4月洛阳楼市需求旺盛仍有放量空间 价格维稳依然是大势所趋

房天下  2013-05-17 17:28

一、4月楼市概况分析

1、国家经济走势

4月份，居民消费价格总水平同比上涨2.4%。其中，城市上涨2.4%，农村上涨2.4%；食品价格上涨4.0%，非食品价格上涨1.6%；消费品价格上涨2.2%，服务价格上涨2.9%。1-4月平均，居民消费价格总水平比去年同期上涨2.4%。鲜菜价格上涨较多是推动CPI上涨的主要原因。

PPI数据图：

CPI数据图：

数据来源：新华08财经数据统计

4月份中国制造业采购经理指数(PMI)为50.6%，较上月回落0.3个百分点，连续第7个月高于50%，仍处在平稳区间。总的来看，经济回稳的基础还不巩固，订单水平下降开始使补充库存转为去库存。经济内生动力不足，弱复苏格局更趋减弱。

数据来源：新华08财经数据统计

2、国家政策走势

国家政策：

地方政策：

 4月8日，北京提出：购买二套房申请公积金贷款时，首付比例不低于70%，利率为首套房1.1倍。

4月19日，武汉提出：首套房贷款利率优惠取消 各银行对二套房仍执行首付六成、利率上浮10%的政策

和利时观点：随着整体楼市持续上升的势头，房产调控政策随着国五条的落地也有从严从紧之势。但是由于经济回稳基础还不稳定，所以政府对房地产的调控力度也不敢全面从紧，未来市场稳步上升仍是主要趋势，但是上升的幅度相较前一阶段会有所放缓。

3、4月房地产走势

2013年4月，100个城市（新建）住宅平均价格为10098元/平方米，环比3月上涨1.00%，自2012年6月连续第11个月环比上涨，涨幅比上月缩小0.06个百分点，其中76个城市环比上涨，24个城市环比下跌。与上月相比，本月价格环比下跌的城市个数增加8个，其中跌幅在1%以上的有5个。4月份郑州新建住宅价格为每平方米8705元，每平方米比3月份上涨了186元，在100个城市涨幅榜中居于第13位。 洛阳市4月份房价为每平方米5287元，环比上涨了0.51%。随着国五条细则在地方相继落地，洛阳楼市中小户型商品房价格一致有所提升，但市场热情不减。洛阳作为三四线城市，市场所受影响相对较小。

数据来源：和利时地产机构市场部整理数据

1-4月份商品房销售面积为29761万平方米，同比增长38.0%，增速比1-3月份提高0.9个百分点。从金额看，1-4月份商品房销售额19847亿元，增长59.8%，但增速比1-3月份回落1.5个百分点。比1-2月份商品房销售面积同比增长49.5%、销售额同比增长77.6%有所回落，但较去年同期的分别负增长13.4%和11.8%相比，仍属“大幅飙升”。

和利时观点：今年以来房地产销售大幅攀升，除了有去年基数低的因素外，主要受市场对政策的预期、刚性需求集中释放以及供给面等多种原因的影响。调控对市场的影响程度在明显减弱。但是对楼市的“综合治理”不会停止。楼市发展的不确定因素依然很多。

二、4月份洛阳楼市的整体表现

4月份洛阳楼市的整体表现有如天气一样阴晴不定。房展会、开盘、认筹、各式活动此起彼伏。整体从4月洛阳晚报的房展会来看，就比前两年热闹，破天荒的收起了门票居然还人气不减，加州1885、开元壹号、龙门壹号、建业桂园展位布置上也煞费了一番功夫，赚取了不少眼球。

4月份开盘楼盘有6个，认筹楼盘有12个。开盘、认筹表现不一，但成交整体较为平稳。虽然活动成交表现较为平稳，但是的4月份的洛阳楼市也经历了一段起伏。房展会可以说是4月份洛阳楼市表现的一个小高峰，房展会过后的两周左右的时间，市场上各楼盘无论是来访还是成交都呈明显下降的态势。不过究其原因，也在情理之中，可控之列。首先牡丹花卉单双号限行，一定程度上限制了客户出行的时间，同时亲友交流和接待的时间也相应增加；其次国五条各地细则的出台，或多或少的客户也会观望等待政策落地洛阳的情况；第三，4月份洛阳的天气也极其反常，骤冷骤热的气候也会影响到人们的出行计划；最后也是最重要的一点是洛阳市场供应量从3月份开始持续增加，且楼盘数量和体量均较大，直接分流客户，拉长了成交的时间。开盘销售基本都保持40-60%的销量。

4月份其他暖场活动也有不少可圈可点之处，香榭里定鼎广场、山水华府电商结合；泉舜财富中心为大盘造势“万人同唱《洛阳牡丹》”的活动做足了噱头。

价格方面，大曌国际和泉舜天峰均开出市场高价。总体来看，新开楼盘的价格整体也有提升的趋势。持续销售楼盘随着房源的变化，优惠的减弱，价格也呈现平稳上涨的趋势。

三、4月洛阳房地产市场供应概况分析

1、 4月预售许可批准数量

数据来源：和利时地产机构市场部根据洛阳房管局发布数据统计

从房管局网站公布的预售许可情况看4月批准预售项目14个，批准预售面积55.387448万方，批准预售套数4119套，与3月相比增加45.510105万方。

2、4月份开盘项目

体量

 价格

数据来源：和利时地产机构市场部调研统计数据

4月份共计11个楼盘开盘，4月28日--30日就有六个楼盘集中开盘，体量达到1368套。开盘户型面积以两室、小三室刚需户型为主。但是大曌国际、蓝泊湾、恒大绿洲、顺驰城也推出了一些中等偏大户型。

从开盘销售情况看，基本保持在40-60%的销售量。整体成交差强人意，既没有开盘滞销楼盘，也没有开盘表现特别火爆的楼盘。这与市场上整体供应增加，客户需求尚未全面释放有直接的关系，同时开盘价格整体上扬，在一定程度上也影响了销售速度。

3、4月份认筹项目统计

数据来源：和利时地产机构市场部调研数据

结合4月份认筹和开盘的情况来看，市场楼盘还是多采取短频认筹，多次开盘的情况，蓄客期较短。从认筹的楼盘和数量来看，意味着未来几个月的时间，市场供应仍将保持高位增长的态势。

4、4月洛阳房地产市场土地成交情况

数据来源：洛阳市国土资源网

4月洛阳市区土地供应1宗，为经营性土地，成交面积为89.4亩。从目前洛阳市场土地供应和成交的情况来看，土地供应明显增加，但是成交速度滞后。主要可能核心区地块稀缺，而标的价格依然居高不下，市场增速不明显，造成开发商拿地相对谨慎。

四、4月洛阳房地产价格概况分析

1、4月各区域重点楼盘价格及优惠

数据来源：和利时地产机构市场部调研数据

4月份整体价格均有所提升，优惠基本保持常规的优惠形式。优惠额度相对较小。

五、4月洛阳房地产营销活动概况分析

1、营销活动总结

4月份的楼市活动热闹非凡，主要以新项目入会、开盘优惠、新品加推和抽奖活动、暖场维系活动为主。

4月重点楼盘活动列表

数据来源：和利时地产机构市场部统计数据

五一前后重要活动一览

数据来源：和利时地产机构市场部统计数据

总体来看4月份各楼盘活动精彩纷呈，名目繁多。但是最为集中的仍是五一前后的活动。各楼盘均想利用五一假期促成销售高峰，新推房源、加推特价房、公开选房等均十分集中。又把洛阳楼市从4月中旬的低潮拉了回来，所以五一期间各楼盘无论是来访还是成交较4月中下旬的市场都有明显的提升。

2、报纸广告统计

数据来源：和利时地产机构市场部根据晚报报价统计数据

从洛阳晚报广告投放情况看，2013年4月份广告投放无论是投放量还是投放金额都达到了历史新高。房展会，开盘、认筹以及各式活动的举行都需要报纸广告的宣传。

4月份重点楼盘报纸广告投放内容

数据来源：和利时地产机构市场部统计数据

4月份重点楼盘的广告投放的内容重点以新房源新产品宣传为主，根据相关节点附加一定的促销信息。升龙城、升龙广场同期推公寓类投资产品，真是“本是同根生，相煎何太急”；大曌国际、泉舜天峰、开元壹号均以开盘作为广告推广重点；其他中富锦园、君河湾为项目正式入市宣传造势。

六、房天下提供400电话走势

备注：以上数据由房天下提供

从房天下提供400电话曲线来看，四月份电话来访量明显高于一、二月，略低于三月。持续较高的电话来访与各项目强力度的活动宣传、新品认筹以及开盘有直接关系，尤其是大盘要盘的电话来访量十分可观，如：天城一品、盛唐至尊和开元壹号，均是本月来电咨询较多楼盘。

七、洛阳房地产中短期市场预测

1、5月洛阳房地产市场开盘、认筹项目一览

从5月份的认筹、开盘楼盘统计情况看，5月份的也有不少开发商积极入市。虽然开盘、认筹项目比起前两个月相对减少，但市场热情不减。正大国际广场、盛唐至尊都是需要重点关注的楼盘。

2、中短期市场预判

4月楼市的不稳定，其实也给2013年下半年的楼市发展埋下了更多不确定因素。从中短期市场情况看：

供应持续增加，依然板上钉钉。虽然随着气温的升高，进入楼市淡季，但是从近两个月认筹和公开亮相的项目情况看，嗷嗷等待入市的项目仍然非常之多。近期开盘项目主要战场仍是以核心区域为主，下半年边缘区域伊滨区和经开区或有更多的项目加入市场蛋糕争夺战。

销售方面：不确定的因素依然很多，经济层面和政策层面都不稳定，后续对消费者置业都会产生影响。再加上竞争的加剧客户的分流。但是另一方面，应该说洛阳的需求依然旺盛，刚性需求自不用说，改善型需求随着高端项目的不断入市，宣传推广的加强，改善型需求也有释放的趋势。在市场不发生大的动荡的前提下，整体的需求还有放量空间。

价格方面：首先价格维稳依然是大势所趋。在整体供应大增，库存持续走高，需求维持基本稳定的基础条件下，价格缺乏大幅上涨的成因。但是结构性上涨已经成了市场客观事实。存量楼盘随着剩余房源楼层走高，前期优惠不断收回，精品房源的释放，价格上调；新入市房源随着产品的升级，品质提升，加上中心区供应为主，整体价格呈上升趋势。但是必须强调的是，目前市场对价格敏感度仍然很高，从4月高价开盘的楼盘成交情况看，开发商一味追涨的结果并不是那么的好看。

八、4月县域市场价格及优惠

1、4月洛宁楼盘价格及优惠

1、4月伊川楼盘价格及优惠

数据来源：和利时地产机构市场部调研统计数据

和利时地产机构市场部

2013年5月10日

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