[摘要] 2013下半年，洛阳楼市将掀起群雄逐鹿、厮杀比拼、品牌与实力较量，带有血腥味的序幕，尽管市场整体供量巨大，由于大量售价较高、低密度项目的入市，整体房价是不会下跌的。
一、上半年市场回望
1.市场销售情况
经过去年的楼市冰火历练，上半年洛阳市场销售平稳，房价没有明显上涨，华阳六期江山汇、洛浦排的美景阁进入强销期的高档盘价格有所拉升，房价迈入9000关口，快摸万了；新区国宝叠加产品法郡的推出在市场有一定的热度，均价12000——18000元左右的售价吸引了不少城市中产者的青睐；龙门一号二期低密度合院产品也开始推出，8000——12000元的售价显得更加亲民，这两个低密度项目入市将开启下半年此类楼盘大量上市的序幕，他们先行一步抢得了市场先机，销售都不错，占据了主动。
2. 扎堆认筹、开盘
春节过后，受新一届政府换届、新国五条宏观政策的影响，开发商对楼市发展前景判断不明，抢先扎堆搞认筹、开盘活动，如：东方今典、升龙城、升龙广场、建业龙城二期、达码格利、升龙盛世新天地、开元壹号、加州1885等项目，最有影响的当属建业龙城西的盛世新天地，比市场预估价低了两、三百，以4600元的均价、据悉开盘销售了四百余套，应为近一年来洛阳市场开盘销售的成绩；经开区130万方大盘开元壹号3月30日开盘，4700的均价销售了三百余套，首战开门红，这个价格比开发商预先设计的低了三百，这说明目前市场形势，若销售回款力度大，价格才是王道。
加州1885高层的认筹也不错，这个以前以建造中低端开发项目的恒顺地产这个新项目完全模仿重庆龙湖产品，从规划设计、景观设计、售楼部装修、样板房等全部搬来打造过龙湖项目的团队，前期不惜花费大血本投资，项目面市的体验区与重庆龙湖产品相差无几，深受市场追捧，售价比对面美伦山水华府准现房还高了五、六百块，可见形象很重要，“美女就是要价高”，本地开发商到处学习考察，能深刻领悟并付诸实践的少之又少，加州1885项目值得本地开发企业学习观摩！
二、 新国五条市场影响
2月21日，两会上届政府换届之际抛出个“国五条”楼市调控政策，一石激起千层浪，但基本都是不痛不痒的空话，开发商已经适应了调控政策，”国五条”中仅“继续扩大房产税征税城市范围”引起了一些市场骚动，对洛阳楼盘销售并没有什么影响。有多套房产的人开始考虑是否转让多余的住房问题，风咋起、吹皱一池春水！
三、 20%交易税对市场的冲击
3月1日，国务院紧跟着又出台了“国五条”实施细则，对“二手房转让按转让所得的20%计征税费”，此条一处，市场大乱，各地行政办证大厅遭遇排队过户高潮，郑州市三月份的二手房过户交易量相当于半年的总和；随后政府又公布了明年实行房产登记制度，国务院新一届政府领导带头在媒体公布了名下房产情况，这下政府、国企公职人员闻风而动，纷纷抛售名下房产，市场二手房成交一度陷入低迷，抛都抛不掉。
经过三月份市场抛售二手房风潮加剧，进入四月二手房市场趋冷，抛的太多，买家处于观望态度，央视报道北京四月上旬的二手房交易量比上个月下挫了80%。近期走访了洛阳几个二手房店面，待售房屋报价比以往低了好几百，二手房人气趋冷。
随后各大城市又出台了本地调控细则，以广州为先，基本思路是年度房价上涨不高于本地居民收入上涨，于是各地纷纷抄袭，简直就同小学生抄作业，幼稚的相当的搞笑，不知道为什么还能出台，在媒体大肆宣扬，真怀疑政府监控管理部门的智商。
北京、天津等城市出台了限购政策，本地居民只能有一套住房，于是两地民政局婚姻登记处出现半夜排队办假离婚的闹剧，上有政策、下有对策，中国人真是太聪明了，投机取巧的专业度很高，这不是广大人民群众太聪明，而是制定政策的官员们太弱智，正应了毛主席那句话：“人民群众的智慧是无穷的”！
四、下半年市场展望：
(一)、北线全面开花 战火纷飞
1.北线发展历史回顾
近十年洛阳房地产发展史上，位于城市边缘的北线一直是中低档项目开发的区域，2008年以前，春都路、铁路分局家属区一线，聚集着一批经适房、类经适房的项目，诸如苗南新村、申泰小区、鑫豪小区、鑫铁花园等，品质、售价一直处于市场低端，“道北无好房”，这是洛阳市场的普遍共识。
08年以后这一区段开发项目较少，仅有王城大道北、310国道边香榭丽黎明、隧道局南状元府等三、两个项目开发在售，同期大型经适房项目中电阳光城在这一区域影响力较大。
2010年鼎城的到来打破这一沉闷气氛，沿着定鼎北路、跨过陇海立交桥、突破道北三路、310国道，千亩大盘耀然于世，势有与东区热销的千亩大盘恒大绿洲相抗衡的劲头。当时地产业内普遍认为鼎城的地段要好于恒大绿洲，“一下山”过了陇海立交桥、五左右就进入西工区的核心生活圈。然项目一期上市产品以小高层为主，多层洋房为辅，又遇到整体市场处于调控期，并没有形成与恒大绿洲遥相呼应的局面，目前该项目一期消化殆尽，二期正在酝酿下半年入市，期待会给市场一个惊喜。然下半年洛阳北线全面开花，高层、低密度、各种产品线项目丰富，数百亩大盘不在少数，竞争火热，鼎城能经受住市场拼杀吗？
2.北线新盘全线出击
2013下半年，北线将新盘全面开花，从东向西主要楼盘有，200亩岳村改造项目，一期揽翠城二十万方已经开工，下半年开盘；岳村西邻、西至定鼎北路的史家沟改造，四百余亩春节前已基本拆迁完毕，西安开发过高端低密度项目曲江公馆的知名公司协和置业土地已经招拍挂过户，欲打造洛阳北区上清宫森林公园旁高端低密度大盘，将与西对面的鼎城双雄对峙，共同托起片区的高端大盘居住氛围！
鼎城二期也将全新入市，它西侧的苗北800余亩增凯畔山兰溪、北辰地产七百余亩项目在去年春节前后团购一批房源后，下半年对外销售商品房也要面市；310国道、红山乡凯瑞开发的八百余亩建设用地项目一期梧桐里已经入市，产品类似龙门一号一期高层，主要为单位团购及少部分对市场销售，二期将打造半山类别墅、低密度产品，期待凯瑞新区国宝花园后，在城北继续打造洛阳一流的低密度产品。
由郑州知名企业和昌地产开发的华山北路以东、大路口村改造项目，开发用地888亩，项目以高层为主，将打造总建筑面积超过200万㎡的城北城市综合体，一期开发销售将于年底面市，据悉该公司已经拿下火车站区域的金谷园村改造地块，未来在洛阳楼市的地位不可小觑。
（二）、西线有战事 高端盘聚集
所谓西线，指高新区及以西地区，环绕周山森林公园及洛河南岸一线开发区域。近两年，随着洛阳西线城市建设、道路西扩的发展，瀛洲桥、凌波桥的建成通车，一批房地产开发项目应运而生，如早期的水木菁华、开元名郡，近期的美伦山水华府、京熙帝景、加州1885等项目。高新区原本与洛阳北线开发区域一样，属于中低端开发楼盘的沃土，多年来仅有中泰世纪花城被市场公认的高档楼盘一枝独秀。
1.高端项目结伴入市
今年下半年将有一批新盘上市，且规划档次是目前市场上的高端产品。京熙帝景二期大平层（150——300平之间）入市；香港城附近郑州地产前三甲、在省会开发蓝钻系列楼盘的正商置业目前正在进行200亩高档居住社区的施工图设计阶段，预计年底前亮相；凌波桥西的建业桂园户外推广已经上市，一期低密度叠加、洋房将于八月开盘；同地段的远见山水一期低密度叠加、洋房也已封顶待售；开元名郡东临的浙江绿城代建的龙海置业高层住宅项目已悄然开工，前几天招聘广告晚报刊出，预计十月开盘，作为中国品质地产运营商绿城代建的项目，洛阳楼盘的品质档次将被重新改写，当然也会拉升洛阳的房价，据悉项目高层成本价都要4700以上，售价会是多少？六七年前绿城进入郑州个楼盘、郑东新区的百合公寓，一期开盘均价高于周边楼盘2000元左右，项目交付入住后二手房即破万！
2.高新区旧村改造项目集中上市
九都西路加州1885西邻名门地产，50万方的名门世家项目一期已经施工三、四层，十一前开盘。项目沿九都西路对面，同是名门开发的200亩低密度类别墅项目半山溪谷也会在年底前推出；中原康城开发的总建筑面积超过100万平方米、高新区三山村改造总规划已进入规划审批阶段；滹沱村、张村近四百亩地块也大部分拆迁完毕，尚不知哪家公司开发，但下半年也会入市；路劲地产（原顺驰）在沉寂了几年之后，2013年1月31日，成功拍得国家高新区千亩大型商住地块。该地块北临华夏北路，东靠规划路，南抵规划中的丰润路，西达天中路，从整体规模上看，可以说是区内罕有的大盘。一期从华夏路沿线开始动工。未来西线楼盘，同北线一样，全面开花，有众多高端规划项目投放，将成为洛阳市场高端楼盘开发的重点区域，应了那句话“三十年河东、三十年河西”！
3、洛河北部城区其他区域
老城、瀍河区
恒大绿洲的持续热销打破瀍河区无明星楼盘、高档楼盘的困局，对瀍河区的房价拉升起了不可估量的作用，但一直没有高档、规模楼盘跟进，使恒大绿洲难免有些寂寞之感，今年五月中旬，瀍河与洛河交汇处，350亩、的百万方规模大盘君河湾一期全面入市，售楼体验中心、景观水系样板区、洛河边的双拼别墅、高层住宅均已经封顶、开始进入销售，势必给东区增添一个规模品质大盘，与恒大绿洲合演东区双雄会；君河湾东侧，启明南路汽车4S店南侧，临近洛浦公园、占地110亩、总建面积近40万方的地久艳阳天一期也已经封顶入市，目前售价在4300左右，是目前想拥有洛浦水岸生活难得的经济实惠型楼盘。
老城区东西大街的改造春节前后出台的拆迁公告搅得满城风雨，预计待开发要到明年了；去年年中售楼部就开放的金业路以西、九都路以北占地200亩的祥瑞新城一直没有开工，目前地块东区有动工迹象，预计年底会入市，作为老城区的主城区核心地块，临近洛浦，是个不错的居家生活地段；定鼎路立交桥北定鼎广场项目去年11月以6200元的均价开盘，有些出乎预料，这个价格同珠江路同期开盘的升龙城基本在一个价位，增凯地产作为本土早期开发商，经过十年的打磨，产品品质也趋于成熟，这两年有六盘联动在做，已成为本土企业中领头羊阵营（另有凯瑞、中弘、中迈亦是多盘联动）。
西工区
瞿家屯改造去年一年的时间就是拆迁、打通、竣工了立春路段，开发项目要到明年才可能入市，作为西工区为数不多的最有价值的滨水开发地段市场给予了更多的期待；升龙广场三期、天成一品二期下半年都会入市；金谷园路区域中心位置四十万方的凌宇犀地十月前后将开盘、为西工主城区增加一个居住选择。
备受瞩目的丹尼斯开发的630余亩洛玻厂区改造地块东半区已经拆迁完毕，下半年肯定要开工建设，未来这里将建成最适合居住的大型社区，有丹尼斯大卖场头前开路，不愁不热卖！北部鼎城二期将面临一定的压力，应及时调整产品线策略，少规划高层，以低密度产品为主，占据市场主动！
涧西区
武汉南路百万平米的中弘卓越城一期20万方预计八月开盘，据悉目前内部认购已超过千组客户，将大大缓解该区域楼盘供应不足的局面；升龙城开发进度有些缓慢，去年开盘的那四栋楼再也封不了顶了，远不如升龙广场的开发及销售速度。河南高的龙塔去年搞了个奠基仪式，就再也没有了动静，前两年市场上媒体炫耀的几个超高层（100米以上的）建筑如今只有新区180米的泉舜个出地坪，在进行一层施工，打造豪生五星大酒店及高档写字楼、大平层公寓产品；其他的不是在沉睡就是在坑里窝着，不知政府是怎么监管的！预测下谁将是洛阳个超高层交付的项目，我投泉舜、正大广场一票！其他多数有可能会烂尾或修改规划降低,不信走着瞧，五年后见分晓！
（四）、东南线伊滨新区开发后劲乏力
1.目前开发现状
伊滨新区开发有三、四年了，至今还没有一个项目竣工，前两年媒体上吆喝的还很厉害，最近一年几乎听不到，还是那几个项目在以“手工打造”的速度建设：海港城、申泰商会大厦、隆安东方明珠，去年新增上市的天明城，由他承建的行政副中心不知道到哪届政府能荣幸的用上，今年春上国家新一届政府就职报告中，李总理明确表示新一届政府任期内，各级政府不再上新的楼堂馆所项目，以倡导节俭廉洁的各级执政领导，如今比的是谁是杨白劳，而不是以往比阔气的黄世仁，由此看来伊滨新区的超级宏伟、政府工程蓝图，不知啥时能建成兑现，会成为的洛阳梦吗？还真没准！
2.滨水沿岸低密度项目入市
沿伊河东岸，从龙门东山新建成的龙门景区服务中心向北，规划的总占地一万多亩的玫瑰庄园、薰衣草庄园配送的地产开发项目，以低密度联排、叠加、洋房产品为主，十月前后将入市，如果伊滨新区整体建设速度跟不上，这些地产项目也不容易被市场接受，如果售价再不亲民，前途很难占卜，如项目一期市场定位按市区内六、七千高层价格能买品质叠加，或许还有生路！就看开发商能否做到“舍得”二字了，目前市场上已经有类似项目品质不错如香樟林、长厦门，就是卖价老高，做的死去活来的，个中滋味只有开发商自己最清楚！还是学学大哥大恒大地产吧，什么市场下都能销售火热，不要面子、不怕同行戳心，玩的是真金白银的大量回款，洛阳恒大绿洲一期开盘当年，北京城郊大兴区恒大的联排产品入市才6000多，而他们洛阳的四层洋房都卖到5400了，结果恒大越滚越大，现金为王。恒大从来不怕降价，不怕丢面子，只要真心做好产品，客户会认可的，去年在很多项目都卖不动的时候，洛阳绿洲销售了16亿，位居市场，这点值得洛阳开发商学习，有了钱才市场尊重！
3.碧桂园开不开
伊滨新区的开发一直盼望着碧桂园的进入能够带动市场转热，洛阳碧桂园置业三月在郑州进行了大规模的招聘活动，不知年底能否上市，他三千多亩地块位置老偏了，海港城再向东五六公里，基本进入偃师地头了，洛阳市区会有多少人去那购房居住呢，不过到可以成为偃师人进入洛阳生活的桥头堡，以碧桂园的熟练操盘技巧，一期不必担心冷场的，他有在四面都是庄稼地里做自己的王国成功案例。如果他的项目热卖， 伊滨新区目前在售要死不活、嗷嗷待哺的楼盘也就有了“思春”的希望。
（五）新区、经开区
新区建设区土地几乎开发殆尽，几乎没有规模地块供应，高铁一线尚有几个地块在开发销售；新盘体育场环线的大曌国际五一前就已开盘，雅香金陵旁、占据体育场绝佳优势配套资源的洛阳端大平层项目钓鱼台一号院、十一前后将会开盘，主力户型为400——600平方之间的大平层，将把洛阳的高端居住标准与一线城市豪宅拉齐。
市政府喷泉旁的泉舜财富中心、正大国际广场目前的超高层建设已经拉开，今年还进入不了销售阶段，年底泉舜二十余万方的大卖场就要开业，目前还没有透露哪家主力店进驻，它的顺利开业值得期待！
经开区去年未来得及上市的项目，下半年将全部开工，二百亩的鼎盛国际已经开工，三月底开盘热销的开元壹号西邻的、经开区开元大道段城市规划地标，两栋180米的超高层似乎也有开工迹象；太康路上长厦门西两个项目建德华府、规划局三英置业地块土地已经平整、形象推广围墙已经圈起，进入开工序列；最值得期待的是上千亩、两万席的中移动洛阳呼叫中心，一直未启动开工程序，一旦他真实开工，两万席规模不打埋伏，将彻底激活经开区的商住氛围，但愿这一切不是一场空！
结语：
2013下半年，洛阳楼市将掀起群雄逐鹿、厮杀比拼、品牌与实力较量，带有血腥味的序幕，尽管市场整体供量巨大，由于大量售价较高、低密度项目的入市，整体房价是不会下跌的。
另外2013年洛阳取消经适房的审批建设，以保障房、公租房解决低收入人群的过渡租赁居住，原本每年有近百万平米交付的这部分购房大军，至少有二三十万方的需求将进入商品房购买序列，这对开发商来说是个好消息。
对于周边竞争激烈、资金缺乏的项目，团购风潮将会重新回荡，再死扛坐等涨价，面对巨大的新盘供量，就等着业内预计的明年下半年楼市步入又一轮低谷调控、死翘翘吧！
2013下半年，洛阳楼市将上演群雄逐鹿、狼烟四起、厮杀血腥的战国局面！
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