洛阳11月楼市量价齐升 销售首超供应整体维持稳定

————和利时地产机构：洛阳房地产市场11月份市场监测报告

房天下  2012-12-18 18:00

编者按：11月整体市场回暖升温,量价基本都保持稳步回升的状态。既没有持续的低迷，也没有报复性上涨，表明国家调控基本达到了预期的目的。维稳的年末大局已定，小幅的波动应该都在可以预见或可控的范围之内。10月的总供应面积和供应套数是今年位，致11月商品房销售面积环比（较10月）上涨25.82%，楼面成交价格、总销售面积、总销售额均有提高。但是整体来说，虽然整体市场回暖升温，但库存压力仍旧很大。

从洛阳的整体情况来看：洛阳自2012年2月份以来，首次销售超过供应，虽然呈现量价齐升的状态，但是整体维持稳定，综合基线较为平稳。在市场的基本层面看，支撑洛阳楼市销售的依然是刚性需求和少量的改善性需求，客户相对理性客观，价格和产品依然是决定成交的决定性因素。

一、11月楼市概况分析

1、国家经济走势

从国家统计局9日公布的11月份经济数据，已经可以清楚地看出2012年全年中国经济运行的总体态势。——工业增速重回两位数，物价涨幅虽略有反弹但仍在低位运行，年底节庆增多，物价水平还会有一定程度的上涨，但是不会影响全年中国经济增长和物价调控目标较好的完成。
 2012年11月份，居民消费价格总水平同比上涨2.0%环比上涨0.1%，工业生产者出厂价格同比下降2.2%，环比下降0.1%。CPI的增长主要由于年末将至食品价格的持续上涨造成；

 11月份中国制造业PMI为50.6%，比上月上升0.4个百分点，该指数最近三个月稳步小幅回升，根据各项指数分析新订单不断增加，采购量持续回升，原材料库存持续减少，显示经济运行起稳态势进一步巩固，未来经济将保持继续温和回升走势

 2、国家政策走势

11月随着十八大的闭幕，国际政策的核心依然是强调以改革为动力促进经济持续健康发展。近期中央高层的一系列表态及所透露出的信号，明年宏观经济政策逐渐清晰。明年中国将侧重经济增长的质量和效益，“宽财政、稳货币”或将延续，“城镇化”也将成为促进内需的战略着眼点。

所以从11月份政策执行的表现上看，关于加强房地产调控的相关政策声音渐行渐远，楼市调控处于基本维持状态，但是地方上依然以放松为主，多地调整放松公积金贷款政策。

但是需要指出的一点是银行对贷款发放和审批有所收紧。主要原因是前几个月以来持续改善的对公长期贷款，在11月份出现了小幅减少的现象｡这种现象可能有短期因素的扰动，有待进一步观察｡总体来看，近两月新增贷款保持基本平稳，这主要是因为货币政策保持稳健，没有进一步放松，因而不存在大幅超出信贷计划的可能性，同时部分银行存贷比压力依然很大，且有银行放贷较为谨慎｡

长远来看“宽财政、稳货币”“城镇化”都将对楼市产生利好的影响。为明年楼市发展向好的方向奠定了良好的基础。

和利时观点：时值年底无论是经济还是政策都处于持续稳定的状态。这给房地产市场提供了一个正常发展的平台，市场因素将是决定未来房地产发展的主要力量。当然开发商的资金实力也在一定程度上会在年底给楼市制造一些波动。但是维稳的年末大局已定，小幅的波动应该都在可以预见或可控的范围之内。

3、11月房地产走势

11月100个城市新建商品住宅均价8791元/平方米，环比10月上涨0.26%。郑州11月住宅均价为6924元/平，基本与10月住宅均价持平

1-11月份，商品房销售面积91705万平方米，同比增长2.4%；单论11月，按国家统计局数据测算，11月商品房销售面积为1.2962亿平方米，环比（较上月）上涨25.82%。截止11月末，商品房待售面积为33567万平方米，比10月末增加519万平方米。其中，住宅待售面积增加298万平方米。根据指数显示，楼面成交价格、总销售面积、总销售额均有提高，表明11月整体市场回暖升温，但库存压力仍旧很大。

和利时观点：楼市在结束了2012年2-3月的谷之后，量价基本都保持稳步回升的状态。既没有持续的低迷，也没有报复性上涨，表明国家调控基本达到了预期的目的，随着经济和政策的企稳，楼市在国家整体发展大局的背景下，同样在维稳和经济发展过程中发挥着重要的作用。在去库存，刚需撑市的条件下，市场经济规律作用下，这种状态还将持续一定时间。

二、11月份洛阳楼市的整体表现

11月份洛阳楼市整体供应29.89万㎡，销售34.41万㎡，成交均价4728元/㎡。是2012年2月份以来，首次销售超过供应，虽然呈现量价齐升的状态，但是整体维持稳定，综合基线较为平稳。

11月洛阳楼市的表现和楼市的整体表现基本一致。从8月份开始，洛阳楼市整体供应就保持在高位运行的状态，基本月月都有大盘亮相或者开盘。11月份虽然供应有所减小，但是从开盘、认筹、亮相楼盘来看，依然在高位运行。  

 11月份升龙城的开盘不禁又让人回想起2010年的年底2011年年初的升龙广场的开盘盛况，只是今时不同往日，升龙广场西工体育场千人抢购的状态难以再现，升龙城的销售无论是价格还是销量只能说是“差强人意”。这也在一定程度上印证了洛阳楼市的整体发展状态。除了升龙城，其他项目的开盘就是“平平淡淡才是真了”。价格方面，从综合层面上看，价格相对稳定，但是年底随着开发商资金压力的加大，各种促销和优惠手段有所加强，活动也是五花八门。但是从个案来看，也不乏意料之外，香榭里定鼎广场开盘价格全面超越升龙城，天城一品认筹价不到5000元/㎡……11月份洛阳的楼市也可谓是“热热闹闹，醉眼看花”。

三、11月洛阳房地产市场供应概况分析

1、11月洛阳房地产整体情况

 11月份商品房整体供应面积29.89万方，环比上升7.21%，总供应套数2758套，较上月有所回升。

2、 11月预售许可批准数量

从房管局网站公布的预售许可情况看11月批准预售项目7个，批准预售面积31.4881万方，批准预售套数1578套，较上月增加2.769万方，其中批准非住宅预售项目1个，批准面积0.5762万方较上月减少1.1459万方。从批准预售项目情况看，均为老项目推出的新楼栋。同时伊滨区项目开始发力，近两个月都有伊滨区项目相继取得预售许可证。

2、11月份开盘项目

区位上看：11月份开盘项目涧西5个，新区2个、瀍河区1个项目当月两次开盘，总体开盘体量相对较小。
从总供应体量上看：开盘项目预售批准量为3021套，实际开盘体量为2585套。整体开盘量与10月份相比有明显增加。

从产品形态看：本月以86-139㎡的大中型户型为主，路劲顺驰城和恒大绿洲在本月推出了167㎡和195㎡的超大户型，恒大绿洲在本月二次开盘中首次推出了大平层，金十香樟林别墅也在本月开盘。洛阳市场的产品供应结构在逐渐拉开档次。大面积户型近两月有所增加。

成交状况看：苹果公寓在开盘当天成交率达到80%，升龙城开盘当天成交35%，宝龙城市广场开盘当天成交30%。开盘销售不温不火。

从价格和优惠上看：整体价格及优惠幅度较上月有所提高，开盘优惠在300—400之间，除恒大绿洲、苹果公寓在认筹时分别推出1万抵5万、全款按揭均10个点优惠，优惠额度在600元左右。京熙帝景在7#、8#、9#、10#开盘之际，特别推出了“无理由退房保值增值计划”，承诺一年半后交房时客户可无条件退房，退房按购买价全额退款并补偿10万元。一方面表明开发商承受成本压力，高价楼盘的无奈，也或是因为开盘销售业绩平平，为确保后续销售的杀手锏；另一方面或许也表明其对未来市场的信心，但到消费者层面是否买账，就不得而知了。

3、11月份认筹项目统计

11月认筹项目数量较上月有所减少，但是依然保持高位态势，而且均体现出短周期认筹的状态，恒大绿洲52#楼、苹果公寓、金十香樟林都是11月认筹，当月开盘。但其中也均事出有因，恒大尚且不必多说，依然持续月月有楼开的状态，苹果公寓、金十香樟林其实也都是“老黄瓜刷绿漆”亮相已经至少三年时间，这两个项目的认筹、开盘或许也就是走走过场，市场告知一下，不能概括为市场共性，或者未来发展趋势。另外正大国际城市广场的VIP全球招募值得后续持续关注，或成为2013年新区重点关注楼盘。

4、11月份售楼部亮相楼盘

11月2个项目售房部公开亮相，开元壹号售房部的亮相可谓声势浩大，天上路上一片盛世，豪车、飞机纷纷上阵，国际级巨星李冰冰、“最优美曲线”芝及中国好声音的云杰、妞妞（王崇）到场助阵，同时启动了中伟业“爱心助学计划”，从宣传、活动内容、耗资来说不可谓是2012年洛阳楼市亮相活动的一大亮点，堪比2009年恒大 的开盘场面。在经开区也是首开先河，拉开经开区大盘的帷幕，但是这高额的投入不知道是“为他人做嫁衣，还是给自己抬轿子”，或许二者兼而有之。也希望能给经开区讨个好彩头。

和利时观点：作为2012年的尾声，11月份的楼市似乎仍在抢滩这最后一点时机，认筹、开盘、亮相，能上的尽量都在上，这在给2012年年底楼市添砖加彩的同时，市场竞争的压力也在持续加大，年底回款压力、去库存压力、竞争压力三座大山，各家楼盘“亚历山大 ”。

5、11月洛阳房地产市场土地成交情况

 11月西工区成交三宗土地均为天成一品项目用地，项目已于11月3日开始内部公开团购。

四、11月洛阳房地产销售概况分析

11月份总体销售34.41万平方米，3250套。比上月分别大幅上升了26.46%，35.14%，为整体供应的126.5%和135.1%。主要原因是9月、10月大量楼盘集中开盘，由于房管局数据备案的滞后性，所以数据表现上整体销售有大幅的提升。但是并不能充分说明市场需求的集中释放。

五、11月洛阳房地产销售库存概况分析

到11月截止，洛阳商品房总体库存面积为181.49万㎡，总体库存套数为15669套，11月份从供需状况看，库存压力在本月虽有较大释放，但是总体库存量依然较高，未来市场供应仍有增加的可能，如果加上去年的库存，库存量依然在高位徘徊

六、11月洛阳房地产价格概况分析

1、洛阳整体价格走势

 11月从数据上看近期价格持续上涨，11月整体均价达到4728元/㎡，比上月上涨46元/㎡。主要原因仍然是核心区楼盘集中开盘，基本面属于结构面的调整。从和利时实际调研的数据看，11月份各楼盘的优惠力度较前期有所加大，年终加大促销和回款属于市场正常规律，洛阳楼市整体价格依然相对稳定。

2、11月各区域重点楼盘价格及优惠

进入11月份各楼盘提前进入了年底抢收的状态。推出了各种名目的打折优惠活动、维系暖场活动，来吸引到访。

七、11月洛阳房地产营销活动概况分析

1、营销活动总结

11月份的楼市活动异常频繁，主要以新项目认筹、开盘优惠、老项目新品加推和清盘特惠及各种名目的维系活动为主。

 11月打折优惠活动繁多。主要是基于年底回款的压力，各大楼盘均提前开始促销回款，以缓解年末最后几个月的销售压力。

2、报纸广告统计

 从洛阳晚报广告投放情况看，11月份广告投放篇数及投放金额再创本年度点。主要还是因为大盘亮相、开盘的推动，以及各种促销活动的支撑。

11月份广告以新楼盘开盘及认筹信息为主。恒大绿洲首推大平层和楼王；升龙城为本月开盘强势宣传；京熙帝景本月开盘之后马上推出交房时可无理由退房除全额退款外另补偿10万元房款的保值增值计划来支撑其较高的价位，促进销售；升龙广场在本月度则以与大型商家签约入驻信息来奠定和提升项目的商业价值；盛唐至尊为即将推出的27℃小户型，推出超低首付认筹置业计划。

八、洛阳房地产中短期市场预测

1、12月洛阳房地产市场开盘、认筹项目一览

 从12月份上半月的认筹、开盘楼盘统计情况看，依然持续高位供应的状态。洛阳楼市的整体供应呈开放式发展的状态。经开区、伊滨区甚至伊川、陆浑水库和小浪底区域都纷纷加入战局。虽然对于城市化进程来说是件好事，但是从中短期市场容量来看，不得不令人担忧。

从今年下半年以来洛阳楼市的情况来看，一直处于供应趋高、销售不温不火，价格稳定不前，性价比品质楼盘制胜的状态。这一状态至少延续到2013年的上半年。

供应方面：去库存形势依然严峻，明年上半年将会有大量的城中村项目涌入市场。随着供应的增加，洛阳城市框架的拉大，市场供应产品竞争格局的差距将进一步加大。

客户方面：在供大于求的大背景下，客户的选择空间加大，落定的时间将延长，客户将从区位、产品、价格、自身需求多方面考虑购买的项目。

 价格方面：年底基于回款、竞争、去库存三座大山的压迫下，各种促销会持续不断，且力度会有所加强，但是年初2-3月份楼盘跳水的情况不会出现。整体价格态势保持稳定，且将延续一定周期。

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