[摘要] “在市场上升趋势强劲的一二线城市，大型房企有非常明显的回归之势。”链家地产市场研究部分析师张旭对记者表示。这一观点在近日由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合发布的《2013中国房地产上市公司测评研究报告》中得到了印证。
“在市场上升趋势强劲的一二线城市，大型房企有非常明显的回归之势。”链家地产市场研究部分析师张旭对记者表示。这一观点在近日由中国房地产研究会、中国房地产业协会、中国房地产测评中心联合发布的《2013中国房地产上市公司测评研究报告》（以下简称《报告》）中得到了印证。
一二线城市土地市场升温
5月20日，经过长达50的激烈竞拍，北京（楼盘）市通州区台湖镇B-03地块被福州（楼盘）泰禾房地产开发有限公司以11.25亿元的限价成功摘得，溢价率为48%。
时隔一天，5月22日，北京大兴区旧宫镇绿隔地区旧村改造二期A2-1地块吸引了万科、金地、融创、旭辉等10家房企参与竞拍，最终被保利和首开联合体拿下，总价12.82亿元，溢价率49%，同时还需配建面积为1.05万平方米的公租房。据中原地产测算，剔除保障房后，该地块商品房住宅部分的楼面价为2.21万元/平方米。据记者了解，目前该区域在售商品房均价约为每平方米2.6万元，周围的二手房以育龙家园、芳源里为代表，部分户型价格仅为2.3万元/平方米。
5月初，上海（楼盘）世博板块6幅地块成交屡创新高，楼面价从5月8日下午的每平方米3.32万元涨到5月9日下午的每平方米4万元，大批央企、国际企业入场竞拍，地价纪录不断被刷新。5月6日，广州（楼盘）举行“国五条”楼市细则出台后次土地拍卖会，同宝路8号和10号地块最终折合楼面价高达25597元/平方米，一举刷新该区域的地价成交纪录。
据记者了解，近一年来，龙头房企在战略布局上重回一二线城市的迹象十分明显。比如，2012年，保利地产(600048,股吧)全年新增40个项目，其中36个位于一二线城市。《报告》显示，万科、中海、保利、华润置地、招商地产(000024,股吧)等上市房企的战略重心重新聚焦一二线城市。连往年坚持以三四线城市为主阵地的恒大地产，也在2012年11月份提出，三四线城市运营环境比较困难，未来将逐步提高在二线城市的土地储备及房屋销售比例。
中国房地产业协会副会长朱中一对记者表示，一些领先的企业布局重心相继回归一二线城市，一方面反映了企业对部分三四线城市房地产市场风险的认识逐渐深入；另一方面反映出企业布局策略的转向。
房企业绩加剧分化
《报告》显示，在2013年中国房地产上市公司排行榜中，万科再次荣登榜首，这是万科连续6年蝉联名；保利、恒大分列榜单的第二、三名；中国海外发展、华润置地、龙湖地产、世茂房地产、富力地产、金地集团(600383,股吧)和融创中国位列第4到10位，其中融创是历史上首次进入榜单十强。
穷者愈穷、富者愈富的马太效应，在房企圈表现得越来越明显。除市场占有率外，上市房企在多项指标上均表现出两极分化，还有部分企业受土地储备、融资渠道等因素的影响，难以适应市场变化而退出市场。
即便在上市房企阵营内部，分化也在加速。从销售金额来看，2012年排名的万科与排名第二的保利地产的差距已经扩大到近400亿元。在排行前10的上市房企中，前4名房企2012年的销售金额均在800亿元以上，但是排名第5的华润置地销售额仅为522亿元，这显示年销售额800亿元与500亿元的房企之间出现了断层，说明不同规模的房企之间的差距在进一步拉大。
朱中一认为，在今年楼市新一轮严厉调控之下，房企发展将呈现加速分化的趋势。具有规模优势的房企凭借雄厚的实力在融资渠道、布局拓展和资源获取等方面表现更加突出，万科、恒大、保利及中海等传统优势房企将稳居行业前列，领先规模有望进一步扩大。
房企资金链压力不容忽视
《报告》显示，从整个行业来看，上市房企负债水平仍处于历史高位，其资产负债率均值和净负债率均值均已超过64%，其中，资产负债率均值与2011年持平，净负债率均值较2011年有所上升。
在上市房企中，仅有26%的企业拥有较强的抗风险能力，剩下的只有中等或者低、弱抗风险能力，整个房企的资金链风险仍在集聚。2012年，ST珠江、天誉置地、海德股份(000567,股吧)等一批上市房企出现了亏损，此外，还有87家上市房企利润下滑，这一数量比2011年多出了61家。
张旭对记者表示，2012年，上市房企的融资渠道依然不畅，大量到期的债务需要偿还，债务结构亟待优化以缓解资金压力。同时，去年下半年土地市场供应放量，企业拿地意愿增强，迫切需要募资补充土地储备，进一步加剧了资金紧张状况。
对此，朱中一认为，中国房地产行业已经告别高速增长期，也即将与暴利脱钩。在过去10余年的行业快速发展阶段，房企偏重于规模化发展，强调“做大”，注重利润增长，内部管理问题被掩盖在企业快速增长的规模和利润中。在行业进入调整阶段后，房企需要转变传统的规模速度型扩张模式，加强对成本和费用的管控，提高资源利用效率，向质量效益型增长方式转变，进而提升企业核心竞争力。
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