[摘要] 去年8月SOHO中国高调宣布由销售向持有转型，该战略转型一直饱受外界争议，SOHO中国20日发布中报表示，“自去年8月公司宣布由销售向持有转型以来，SOHO世纪广场、前门大街项目、银河SOHO均取得了突出的租赁业绩，充分证明公司的战略转型已经成功。”
去年8月SOHO中国高调宣布由销售向持有转型，该战略转型一直饱受外界争议，SOHO中国20日发布中报表示，“自去年8月公司宣布由销售向持有转型以来，SOHO世纪广场、前门大街项目、银河SOHO均取得了突出的租赁业绩，充分证明公司的战略转型已经成功。”
SOHO中国2012年8月高调宣布向大规模自持转型的发展战略。潘石屹当时表示，SOHO中国此后将告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”，预计3年之后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元人民币，而销售收入将逐渐成为辅助收入。
潘石屹笑谈自己将成为“公”，但外界对此番转型的态度却显得并不那么乐观。
业界主要对其销售额的大幅萎缩以及租金表示担忧。今年6月，证券日报报道称，SOHO中国北京的几个项目尾盘都已经重新定价促销，比如三里屯SOHO和原名望京SOHO后更名为银峰SOHO的两个项目，而且促销力度也比较大。报道称，据知情人士透露，SOHO中国2012年8月份宣布告别散售，全面转型持有。这一决策将导致SOHO中国由散售带来的快速回笼资金渠道紧闭，令其转型面临重大资金压力。而此次SOHO中国甩卖北京项目尾盘，可能也是出于快速回笼资金，支援上海项目开发，缓解转型资金困局的考虑。
近日北京商报则报道称，曾被其看做是优质物业、SOHO中国转型后含有自持部分项目的银河SOHO也遭遇到了自持物业扎堆甩卖的尴尬境遇，据一位SOHO中国销售人员透露，银河SOHO目前有约140套5A写字楼及商铺正在寻找买主。该销售人员特别强调，银河SOHO绝大部分房源早在去年即已销售一空，目前这批房源是SOHO中国自持的物业。
报道援引业内人士观点称，SOHO中国在转型过程中，销售的核心竞争力淡化，而对于租赁型物业的运营能力仍然较低是遇挫的原因。
SOHO中国今天发布的中期业绩报告显示，SOHO中国2013年上半年净利润达到人民币21亿元，同比增长242%。
报告中称，位于上海浦东世纪大道的SOHO世纪广场是公司转型后个自持项目，目前出租率已达到100%，实现满租。而银河SOHO在过去三个月中，平均每月租出近两万平米，则被SOHO中国视为“创造了公司租赁历史上的奇迹”。
此外，截至2013年6月30日，SOHO中国持有现金人民币152亿元，净负债率仅为14.3%。报告称，一方面，自今年初开始，土地市场竞争越来越激烈，价格不断攀升，市场回报空间越来越小。散售物业的投资者降至3%，而房贷利率高达7%。如果没有租金上涨的支持，这些资产的高价格将难以为继。另一方面，目前经济发展政策尚不清晰，并没有明确的市场振兴和租金大幅上涨的信号。“在形势不明朗的情况下，我们选择持有充足的现金，采取审慎的收购策略，等待有吸引力的机会出现。”
在SOHO中国宣布“由售转租”将满一年之际，曾被其看做是优质物业、SOHO中国转型后含有自持部分项目的银河SOHO却遭遇到了自持物业扎堆甩卖的尴尬境遇，业内人士表示，SOHO中国在转型过程中，销售的核心竞争力淡化，而对于租赁型物业的运营能力仍然较低是遇挫的原因。
位于北京东二环朝阳门内的银河SOHO，是一座外形圆润、色彩明亮、极具现代风格的球形建筑。这座由扎哈·哈迪德建筑师事务所担纲设计的大楼，自落成起就成为古老都市中心的一道扎眼风景。
据一位SOHO中国销售人员透露，银河SOHO目前有约140套5A写字楼及商铺正在寻找买主。该销售人员特别强调，银河SOHO绝大部分房源早在去年即已销售一空，目前这批房源是SOHO中国自持的物业。
“一共就140套，有写字楼也有商铺，均价约8万元/平方米”，上述销售人员表示，“这个价钱是比去年的5万元/平方米涨了，不过因为其中一些已经租出去了，所以是带着租赁合同卖的，可以随买随收房租。”
去年8月17日，SOHO中国召开2012年中期业绩发布会，高调宣布转型。“我们做了一个重大决定：告别散售，持有北京、上海超过150万平方米的商业地产。三年后，租金收入将成为公司盈利的主要来源。”、“让优质物业成为永远生蛋的鸡。”SOHO中国董事长潘石屹当时表示。
两个月后，银河SOHO竣工，成为SOHO中国转型后含有自持部分的新项目。据当时SOHO中国的说法，计划持有银河SOHO约4.4万平方米物业，相当于总建筑面积的13%。然而自持一年后，SOHO中国最终还是选择了放弃这13%的银河SOHO。自此，这栋会“下蛋”的优质物业，将彻底沦为“别人家的鸡”。
有业内人士向北京商报记者表示，SOHO中国此次退出银河SOHO在意料之内。“此前SOHO中国不惜将自持的商铺以很低的价格招商，以此提高出租率，但效果不佳。本质原因就是SOHO中国在自持运营上的经验不足，最终不得不退出。”
上述分析人士称，此次出售了这批物业之后，将给银河SOHO的运营情况雪上加霜。“全部散售之后，商铺和写字楼难以形成一个完善的生态系统，整体吸引力将大大下降，租金也会随着认知度产生变化。”
实际上，SOHO中下物业出租率较低是业内广为人知的秘密。北京前门大街项目和三里屯SOHO项目不止一次被质疑空置率高，商户流失严重。近日，上海SOHO世纪广场项目又被曝出迫于出租率低而下调了租金。
中指研究院企业研究总监蒋云峰表示，SOHO中国实际上不是很缺现金，但现在的问题是，以往这家公司在开发上快进快出以营销见长，并非以管理见长。但转型后SOHO中国原本的核心竞争力在淡化，得以支撑自持业务的能力也没有提高，“未来最紧迫的还是必须充分转型，公司有很大障碍要过”，蒋云峰表示。
据2012年年报，SOHO中国业绩惨淡——不仅没有达到年初制定的230亿元目标，连宣布转型后下调的120亿元也没有达到。而与之相反的是，得益于2012年楼市复苏，龙头房企业绩全面飘红。
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