[摘要] “新城”变“鬼城”，地产泡沫向中小城市转移；城镇建设沦为“圈地运动”，地方与开发商联手囤地；地方政府负债率逐年增长，借新债还旧债……当前，在热火朝天的新型城镇化建设中，少数地方正滑向各类歧途，其背后的风险悄然滋长。
“新城”变“鬼城”，地产泡沫向中小城市转移；城镇建设沦为“圈地运动”，地方与开发商联手囤地；地方政府负债率逐年增长，借新债还旧债……当前，在热火朝天的新型城镇化建设中，少数地方正滑向各类歧途，其背后的风险悄然滋长。
【举债造城】
地方政府债台高筑
随着我国城镇化快速推进，不少地方热衷于拉大城市框架，从省会城市到小县城都在制定和实施规模可观的城市新区建设计划，但资金短缺和融资渠道狭窄等问题一直困扰着各地政府。
西部一个城市新区由于上级划拨的财政资金有限，这个新区基础设施建设资金基本上来源于银行融资，2012年贷款融资近20亿元，大多采取小额短期高利息的形式，部分贷款年息高达12%，且存在“借新贷还旧贷”的情况，财务压力较大。
据国家开发银行日前预计，未来3年我国城镇化投融资资金需求量将达25万亿元，城镇化建设资金缺口约为11.7万亿元。而2013年至2015年，财政资金仅能支持当年城镇化新增投资的五分之一左右。
【畸形地产】
烂尾工程泡沫丛生
随着房地产调控的日趋严格，部分房企正加速向中小城市转移，造成个别城市建设投资巨大，产业空心，市场需求不足，房地产泡沫有扩大蔓延趋势。
在贵州黔东南自治州，35万人的县级市凯里同时开发了十几个大型房地产项目，城市变身大工地。其中，“未来城”项目仅住宅面积就达到500万平方米，预计提供5万多套住宅，居住近20万人口，相当于凯里人口的一半。而像这样的楼盘在凯里还有不少。
类似凯里的城市还有很多，上海易居研究院发布的2012年中国城市房地产市场风险排行榜中，排名前50名的城市中，共有46个城市位于内陆地区，几乎都是中小城市。
一些地方打着推进城镇化的旗号，纷纷建设新城新区，并且有愈演愈烈之势。
【大量圈地】
政企“合谋”囤地
当前，我国部分地方政府与房地产企业“合谋”，一边大范围圈地卖钱，打着“城镇化建设”的旗号，一边大面积囤地，威胁着农业生产和粮食安全。
黑龙江省庆安县国土局副局长张金省称，庆安地处东北腹地，多是黑土地，上级划拨的用地指标有限，每年不到100公顷。“而一个企业用10公顷的现象很普遍。”张金省无奈地说，尽管这些土地采取宅基地置换、增减挂钩等方式取得，仍难免踩住土地红线的危险。
“上届政府卖下届政府的地”的现象在不少地方非常突出。福星惠誉地产公司副总经理姚泽春说，部分地方政府将大量的农业用地“划”为建设用地，以此来卖钱。“一些地方按照其开发规模计算，地都卖到20年后了”。
尽管神木、温州和鄂尔多斯房地产市场状况令人担忧，但是渣打银行的一项研究表明，中国中小城市房地产市场的状况并没有人们想象的那么糟糕，“鬼城”或许只是例外。“四、五线城市房屋库存存在较大问题的证据有限。”研究人员称，“土地销售强劲上扬表明小城市的房地产市场正温和复苏”。
从去年年中以来，中国楼市呈现新一轮强劲的增长。这让所有唱空者颜面丢尽。现在，唱衰者开始从北上广一线城市“撤退”，转而对中小城市发起“攻击”，认为那些地方存在严重的泡沫，且将率先破灭。他们的证据包括鄂尔多斯新城康巴什、温州以及神木。
康巴什是鄂尔多斯为了缓解老城区住房和交通压力而建的一个开发新区，却以其耗资巨大、人烟稀少而为国人所知。“鬼城”一词也是描述它所造。据说，那里的房价从两万跌至3千。温州房价连跌23个月，近日更传出“房主弃屋而去，银行不得不接手”的消息。神木则因煤炭景气不再，楼市炒作成无源之水，遂成崩塌之势。
据此，唱空者们称，中小城市经济落后，居民收入不高，人口总体上甚至在流出，刚需有限，从而导致那里的房地产市场严重供过于求，“基本到了无可挽回的地步”。
这是一个更加大胆的预言。事实上，逾200个中小城市的房地产市场活动状况，是决定房地产行业对今年经济增长影响的关键。如果那里发生的和将要发生的事实确如唱衰者所说，那么灾难无疑已经临近。何况，受限于相关数据的短缺，使得任何了解真相的努力都倍显困难，这更增添了“鬼城预言”影响人们思维的力量。
然而，渣打银行的研究团队通过对三项公开数据——通过土地成交量减去房屋销售量计算出的房屋库存水平、可售住宅面积、土地交易量——的分析发现，尽管很多中小城市房屋销售复苏程度弱于大城市，房屋库存水平似乎也没有下降，但很多中小城市的房地产开发商正在购入土地，这表明他们仍相对看好房地产行业的前景。
近几年，渣打银行的研究团队通过使用购地数量和房屋销售量构建了一个简单模型，用以评估中国一线到三线城市当前或短期内的房屋库存状况。一个成功的先例是，2012年鉴于预期房屋供应十分有限，该模型确显示一线城市的房价可能上涨，事实果然如此。对于中小城市，这个模型给出的提示是，“城市越小，库存越糟糕”的说法并不成立。
渣打银行使用的第二组数据是40个城市的可售住宅面积。该数据由房天下提供，相关数据从2006年开始。40个城市中包含4个一线城市、6个二线城市、5个三线城市和25个中小城市。可售住宅面积包含已获得销售或预售许可的住宅面积，包括在建房和竣工住房。
该组数据表明，今年三线城市月均可售住宅面积一直在下降，从2012年的353万平方米下降至2013年6月的339万平方米。三线以下城市月均可售住宅面积在此期间基本持平，过去18个月保持为260万平方米。换句话说，中小城市似乎正被库存所困扰，尽管并未看到小城市库存增加的迹象。
“不过，我们不能排除一些房屋没有进入市场，以避免出现令人紧张的高库存的可能性。也就是说，如果开发商感觉市场不能够消化他们的现有库存，他们可能会推迟申请销售许可。”研究人员称。
最后一组是土地成交量数据，也是现有的涵盖超过300个城市的数据。这组数据给出的是二线城市和数百个较小规模城市（包括三线城市）的土地销售增长状况。该数据显示，中小城市的土地市场似乎恢复良好，小城市土地成交量自2012年初触底之后，2013年5～7月间同比增长50%。土地市场的状况表明，开发商正试图增加在中小城市的土地储备，这暗示在中小城市供应过量并不是普遍存在的问题。
“在中国650多个设市城市中，其中约有300个城市推动着住宅房地产市场。如此庞大的基数，各种情况都有可能发生，包括像鄂尔多斯那样的情况。然而，除个别的“鬼城”以外，中小城市整体情况仍然较有弹性。部分城市的库存仍然居高不下——这将使那里的开发商担忧。然而，土地市场活动表明开发商们拥有足够的现金和信心购进更多土地，可售住宅面积表明，中小城市的房地产市场动态整体上保持着稳定。”研究人员称。
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