[摘要] 在土地出让之初，就对未来的房价进行了限定，这种“限房价、竞地价”的调控手段再次升级。
在土地出让之初，就对未来的房价进行了限定，这种“限房价、竞地价”的调控手段再次升级。昨日，朝阳区豆各庄乡土地储备项目B地块、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地开始竞价。市国土局相关人负责人表示，这次“单限房”不仅限定了单价和面积，更是给每套房的总价款设定了单价，每套单价不得超过200万元。
“限房价、竞地价”是指在土地出让的相关条款中提前约定商品房入市的价格，开发商根据自己成本和合理利润竞争土地价格。和“两限房”的概念相对，在今年春天发布的“国五条”北京落地政策里，“进一步降低自住型、改善型商品住房的价格，逐步将其纳入限价房序列管理”这一条内容延伸后即为本市即将推广的“单限房”，而“单限房”也被解读为满足自住、改善型需求的商品房。
据了解，正在竞价的豆各庄地块中需配建51500平方米公租房。除公租房之外，在这次挂牌的新版交易公告中，第4条明确显示本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内，而该地块周边二手房目前的均价在28000元/平方米左右。
这一地块，被业内人士认为是“国五条”北京落地政策发布之后，宗真正意义上的“限房价”土地。此前，这宗土地在出让过程中曾经被临时叫停。按照原计划，这一地块本应在今年1月15日挂牌。
当时数据显示，该地块位于朝阳区豆各庄乡黄厂村，东至规划黄厂路，南至焦化厂北路，西至东五环路，北至豆各庄产业用地，被规划为R2二类居住用地、F2公建混合住宅用地、R53托幼用地、U44环保设施用地。地块土地面积为22.4463万平方米，其中建设用地面积11.8035万平方米，建筑控制规模29.4605万平方米。
据此前的出让公告，该地块起始价为22.78亿元，竞价阶梯为1200万元，竞买保证金为7亿元。
事实上，本市已经试点在土地拍卖环节“限房价、竞地价”或“限地价，竞低房价”，使得土地在招、拍、挂环节就已经确定未来销售房价，保证市场上持续有中低价位商品房上市。今年，本市曾经在年度供地计划中首次单独列出了370公顷的中小套型普通商品住宅用地的供应指标，占比达到了22.4%。
市住建委相关负责人表示，本市支持自住型商品住房的政策草案已经基本形成，近期就将有更多“限房价、竞地价”土地供应。未来对于如何界定谁能买“单限房”，又如何避免有资格的人低价买入、高价卖出来投机获利等问题，都将出台相关明文规定。
这位负责人同时透露，由于政府在土地收入、税收政策方面对“单限房”执行了优惠，这些房源作为二手房再上市时，可能会受到限制。
北京还有哪些“限竞”出让地块？
2011年5月，房山区长阳镇起步区6号地居住项目用地就是以“限房价、竞地价”方式出让，该宗地中所有居住用途建筑面积均为“中小套型商品住房”，房屋销售限价均价为每平方米12500元。最终，被中铁建以14.6亿元的总价成交，楼面单价为6095元。当时房山商品房均价14000元至15000元，限价房的价格相比市场价格低20%以上。
2013年7月3日下午，北京又一宗“限房价、竞地价”地块成交，该宗地位于昌平沙河高教园区，恒大地产以35.6亿元竞得地块，折合楼面单价约6964元。该地块25.1万平方米被用来建设“园区安置房”，回购单价为1.4万元。而目前沙河高教园区的房价约为2万元。
豆各庄乡黄厂村地块示意图
豆各庄乡黄厂村地块大致范围：它时下的东至规划黄厂路，南至焦化厂北路，西至东五环路，北至豆各庄产业用地。
该宗地将以“六通一平”形式供地。它时下的挂牌出让起始价为24.5亿元，竞价阶梯为1300万元，竞买保证金为人民币7.4亿元。
专家观点
此类用地大量供应将平抑房价
一边是曾经被叫停的豆各庄地块重新挂牌交易，另一边是农展馆高端地块将“复苏”。专家认为，“单限房”供地若能陆续推出并形成一定的供应量，将有效平抑中低端市场的房价，对商品房住宅销售市场、土地市场都能产生一定的调整功效。
北京房地产业协会秘书长陈志表示，今年年初，本市就继续落实房地产调控政策，拟对自住型商品房进行限价。到目前为止，相关部门已经陆续推出了自住型商品住房供地。“限房价、竞地价”或者“限地价，竞低房价”的地块如果能陆续推出并形成一定的供应量，将有效平抑房价。
对于一边严格限制地价、一边又恢复高端地块上市的现象，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为这并不矛盾：“限价地和高端地块互现，将成为未来土地市场的主流。”
他分析，这种情况符合调控基调。本市有望形成一系列符合以下市场特征的长效机制，即“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”。而2010年房山中铁建国际城项目也曾经有过“限价”的试点，控制房价效果明显。因此，将限价的步骤延展至土地出让阶段也是控制房价的有力途径，同时也解决了中低收入家庭的住房问题。
北京土地市场新动向：边限房价边推地王
北京土地市场昨日有两宗地块同时进入挂牌竞价阶段，因其特殊性引来市场不少关注。
其中一宗为“限房价、竞地价”地块，即先规定最终建成的商品住房销售限价为2.2万元/平方米，而土地归属依然是价高者得。另外一宗则被外界认为将成为新的单价“地王”。
北京市土地整理储备中心资料称，朝阳区豆各庄乡黄厂村地块将于8月21日开始挂牌报价，交易公告第四条明确“本次出让宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为2.2万元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内”。
而据中介称，该地块周边的二手房均价都已经在2.7万元/平方米左右。
北京在2010年也曾在房山区域推出过“限房价、竞地价”地块，要求该项目房屋销售限价均价为1.25万元/平方米，低于周边项目约20%。
之所以如此出让土地，自然与当前楼市调控的大环境息息相关。
中原地产市场研究部总监张大伟认为，相比其他土地出让方式，“限房价、竞地价”这种出让方式，不仅可以限制土地出让价格，也对商品房住宅销售市场有明显的调整作用。
“2013年北京房价控制目标是：全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定。但今年前几个月房价明显上涨，在当下整体市场情况下，用明显低于市场价格的限价房入市来平抑总体房价，是容易达成调控目标的一个办法。”张大伟称。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也认为，这种做法符合调控基调。就地方政府而言，去年以来北京通过预售证发放来控制房价，效果并不明显。然而，2010年在北京房山中铁建国际城项目曾有过“限价”的试点，控制房价效果明显；因此将限价的步骤延展至土地出让阶段是控制房价的有力途径，同时也解决了中低收入家庭的住房问题。
不过，这种出让方式对政府而言也有弊端，就是土地出让收入可能会有所损失，毕竟开发商在拿地时会因为房价被限定而有所顾忌，不会给出较高的价格。
如何弥补这潜在的损失？在业界看来，北京或许可以推出更优质的地块来获得更好的，以便平衡土地收入。
和上述“限房价、竞地价”地块一样，北京农展馆黄金地块也于8月21日开始挂牌报价，出让起始价为18亿元，折合楼面地价3万元/平方米。
该地块被外界认为将成为新的单价“地王”。张大伟分析称，本地块的竞争条件是超限价后竞争外地配建医院，按照正常的出让条件，该地块本身的溢价率将被控制在50%以内，楼面地价会突破4.5万。加上配建医院的面积，预计楼面地价将在5万以上，创新纪录。
对于一边限制地价、一边又将地王推向市场，胡景晖认为这两者并不矛盾，“限价地”与“准地王”互现将成为未来土地市场的主流。
“从土地财政角度来看，由于限房价地块房价受限(明显低于周边房价)，也在一定程度上影响土地出让价格，政府土地收入将减少，为保证土地财政收入，其他非普通住房用地需要通过市场化出让，创造高地价款来平衡限价地的损失。”胡景晖称。
他认为，通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的冲动，满足中低收入者的住房需求；通过市场化形成“地王”，在一定程度上补充了政府的财政收入，也使得政府能有更多资金反哺至保障房之中。
目前，北京今年土地出让收入已经达到940余亿元，而上述两宗地块成交后，北京土地收入必将突破千亿元。
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