[摘要] 随着房地产行业发展长效机制的建立，限购、限价等行政手段将逐渐退出历史舞台。”中国城乡建设经济研究所所长陈淮则指出，实际上，房地产行业发展的目标就是实现行业的平稳发展。
■中国城乡建设经济研究所所长陈淮
陈淮：限购限贷限价什么都限也解决不了北上广深房价问题
房地产市场将何去何从？昨天在三亚举行的2013博鳌房地产论坛上，不少业内人士认为，从目前形势来看，政府去调控市场化的趋势越来越明显。随着房地产行业发展长效机制的建立，限购、限价等行政手段将逐渐退出历史舞台。
朱中一：房地产调控不能放松
自去年下半年以来，楼市形势一片大好。日前，中指研究院发布数据显示，7月重点监测的100个城市中，61个城市住房成交价格环比上涨，39个城市环比下跌。而就北上广等十大城市的房价而言，7月十城的住宅均价为17609元/平方米，环比上涨1.34%，比上年同期上涨11.06%，这也是同比涨幅首次超10%。中国房地产行业协会副会长朱中一在论坛上指出，当前经济运行总体平稳，而多数地方房价、地价上涨预期不减，中央政府对房地产市场的调控不能放松。他还表示，这在国务院的有关通知和央行的通知中已有体现。如在7月5日国务院办公厅印发的《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》中强调：“认真执行房地产调控政策，落实差别化住房信贷政策，加强名单制管理，严格防控房地产融资风险。”在7月19日央行宣布放开金融机构贷款利率管理的同时，仍然强调：“继续严格执行差别化的住房信贷政策，个人住房贷款利率浮动区间暂不做调整。”另外，在新一届政府印发的《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》中，仍将“扩大个人住房房产税改革试点范围”作为今年的一项重要工作。
长效机制出台至少要五年
实际上，有多方面信号表明，政府将会把发展行业的长效机制建立，作为促进房地产市场平稳健康发展的主要措施。随着温州限购放松、房企融资开闸等消息传出，行政手段调控政策或将逐渐退出历史舞台。一时间，没有了新的调控政策出台，发展商反而感到无所适从。任志强就坦言，自己没搞懂。“不管哪一届政府，你起码要告诉我们一个目标，是往东还是往西，现在我们不知道该往东还是往西”。针对近期“房地产调控长效机制已形成草案，具体方案或在10月份的三中全会有眉目”的市场消息，朱中一说：“长效机制的草案肯定有了，是由国家发改委牵头，建设部、国土部以及财政部等部门都会参与。”对于长效机制什么时候出台成型的问题，朱中一说：“长效机制没有五年时间难以出台，并在改革过程中根据市场情况进行实时更新。”
中国城乡建设经济研究所所长陈淮则指出，实际上，房地产行业发展的目标就是实现行业的平稳发展。这要做到两点，一是让开发商更快、更多、更好地盖房子；二是把房子盖在合适的地方。“我们的房子过度集中在北上广深了。”
长效机制不等于调控政策
在此次论坛上，有关房地产行业长效机制的建立，也成为行业大佬们讨论的重点。朱中一认为，建立房地产长效机制，应该抓紧完善房地产市场调控政策，今后更多地采用税收、信贷等经济的和法律的手段来进行调控。“国家的政策是要促进房地产平稳健康发展，并不是要打压房地产。在未来，会加强房地产的财税和法律方面的调控。”
陈淮还特别指出，长效机制不能和“政策”这两个字联系在一块儿，政策永远是短期的，是即时决策的，长效机制是制度建设，是保证这个产业如何发展的问题。同时与会专家们也指出，长效机制的建立，必定是一个长期的过程。任志强也表示，建立长效机制，必须解决土地制度问题、市场化开放、房产税、保障制度四方面问题。朱中一也表示，希望地方政府不要过度依赖土地财政和房地产，而要通过产业带动来发展经济，但这既涉及到中央政府与地方政府的事权、财权匹配问题，又涉及到引进产业有没有条件等问题，非一年半载就能解决好的。至于整个长效机制的建立与完善，则需要更长的时间。
任志强：今年开发商不缺钱
“今年房地产商好像没有人喊缺钱，要钱的都是想再扩张，加速扩张的人说需要更多的钱。”任志强表示，现在房地产商真正讨论钱的问题是在讨论拿钱贵和不贵，你要拿稍微贵点的钱，可能满大街都是，就是恨不得投行、信托什么都追着你，问你要不要钱。好的企业就寻求价格偏低一点的，如果能拿到银行贷款标准利率的话，要比市场融资的钱低得多，所以成本是最主要的。于是就有很多企业到外头去拿钱，通过境外拿了很多钱。不能说开发商现在很缺钱。
陈淮：解决一线城市房价问题，要协调好大中小城市发展
“有人说北京的房价涨了多少，而只增长了5%。”陈淮指出，在过去几年，城市结构的不合理，将是今后需要调整的重点方向。他坦言，如果我们不能解决大中小城市协调发展，那么我们永远解决不了北上广深的房价问题。你用限购、限贷、限价，你把什么都限制了，你也不可能解决这些地方的房价问题。因为这些有限的大城市不可能无限制地盖房子，并且容纳几亿人的需求。在调整供求关系上，把供和求更多的重心放在二三线城市，放在中小城镇，实现城市结构的合理调整。
巴曙松：住宅在房地产的主导地位将调整
国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松认为，在人均收入突破8000美元之后，房地产行业将从住宅市场占据主导地位开始调整，可以说在住宅的黄金十年后，会转向多元业态的百花齐放，包括制造、运营、服务，包括住宅地产、工业地产、物流地产、商业地产和房地产金融。考虑到未来，中国从工业、重工业这样一个时代向服务业时代转型的大背景，房地产行业的转型方向也在向整个服务价值链条的重塑。对于房企而言，前期的产品调研、产品的设计，后期的物业管理、金融的运作，这些方面变得更为重要，所以会打破原有的行业空间和行业极限，会从一个重资产公司慢慢变成一个轻资产公司。
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