[摘要] 8月19日，国家发改委宣布，未来三年，九座城市将告别“无地铁”历史。这些城市分别是：青岛、无锡、常州、福州、东莞、郑州、长沙、南昌、哈尔滨。同时，还有36个城市轨道交通建设规划也获得批准。
■未来三年，九座城市将告别“无地铁”历史。地铁将加快城市多中心发展速度，有助于新区域商业中心的兴起。
■ 相较住宅，商业地产价值受地铁影响更大。地铁开通前后，商铺租金水平提升至少2倍以上。
8月19日，国家发改委宣布，未来三年，九座城市将告别“无地铁”历史。这些城市分别是：青岛、无锡、常州、福州、东莞、郑州、长沙、南昌、哈尔滨。同时，还有36个城市轨道交通建设规划也获得批准。
发改委预计，到2015年，中国城市地铁新增运营里程达1000公里，相当于过去40年中国地铁运营里程总数的一半。2015年后，乌鲁木齐、兰州、贵阳、南宁等西部地区城市也将开建他们的首条地铁线路。
RET睿意德执行董事张家鹏指出，地铁对城市面貌改观作用巨大，更将实质性改变城市商圈。
五大变化趋势
张家鹏认为，地铁的快速便利到达性，会引致未来商圈五个的变化趋势：
1、便捷交通高效率向外围疏导人群，将加快城市多中心发展速度；
2、城市中心与其他区域租金落差较大局面将得以平衡；
3、新商业中心得以兴起，城市商圈之间将引发新一轮替代竞争；
4、商圈特色细分化将成为必然趋势，竞争者之间需要更高差异化；
5、沿地铁线路开放新机会被激发，其中，商业物业将是潜力的开发机会。
租金上升显著
商业地产服务机构RET睿意德调研发现，地铁开通至少可令商业租金水平。以上海为例，地下一层商业租金通常在10元-15元/天/平方米，地铁开通后同等位置平均租金可上涨至30元-50元/天/平方米。其中，位于上海轨交换乘站中山公园站的龙之梦购物中心，连通地铁站后其地下二层的商铺租金甚至从17元/天/平方米，跃升至100元/天/平方米。
商圈崛起迅速
张家鹏认为，在租金拉动下，新区域商业中心发展速度将加快。上海徐家汇商圈崛起便和地铁密不可分。徐家汇曾经是市郊结合部。1991年徐家汇商圈年营业额只有区区2亿多元。但在1994年上海地铁一号线开通后，徐家汇成为交通枢纽。在2011年，徐家汇商圈全年实现社会消费品零售总额79.71亿元，成为中国众多的商圈之一。
二线城市商业发展机遇期
地铁开发热潮之下，城市将迎来城市商圈更新密集期。
RET睿意德调研了多个二线城市。在郑州，即将开通的一号线以及在建的二号线上，地铁站点1000米范围内就涉及二七商圈、紫荆山商圈、曼哈顿商圈、碧沙岗商圈、秦岭路商圈等多个市级重要商圈，沿线百货商场和城市综合体达到数十个。
在西安，地铁一、二号线沿线站点1000米范围内，已经运营的大型商业项目有32个，商业总面积达437万平方米；在建的大型商业项目有32个，商业总面积达811万平方米。
张家鹏指出，从长期看，地铁开通对商业而言并不都意味着利好，对新商圈项目可能机会大于挑战，而对既有商圈项目则可能挑战大于机会。
对于这些面临发展机会的新商圈物业，张家鹏认为，若想抓住机会，需要从时间、距离、方位以及规模等众多维度提升竞争力。比如，新增商业需要考虑周围人口导入速度、早期“分中心”的通勤问题、物业功能变更的灵活性。
对于既有项目，张家鹏指出，为了应对新商圈及新项目的竞争，他们需要重视审视定位、关注客源变化、珍视老顾客、适时优化硬件，并且根据目标人群特质及喜好提升专属性。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
