[摘要] “隐身”于36只正在推介的信托产品中，3只房地产信托显得那样不起眼。这样的情形，在过去2年里是很难想象的。
“隐身”于36只正在推介的信托产品中，3只房地产信托显得那样不起眼。这样的情形，在过去2年里是很难想象的。
4月起成立规模锐减
据不完全统计，目前，共有西部信托、外贸信托、东莞信托三家信托公司正在推介其房地产信托产品，预计发行规模分别为1亿元、4.5亿元和1.05亿元。预期率分别为10.5%、11%和9%。另外，5月以来成立的房地产信托仅有1只。
相比较过去的2年，如今房地产信托发行情况用降至冰点来形容一点不为过，不过，这样的情况也并不是突然出现。在刚刚过去的4月份，房地产信托发行规模和数量迅速下降已经有所体现。
统计数据显示，整个4月份，在35家信托公司成立的132只固定信托产品中，房地产信托只有9只。而在3月份，成立的房地产信托总数却接近40只。
4月份房地产信托成立数量的锐减虽然市场有所预期，但却远远超出意料。
上海一家小型信托公司销售中心总经理对《财经日报》记者表示，2010年以来银监会就对信托公司在房地产领域的项目开发逐步进行限制，并且调控力度非常大。在总的政策层面，信托公司开发房地产信托时，要求开发商“四证齐全”，并且项目逐一报备。同时，在全行业，要求信托公司进行总量控制。
“虽然去年陆陆续续传出暂停几家比较激进的信托公司的房地产业务，但类似四证齐全这样的要求，没有再出现。”然而，这样的要求已令上述销售中心总经理所在的信托公司对于房地产行业的业务拓展异常谨慎。
他告诉本报记者，根据国家总的调控，首先银行停止放贷、股票二级市场暂停融资，那么，信托就成为重要渠道。但后来银监会又要求“四证齐全”，并且总量控制，加上后来的限购政策。这一系列措施之后，开发商原先的生存模式就发生了彻底改变。
这位负责销售的总经理表示，房地产行业本来就是依靠财务杠杆进行生存，持续不断的现金流是企业得以生存发展的血液。但现在，信贷停止，开发商获得新资金的通道没有了；限购又使开发商库存积压，资金回笼出现问题。这种情况下，整个房地产行业就出现了问题。
未来房地产行业会怎么样？“不知道！”正是基于这样的不确定性，这位信托公司销售中心总经理表示，他所在的公司从去年开始就对房地产项目非常谨慎。他同时表示，整个信托行业对待房地产信托都保持非常谨慎的态度。
“在老的项目兑付之后，新的项目成立非常少。”他说。
信托产品量价齐跌
房地产信托成立数量和规模下降之后，市场上信托产品供应量和整体水平同时“跳水”。
好买基金数据显示，2011年4月份，当时成立的信托数量共有367只，总规模达到493.22亿元。但一年之后，今年4月，只有132只产品成立，总规模更是降至157亿元。
在率方面，与今年3月份相比，4月份环比出现下滑。好买基金数据显示，从各存续期产品近一年的平均率来看，一年期（及以下）产品的预期年化率为8.33%，较3月份的下降0.06个百分点；一年（不含）~两年期产品平均率为9.24%，较3月的下降0.2个百分点；两年（不含）~三年期产品平均率为9.03%，较3月的高点下降0.4个百分点。
在去年位时，2年期信托产品平均率一度接近10%。
一位信托公司高管表示，2010年和2011年，房地产信托总的规模大概占到当年成立的信托产品一半。同时，由于开发商愿意承担较高的融资成本，整个信托产品也水涨船高。
但现在，房地产信托的数量和规模下降，信托的整体水平下降也在意料之中。
这样的情况是否会对重新发放信托牌照后的行业形成冲击？上述信托公司销售中心总经理认为不会。他表示，整个中国富裕阶层对高端理财产品的需求已经开始释放，这从信托行业最近三年规模先后突破3万亿元、4万亿元和5万亿元可以看出。虽然房地产在这当中起到非常大的作用，但房地产之外的空间仍然很大。“就当回到房地产信托火爆之前，信托业务不也照做吗？”在他轻松的话语背后，是这家公司在房地产信托之外的业务拓展迅速，“现在我们公司非房地产业务规模已经超过房地产。”
（中国房地产报）一季度房地产信托新增额与余额的双降，并未能掩盖住地产信托逐月活跃的趋势。这是否意味着房地产信托将迎来新的春天?
5月3日，中国信托业协会发布了一季度末信托公司主要业务数据。截至3月31日，房地产信托余额为6865.7亿元，与2011年末相比下降了0.24%，是2010年来首次出现下滑。其中，一季度新增442亿元，环比上季度亦下降了9.43%。
“房地产信托呈现这样的数据并不意外。”考虑到3月份波兑付小高潮对总规模的消耗以及1、2月份的春节因素，北京一家信托公司的地产业务负责人认为，“双降之外，也要看到3月份房地产信托发行较1、2月份明显回暖的细节”。
“地产受控，开发贷收缩，开发商对信托渠道的融资意愿依然保持强劲。信托公司层面，部分公司为了延后兑付压力，也对新增保有需求。”该负责人认为，尽管地产信托光环不再，但在二季度末更猛一轮兑付高峰临近的压力之下，短期内仍有回暖势头。
更多的市场消息也在支撑这一判断。继万科向华润信托约定30亿元融资之后，4月25日，建业地产表示，已经与老搭档百瑞信托签订了9亿元的融资协议。
执着回暖
中国信托业协会的数据同时显示，3月份共有50家信托公司成立了357款集合信托产品，其中，投资于房地产领域的产品数量达56款，环比增加60%。房地产领域产品成立规模超百亿元，平均成立规模达1.94亿元，环比上升20.33%，较1、2月份明显回暖。
就房地产信托规模而言，在业内人士看来，其数据一路上扬，从2010年四季度的4323.68亿元快速蹿至2011年三季度的6797.69亿元，实际上已进入了一个结束快速增长行情的转折点。受地产与信托业的双调控胁迫，2011年四季度的房地产信托规模实现稍增，达到6882.23亿元，但环比增速已大打折扣，仅为1.23%，占同期资金信托总规模的比例也从的17.24%快速下降为14.83%。
到今年，房地产信托的首季宏观数据更是出现了余额的负增长，下降至6865.7亿元，占同期资金信托总规模的比例也进一步下降为13.46%。
“兑付风险远未结束，银监会依然很关注这个事情。”上海一位信托从业人士向本报记者表示，日前银监会及各地银监局再次向信托公司传达了严控地产信托风险的窗口指导。“这是一季度新增规模占比下降的首要原因。”
但更多的细节微观数据却在显示市场各方对于地产信托需求的执拗。
今春以来，房地产信托的预期率不断推高，与之相伴的则是相关产品的热销。根据此前一位信托人士向本报记者的描述，产品还未正式公开发售，就已接到认购者的预约。更有产品甫一开售，便遭抢购秒杀。
“热销不能说信托公司不关注风险，也不能说市场不理智，实际上这是各方需求共同推动的一个结果。”前述地产信托负责人认为，在当前的调控监管背景下，地产信托并没有断绝发展机会，各方对此的执着并没有消减。
事实如此。一方面，通胀压力下，投资保值的压力正在迫使市场资金提高对风险的容忍度。“并且，现在的监管已经很严格。去年下半年以来，债权类的信托产品重新回升，一般情况下，越是安全、有抵押、证件齐全的项目，产品设计就越简单，风险已经很低，这也是受捧的原因。”前述负责人继续分析。
与此同时，开发商的融资热情也更加迫切，不断加大信托、债券等融资比重。以新增信托融资的建业地产为例，其年报显示，尽管建业地产2011年维持新增银行借贷的规模接近2010年的12亿元，但银行还款年度环比却增加了将近50%。
“开发商都受到了银行紧缩开发贷的影响，建业地产业务相对集中，更不容易获得银行信贷。”穆迪分析师曾启贤认为负债率已经普遍抬升，出于对到期债务压力的未雨绸缪，目前很多房企还是融资先行；而受此限制因素，建业地产正在加大信托、资本市场的融资力度。
与此同时，在前述北京的信托从业人士看来，“以新偿旧”仍是部分遭遇兑付风险项目的主流操作手段，再加上经营压力对利润的需求，信托公司对于房地产业务也是难以释怀。
兑付风险仍存
回暖的行情之下，业界普遍担忧的3月份首轮兑付小高潮，正随着陆续的提前清盘与兑付实现而消隐。
在刚刚过去的4月，一款总规模达72亿元信托计划的成功总付受到了业内瞩目。该信托属于平安信托知名的“佳园”系列。而根据平安信托内部人士透露，平安信托2011年到期的房地产信托项目均得到了安全兑付。
更大的市场信心来自于绿城中国的信托债务偿还。在去年广为关注的绿城生存危机中，有机构调研披露，在今年1~4月，绿城中国将面临超过30亿元的到期信托偿还压力。而在4月底，绿城中国首席财务官冯征向媒体表示，上述到期信托已经全部偿还，而且绿城中国没有再继续发行新的信托产品以用来偿还旧债。
更多的“定心丸”伴随着一季度不断扩散的提前清盘撒入市场。根据各方消息的不完全统计，截至目前，已经有天津信托、山东信托、华润信托等多家公司的地产信托提前清盘。
如此，传说中的2012年首轮房地产信托兑付高潮并没有带来此前担忧的崩盘状况。
但在包括前述上海从业人士在内的多数观点看来，今年的兑付风险压力还远未结束。“尽管大范围的系统性兑付风险不太可能出现，但也不容乐观。后市的压力也不小。”该人士提醒，房地产信托更大规模的兑付尚未到来，进一步的考验将在下半年显示。
中金公司分析师孙建平等人的调研也认为，2012年预计到期规模约2234亿元，2013年到期2816亿元。其中，今年3月是兑付小高峰，到期资金约220亿元，而从7月起将迎到期大高峰，每月偿付资金压力均在300亿元以上。
“既要还贷款，又要还信托，开发商的资金链恐怕就不像现在还有腾挪的杠杆空间了，一旦发生兑付风险，信托公司的解决途径也无非延期兑付、借新偿旧、第三方接盘、自有资金接盘，房地产行业的继续调控已经确定，这些解决途径并不能保证对风险的完全覆盖。”前述上海的信托从业人士分析。
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