套用过去的经验。”
“过去，房地产的发展和城镇化的相关度已经达到90%以上，但是真正的城镇化绝不仅是扩张土地面积和增加城镇人口数量，而是要提高城镇化质量，让已经在城镇中的居民享受定居落户以及一系列相关优惠政策。”秦虹表示。
目前，我国的公共资源集中偏向大城市，尤其是就业、教育、文化、医疗等公共资源分布不均衡。秦虹指出，“在这种不平衡的布局下，由房地产行业推动的城镇化率亦存在严重的发展失衡。”
为此，秦虹建议说，未来住房政策调整一定要解决的问题，除了有效率地抑制过度占用住房资源外，还要满足新型城镇化下的新增住房需求，改变城镇化不平衡、不协调、不可持续的粗放发展模式。
城镇化导致房地产市场格局分化
“如果仅仅用城镇商品房竣工面积来衡量城镇化率，那么我们确实取得了一些成绩.”秦虹表示，今年的城镇总商品房竣工面积已经超过12亿平方米，说明房地产市场的供应能力足够大，但是由于存量巨大、需求变化，未来的房地产市场布局也将发生改变。
秦虹指出，当城市化率不到50%时，农村人口多，城镇人口少，城市人口的流动主要体现在农民进城；当城市化率超过50%时，城市人口流动是以中小城市向大城市流动为主。这将决定未来房地产市场格局出现不平衡，分化格局也将就此出现。
“城市发展的不均衡决定了房地产市场增长的格局，不均衡发展格局对市场的影将非常大而且明显。”秦虹建议，城市人口增长的主要来源仍然是城镇化，但是由于城镇化对房地产市场的影响已经发生巨大改变，所以房地产企业在进行投资时，要瞄准成熟的、密度大的城市群。
城镇化空间充裕 房企发展需谨慎
对于接下来的政策走向，秦虹认为，“一定会在供求双向对市场进行调节，有效地控制投机性的需求，防止不平衡问题愈加严重，另外还要满足新型城镇化下的住房需求，通过政策保护刚需。”
由于新型城镇化进程刚刚起步，对住宅、商业、服务、旅游等需求远远没有满足，所以2020年之前房地产业仍然有很大的增长空间，房企发展欲借力城镇化，必须小心谨慎。
秦虹指出，，要瞄准城市群。未来十年的城市发展一定是分化的格局，这就意味着未来城市房地产发展一定是不均衡的。企业发展一定要选择有条件的区域，通过统筹规划，形成若干用地少、就业多、要素集聚能力强、人口分布合理的城市群。
第二，建立区域概念。城市群发展及城际轨道交通的公交化将整体改变中小城市的区位价值，要发挥对区域经济发展的带动和辐射作用，加强区域内城市的分工协作和优势互补，增强区域经济的整体竞争力。
第三，要实现多元化投资选择。因为未来房地产的发展和过去十年可能会出现不同的格局，企业要实施多元化战略，企业依实力不同选择不同的多元化。如果不是大的企业，没有大的能力，也要做多元化，比如可以在产品的多元化上下工夫。
最后，秦虹强调，未来房地产市场与新型城镇化发展方向非常明确，企业一定要做好大中小城市和小城镇协调发展，加强土地资源的集约、高效利用。另外，企业还要在直接融资方面做好储备和研究，防止资金风险。
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