5月洛阳整体市场跌宕起伏 未来市场供应仍将持续放量

————和利时地产机构5月份洛阳房地产市场监测报告

和利时  2013-06-17 23:11

一、5月楼市概况分析

1、国家经济走势

5月份，居民消费价格总水平环比下降0.6%，同比上涨2.1%。其中，城市上涨2.1%，农村上涨2.2%；食品价格上涨3.2%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨1.8%，服务价格上涨2.8%。1-5月平均，居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%。鲜菜价格与4月相比有所回落是5月CPI环比下降的主要原因。

CPI数据图：

PPI数据图：

数据来源：新华08财经数据统计

5月份中国制造业采购经理指数（PMI）为50.8%，比上月回升0.2个百分点，分项指数中多数指数有所回升，整体走势好于历史同期，显示当前经济运行基本态势稳中见升。总的来看，经济回稳的态势趋于明显，市场预期好转，补充库存的活动仍在继续，显示当前经济平稳运行。

2、国家政策走势

国家政策：

5月7日，国务院：健全保障房分配制度，推进公租廉租房并轨。

5月24日为止，财政部一周内拨款千亿支持保障房。其中公租房建设获取资金580亿元，城市棚户区改造355亿元，廉租房获得80亿元。

地方政策：

和利时观点：总体来看，进入年中，国家整体经济政策都进入一个相对稳定的周期，这也为下半年整体楼市的平稳发展奠定了基础。

3、5月房地产走势

2013年5月，100个城市（新建）住宅平均价格为10180元/平方米，环比4月上涨0.81%，这也是自2012年6月开始，连续第12个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.19个百分点。其中，77个城市住宅均价环比上涨，22个城市环比下跌，1个城市与此前持平。5月百城房价均价相比去年同期上涨6.90%，涨幅相对上月扩大1.56个百分点。

1-5月份,商品房销售面积39118万平方米,同比增35.6%,增速比1-4月份回落2.4个百分点;商品房销售额25864亿元,增52.8%,增速比1-4月份回落7个百分点;但与去年同期分别负增长12.4%和9.1%相比仍保持了较好势头。

和利时观点：在“稳”字当头的整体背景下，楼市的发展趋势也保持相应的稳定状态。但是从数据表现下，整体楼市价格持续上涨，虽然涨幅有所回落，但是整体销售面积和销售金额确有一定的下浮。表明市场上升动力受阻，主要原因是市场需求主力仍为刚性需求，改善型需求释放滞缓，投资需求全面收到抑制。同时调控政策依然从紧，造成市场活跃度收到抑制，价格敏感度依然很高。

二、5月份洛阳楼市的整体表现

综合来看洛阳楼市的“红五月”与楼市一样，表现成色不足。虽然不少楼盘在“五•一”前后想抓住时机促成销售高峰：加推新品房源、特价房推出、公开选房等活动层出不穷，随后的两周内，又不少楼盘开盘、新品加推、暖场活动也不断推出。但整体的需求层面表现得却不是那么的活跃。很多楼盘来访减少，成交周期延长，销售主力仍以中小户型销售为主。主要原因仍是供应增加造成了客户分流，同时从3月开始市场各楼盘价格有所上调，在价格敏感度依然很高以及供大于求的市场背景下，市场显得有价无市。

三、5月洛阳房地产市场供应概况分析

1、 5月洛阳房地产整体供应情况

5月份商品房整体供应34.35万方，环比下降37.01%。从整体供应套数来看，5月份总供应套数4029套，环比下降25.87%。

和利时观点：相对于4月较大放量，5月市场供应有所减少主要由于各开发商为抢占市场早在3、4月就提前入市大量推盘所致。但总体供应量仍在高位盘旋。

2、 5月预售许可批准数量

数据来源：和利时地产机构市场部根据洛阳房管局发布数据统计

从房管局网站公布的预售许可情况看5月批准预售项目20个，批准预售面积92万方，批准预售套数9786套，其中经济适用房项目2个，批准预售面积20.8万方，批准预售套数1916套,商品房项目18个，批准预售面积71.5万方，批准预售套数7870套；整体与4月相比增加37万方。这与房管局统计的官方数据存在明显差异，就算除去吉利区以及经济适用房项目的供应，数据仍存在很大出入。但总体供应量仍处高位是一个客观事实。

2、5月份开盘项目

体量价格

五月份开盘项目共计13个，其中包括绿都塞纳春天的商铺和开元精品服饰广场，开盘住宅项目共计11个。仅住宅来说五月份开盘总体量共2923套。

开盘户型除了盛唐至尊OFFICE、升龙城SOHO多为小户型，衡达地标为41--120㎡户型，天城一品、天明城、有少量中小面积户型供应以外，其他多以120㎡以上户型面积为主。

从销售业绩来看，整体销售稳定，既有业绩平平项目，也有可圈可点项目。总体来看衡达地标、加州1885、升龙城整体销售良好。但是加州1885实际前期已经正式销售，所谓开盘也不过是个宣传噱头，制造一些节点的人气和氛围。

3、5月洛阳房地产市场土地成交情况

5月洛阳市区土地供应6宗，其中西工区王城大道与道北三路交叉口地块为转让土地；高新区的住宅、商务设施兼容工业用地即为北航科技园项目地块，该项目早在去年一季度就已正式启动，并计划在2014年底完成基本建设任务，2015年底将全部建成投用。

四、5月洛阳房地产销售概况分析

数据来源：房管局公布统计数据

从5月整体销售数据上看销售面积超出供应面积，销售套数则明显低于供应套数。5月份总体销售36.07万平方米，3624套。比上月分别小幅下降了9.26%，15.96%，为整体供应的105%和89.9%。

和利时观点：总体来看，5月份销售呈缓慢下滑的态势。主要原因还是供应增加，价格上涨，需求尚未全面释放，再加上天气炎热等诸多方面的影响，造成红五月成色不足的状态。

五、5月洛阳房地产销售库存概况分析

数据来源：房管局公布统计数据

2013年截止到5月，洛阳商品房总体库存面积第三个月出现负增长。但是整体库存仍在高位，截止到5月份库存面积为64.55万平方米。而且未来潜在的供应量还将持续增加。去库存的压力依然很大。

六、5月洛阳房地产价格概况分析

1、整体价格走势

数据来源：房管局公布统计数据

从房管局的统计数据看，洛阳市整体市场价格较为平稳，基本波动不大，但是住宅呈现小幅上扬的态势。

2、5月各区域重点楼盘价格及优惠

数据来源：和利时地产机构市场部调研数据

从市场调研的情况看，整体市场优惠缩减，价格呈现谨慎上调的态势。主要原因是洛阳整体市场价格趋稳，今年以来各楼盘价格一直维持在一定水平线上，波动较小，随着市场的变化，开发商开始尝试性上调价格，但是基于对市场未来走势并明朗，所以开发商对价格也是小幅微涨的步调来试探市场的反应。

七、5月洛阳房地产营销活动概况分析

1、营销活动总结

步入传统“红五月”楼市活动精彩纷呈，主要以新项目入会、开盘优惠、新品加推和抽奖活动、暖场维系活动为主。随着天气转热，活动形式有所变化。

数据来源：和利时地产机构市场部统计数据

总的来看5月各楼盘活动增加，活动形式也有所变化，除了传统的DIY，适应气候的变化的消夏活动开始启动，同时各种跨界营销也有所尝试，各行业的客户互动增加。表明楼市需求未释放的背景下，各楼盘策划也开始绞尽脑汁启动客户挖掘计划。

2、报纸广告统计

数据来源：和利时地产机构市场部根据晚报报价统计数据

从洛阳晚报广告投放情况看，2013年5月份广告投放篇数及投放金额与前两月相比有所减少，但与去年同期相比仍居高位。

3月份报纸广告投放内容

数据来源：和利时地产机构市场部统计数据

5月份广告多以形象展示暖场维系和新品加推、新楼开盘为主，泉舜财富中心继天峰热销之后顺势为天俊预热；升龙城SOHO终于经过两个多月的0.1元vip排号正式开盘；君河湾也终于在亮相后开始了会员招募的预热；加州1885一篇直白的“卖完了”令人印象深刻。除此之外，香榭里定鼎广场虽投放金额不在五月前十名的范围，但继“杜甫很忙”系列广告之后，五月份又打出了“三国系列”报广，联系故事情节也是剑走偏锋。

八、搜房网提供400电话走势

备注：以上数据由搜房网提供

从搜房网提供400电话曲线来看，五月份电话来访量大多低于三四月，但也不乏个别来电多于上月项目，如：酝酿已久的君河湾、有新品入市的升龙城、在四月房展会吸引眼球并终于对外“开盘”的加州1885以及特邀郎咸平坐镇的顺驰城和加推“天俊”系列的泉舜财富中心，这些项目五月份电话来访量均高于四月。

九、洛阳房地产中短期市场预测

1、4月洛阳房地产市场开盘、认筹项目一览

从6月份的已公布的认筹、开盘楼盘统计情况看，6月份的市场开盘认筹项目与五月相比有所减少，但楼盘亮相、品鉴会、样板间开放等活动仍能看出六月市场活跃度不减。其中凌宇犀地、凯瑞梧桐里、建业桂园、升龙城都是值得关注的楼盘。

2、中短期市场预判

从5月份市场成色不足的表现来看，未来市场走势也有些扑朔迷离。虽然市场整体的形势和预期向好，但是客户的心理仍存在很多的变数。综合来看：

供应方面：整体供应增加仍是必然趋势，但是随着天气的炎热，传统楼市销售淡季的到来，开发商入市节奏或有所放缓，开盘的数量或有所减少。但各区域等待入市的项目以及整体体量仍旧十分可观。受关注度较高的涧西凯瑞梧桐里、中富锦园在六月、七月或有新的动作启动；新区建业桂园即将排号；瀍河区君河湾、地久艳阳天竞争白热化；北线揽翠城、鼎城二期也即将入市。

销售方面：从5月份的市场状况好，需求层面的释放并不如预期的良好，来访量和成交量都有所下降，除了供应增加客户分流和价格上涨的影响之外，客户的心理仍存在变数，首先对房产投资的态度较为谨慎，改善型需求特别是高端的改善型需求仍在观望和等待，除了观望政策以外，观望产品的升级、品质的提升，各方面质数要求都在增加，市场对比和考量的周期在加长，导致目前市场偏大户型销售难度较大。

价格方面:虽然市场价格呈缓慢上升的态势，市场各楼盘明里暗里的价格都有所上调，但是仍处在价格敏感期的市场背景下，市场呈现“价涨量跌”的态势，开发商对于涨价对保持更为谨慎的态度。但是未来随着中高端楼盘的集中入市，为了满足改善型需求对产品品质的要求的不断提升，也不排除开发商会在提升产品品质，前期营销氛围的营造上投入更多的成本，而造成整体市场结构性上涨。但是这种理性的、有成因的上涨，在有利的营销手段配合下，消费者的接受度会逐步的提升。

十、5月县域市场价格及优惠

1、5月洛宁楼盘价格及优惠

2、5月伊川楼盘价格及优惠

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