[摘要] 专家指出，应尽快遏制小产权房“变种”带来新一轮农地入市潮，建议有关部门尽早出台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。
记者日前在北京、辽宁、山东、江苏、广东等地采访时发现，在中央14部委一片“清理整顿”声中，小产权房悄然变异为“农业生态房”“养老公寓”“旅游地产”“会员制农庄”等，通过“以租代售”“使用权代替产权”“荣誉村民”等方式换装入市，其形式设计精巧，旨在逃避政策法规的约束。专家指出，应尽快遏制小产权房“变种”带来新一轮农地入市潮，建议有关部门尽早出台清理整顿方案，明确农地流转相关制度。
“以租代售”：宅基地上兴建会员制养老中心
“紧邻小汤山，40平方米四合院，售价18万。”这是北京市昌平区崔村镇南庄村喜洋洋养老中心的广告，记者调查发现，这里正在“以租代售”小产权房，价格从十几万到几十万不等。“养老中心”只是个幌子，入住者不乏年轻人，已形成一个居民小区。
走在“养老中心”里，随处可见“出租、出售”广告。负责房屋销售的养老中心刘经理说，目前正在出售的为第3期，养老中心占地是租南庄村的，与村委会签订了租赁合同到2052年。养老中心分3期建有平房约400间，1、2期已经全部卖出，三期也剩得不多了。
记者在现场看到，三期建设的“四合院”每套建筑面积70多平方米，包括三间北房、两间南房，使用年限40年，售价60万元。
购买这里的房屋后，与养老中心签订“入住协议”，类似长期租赁协议。记者注意到，协议中对入住人有这样一条约定：男60岁以上、女55岁以上，不得转租转售。这里的住户孙某说：“这纯粹是规避政策风险，买房后谁住根本没有人管。”
“协议规定了入住年限和价格，还有大家最关心的拆迁问题。协议规定遇到拆迁，一是住户可以参与拆迁，拆迁给多少钱你拿多少钱；二是养老中心按入住年头扣除房钱后，将剩余的钱退还给住户。”刘经理说。
在位于八达岭高速水屯桥西的昌平区奤夿屯“伊舍小镇”，打着“旧村改造”的旗号，这里建设的养老公寓已经售罄。
销售人员告诉记者，“伊舍小镇”项目是北京市批13个旧村改造项目的一部分。项目将旧村拆掉，给回迁农民盖一部分回迁房，另外建设几十栋楼房，以“入会”形式对外销售，号称属于养老产业园性质，采用会员制运作，只需一次缴纳所选户型的会员费就可入住。如果发生拆迁，拆迁补偿归买房者。
“伊舍小镇”在房地产网站上打的广告显示，这里的二手房均价已高达6500元/平方米。销售人员称，该项目一期已售完，约有1000多套养老房屋，“如果你需要，可以留下电话号码，待二期开盘时我们会通知你。”
会员协议有两种方式：一种是无期限有效，子女可以继承；另外一种就是五年制，五年之后可以选择退会，会员费全额退还，实际上也就是居住五年。
一位会籍顾问表示，房子是在村集体土地上开发建设的，产权归属村里。购房者经认购后可享受当地荣誉村民待遇，给购房者颁发《奤夿屯村荣誉村民》证书及由村委会核发的房屋使用权证，大可不必担心产权。
据知情者透露，目前“养老公寓”项目之所以兴起，除了项目本身销售收入外，一旦通过民政部门验收，还可以套取补贴。
“私家农场”：农地里长出生态大棚“50年不变”
如果说“养老公寓”主要占用的是农村集体建设用地，那么一些农村打着“生态大棚”的名义变相对外出售小产权房，则已经侵占了农用地，目前这种销售给城里人的“私人家庭农场”在北京、广州、大连、青岛、南京等大城市周边遍地开花。
“旅顺北路生态庄园，占地600平方米至1200平方米，封闭小区依山傍水，45万元至60万元，送大棚非小产权房。”顺着《大连晚报》上广告的指引，记者来到辽宁省大连市旅顺口区沙包村，只见一排排整齐的钢架大棚拔地而起，每个大棚旁都有一座独栋住房，屋内面积大约70平方米，还带一个半地下室。
负责销售的村民王经理说，这不是小产权房，我们不销售产权，只对外出租50年的使用权，1亩地的大棚45万元，两亩地的大棚60万元。如果将来政府动迁征地，补偿款全部都给买房的业户。
王经理说，这里原来是沙包村的一片果林，约200多亩，现在建了70多套大棚，是村里开发的项目。有两种户型，一种是1亩地的，主要是给老年人准备的，只有8套；一种是2亩地的，共有60多套，卖得最火。“城里人买这里的房子图的不是房，而是田地，地越大越受欢迎，一半多大棚房都已经卖光了”。
王经理指着旁边的另一片山坡说，那边马上要建设二期，100套。“这个项目叫大连绿色田园生态园，是经过审批的，以设施农业立项，等通过农业部门验收后，您就可以把地下室（农具房）打通采光，就是一间很不错的影音棋牌室。”
在旅顺北路沿途，这样的“生态农庄”随处可见。有房产经纪发帖称，长城科联种植精品园有多套大棚带院的独楼出售，地点在旅顺北路大黑石南，面积200平方米，出售价格85万元，合4250元每平方米，产权为使用权。
早在2009年4月，北京市国土资源局已下达封杀令，要求各区县政府全部拆除违规农业生态园，停止占用耕地，对于变相搞房地产开发的单位和个人将追究刑责，当年一些项目被拆除。然而，时至今天，北京郊区的“生态农庄”有增无减，甚至掀起了新一轮销售高潮。在密云县云佛山黄坨子村、平谷区马房镇等地，记者发现了多家在售的“私人农场”，价格从13万元至30万元不等。
“旅游地产”：景区生态林地遭到别墅蚕食
记者发现，随着相关部门禁止对别墅项目审批供地，大量别墅项目转战农村。当前农村对耕地管理严格，但是对“三荒地”、水库周边生态地、承包林地、景区周边等建设开发并没有严格禁止，一些开发商通过打擦边球的方式开发所谓的“旅游地产”，建设“分时度假村”，对林地和具有生态保护功能的山坡地形成威胁。
江苏省溧阳市横涧镇“黄岗岭”茶场邻近天目湖景区和南山竹海景区，处于丘陵地带，周边生态环境良好。茶场不仅生产茶叶，也是乡村旅游项目，游客可以采摘茶叶。董事长卢建平告诉记者，茶场承包土地千余亩。近日，记者再次来到黄岗岭茶厂，发现在茶场一边坡地上，出现了两片白墙黛瓦的仿古建筑群，屋顶高大，场面铺排。
当地旅游部门知情者介绍，这片仿古建筑群实际上是一个别墅项目，是作为旅游业配套的宾馆项目报的，老板一直想对外销售。“溧阳市的农村旅游项目近年来出现了不少这类商业地产，我们都叫它‘田园地产’！究竟是开宾馆还是当别墅卖，老板不说。”
在北京市昌平区棋盘山景区，流村镇瓦窑村的小产权别墅“山作庭院”已建成了300余幢独栋小产权别墅，销售人员周涛称“这个项目是棋盘山风景区配套功能设施，地是瓦窑村的山坡地，位于景区内，不会搞新的建设，拆迁的概率非常小。”
密云云佛山黄坨子村小产权项目销售人员相小姐告诉记者：“项目占地是村里改造的山坡荒地，一期只剩下3套了，可选余地不多；二期建设的是小木屋，96套，已经售出20多套，占地600平方米至1000平方米，25.8万元/套起，五十年使用权。”记者在辽宁省大连市大黑石村，也看见了成片的小产权别墅，当地村民称别墅占地均为村里的“山坡地”。
“小产权房”清理路线图：分类处置逐步推进
近来，国土资源部多次强调“小产权房”不合法，将进行试点清理，并没收了北京延庆的51栋小产权楼房，查处了相关责任人，这一系列举措引起了社会公众的广泛关注。接受《经济参考报》记者采访的有关专家表示，“小产权房”已经形成了一定的规模和体量，并不是历史遗留问题而是现实困难，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顾各方利益公平处置。
购房者抱定法不责众
解决“小产权房”问题，需要深入研究购房需求，区分购房人群，测算各类比例，分类处理，从而为今后制定清理方案打好基础。记者在采访中发现，购买“小产权房”的人群大致分为三类，他们的需求各异心态不同，清理的难度也各不相同。
一是买不起大产权房的城市低收入家庭和进城农民。购买中小户型的“小产权房”，大多为改善性自住需求，其中一部分人群属于刚性需求。在大连、北京等地小产权房集中区采访中，记者发现，当地买房者中有不少为新婚夫妇和年轻人。
二是退休后到农村居住享受田园生活的老人。买房既是退休后休闲又可以投资。在北京的小产权社区太玉园，62岁的张女士诉记者，知道“小产权房”不合法，但法不责众，多少年了也没人管。一名中年妇女指着成片的小产权楼盘说：“这么多楼，能说拆就拆吗？过几年政策一松，就可以拿到房产证了。”
三是中等收入人群为度假享受购买别墅，少数人购买小户型投资。记者在北京昌平区采访时，一些购买小产权四合院的业主表示，如果将这些别墅洋房全拆了，无疑是巨大的财富浪费，有关部门这么做得不偿失。而投资者认为，小产权房不受国家限购政策影响，想买多少买多少，租出去有稳定，将来也会。
开发商攫取农村集体土地“超额利润”
记者调查发现，小产权房所占的土地，没有经过性质变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商获得，失地农民所得甚少。
大连市房地产经济学学会秘书长贾广葆说，很多开发商从村集体拿到的土地每亩只需10多万元，用地成本几乎可以忽略不计，开发商利润率高达50％以上。三亚市政府副秘书长陈国诚说，三亚小产权房之所以泛滥，主要原因就在于小产权房巨大的利润。建设小产权房每平方米成本2000元左右，而售价在每平方米4000元以上，获利丰厚。
江苏省国土资源厅一名干部告诉记者，开发小产权房的环节基本都是暗箱操作，集体土地的价格都是村镇干部与开发商私下达成的，土地转让的费用无从知晓，而建成后产生的非法暴利更加惊人，甚至超过了商品房。
有关专家认为，国家有关部门虽然三令五申，但由于一些地方国土部门未能及时果断清理，甚至采取了默许纵容的态度，才导致小产权房逐步做大成为顽症痼疾。贾广葆说，堵住小产权房蔓延之风，各级政府以及国土、规划、建设、综合执法等多个部门都负有责任，但因为没有利益所得、又是个“烫手的山芋”，最终没有人真正去管。
多年从事土地督察的一位干部表示，小产权房吸引了大量资金进入和溢出，游离于政府监管之外，在很多地方成为一笔糊涂账。如果对小产权房继续默许下去，农村集体土地秩序将无法规范，农民权益和购房者利益也无法保障。
制定“路线图”：分类处置逐步推进
有关专家表示，“小产权房”已经形成了一定的规模和体量，并不是历史遗留问题而是现实困难，既不能一拆了之，更不能全部合法化，要照顾各方利益公平处置。
清华大学教授蔡继明、中国房地产业协会顾问袁伦华等学者认为，清理整顿工作的“路线图”应划定三条界限：
一是触碰“红线”的需要予以严厉惩处。对在耕地特别是基本农田上，明显违反城乡规划的“小产权房”不能合法化，应依法坚决予以拆除，还原土地本来面貌。对于占用大量土地的别墅洋房，应罚没或拆除。对于开发企业和乡村负责人的不法行为不能姑息；违法建设的开发商，应进行经济惩罚，性质严重的还应限制其进入建筑开发领域；对于“小产权房”被拆除的购买人，应妥善处理，开发企业或乡村组织要退还房款，减少购房人的损失。
二是“黄线”内可合法化的部分。在用地方面，对最终纳入土地利用总体规划的“小产权房”，宜尽快补办集体土地变性、征地、完善用地出让手续、补缴有关出让金和税费。对已经销售和居住的小产权房，用于自住、首次购房的人员，需要补缴出让金和税费以实现合法化，家庭有实际困难的可以分期缴付。
三是“红线”和“黄线”之间的部分。“小产权房”遍地开花的主要原因是由于低收入群体无力购买商品房。因此，可将城乡结合部或城市近郊已建设或在建、未出售空置的部分“小产权房”，质量验收合格后，转变为公租房或保障房。或者按照经济适用房和限价房的有关政策向符合购买此房条件的居民出售；对已出售并已居住的“小产权房”，如果买卖双方符合经济适用房、限价房条件的，也可视为经济适用房或限价房，以解决此类房屋的权属认定问题，从而减少社会震荡。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
