全经联杨乐渝：洛阳城市价值 决定了城市房价

东方今报  2012-05-08 09:38

[摘要] 5日，全国房地产经理人联合会(简称全经联)一行人受邀来到洛阳，和洛阳本地的房地产经理人针对全国和洛阳的房地产走向和转型，做了交流和探讨。面对正处于“寒冬期”的房地产市场，开发商如何应对才能提早进入“春天”？洛阳的房地产市场现状如何？又该走向何处？东方今报独家对全经联执行主席兼秘书长杨乐渝进行了专访，

5日，房地产经理人联合会(简称全经联)一行人受邀来到洛阳，和洛阳本地的房地产经理人针对和洛阳的房地产走向和转型，做了交流和探讨。面对正处于“寒冬期”的房地产市场，开发商如何应对才能提早进入“春天”？洛阳的房地产市场现状如何？又该走向何处？东方今报对全经联执行主席兼秘书长杨乐渝进行了专访，他认为，房地产行业的转型势在必行，洛阳的城市价值和区域优势也决定了洛阳的房价还有上升的空间。

□东方今报记者 刘亮

○房地产产业转型迫不及待

随着国家对房地产市场的宏观调控力度不断加大，越来越多的开发商感觉到了“寒冬”。当天，不少全经联的房地产经理人都不约而同地提到了一个词——转型，因为在经历十多年的高速发展之后，在持续的宏观调控背景下，传统的房地产开发与运营模式已难以为继。“过去的买地——建房——卖房这个流程模式已经不行了，这是简单、极度消耗资源的，为了‘卖而建’的模式应该画个句号了，中国的资源和各个方面都不能支撑这种发展。”杨乐渝说。

今年1月7日，一篇《全经联北京宣言：转变——开启房地产新时代》的文章中提到，房地产在城市经济发展中的角色将越来越多地由主体向载体转变。住宅地产将会呈现越来越强的集中度，竞争也将会白热化，市场发展空间也毋庸置疑地缩小。与此同时，产业地产包括商业地产、养老地产、文化创意地产、旅游地产、科技地产等将为广大开发商提供一片崭新的天地迎来发展的春天。

正是基于这样的原因，杨乐渝认为，狭隘的房地产产业的认识论必须转变，粗放式的发展只能对中国经济是个伤害，“房地产产业是一个支柱产业，更是中国经济链条里的一个重要环节”。

○宏观调控是“祸”“福”相依

中国有句古话叫“祸福相依”，虽然目前我国的房地产行业让不少开发商皱眉，但是杨乐渝并没有这么悲观，他觉得，这正是开发商们反思并重新理解“发展”这两个字内涵的契机，中国房地产行业的自省应该从现在开始。

“‘福’在于转型和创新，宏观调控是个好事，对于开发商来讲，如果很好地和产业去结合，比如说和服务园区地产、文化创意产业、文化旅游产业等结合，和区域发展结合，和小城镇的发展结合，这样的话，会发现更广阔、更合理的方式。”杨乐渝说，作为开发商，一定有两个客户，政府和消费者，如何在这两个方面做平衡，让两方面都满意，将成为房地产产业转型要思考的问题。

杨乐渝直言，中国正处于经济转型期，同样需要现代服务业的发展，这其中，就包括商业产业、文化旅游产业、养老产业、金融产业等，这样就给开发商和这些产业更紧密的结合提供了更为方便的条件，“比如说做企业总部，做产业的聚集平台，都会赢得政府的支持，也赢得终端客户的支持，这是共赢的局面，转型之后，应该是一个和城市共赢共荣、和产业共赢共荣的时代，大家一起成长的时代”。

○城市价值的提升是洛阳房地产走势的关键

面对北京、上海等一线城市房价不断的回落，不少有实力的开发商都把目光转到了像洛阳这样的二、三线城市的身上。不可否认，这些“大碗”的到来会加快洛阳的城市化进程，对洛阳的城市面貌会有一个整体的改变，而且会带来很好的管理理念和经验，加速市场整合。

杨乐渝认为，这些“大碗”来到洛阳之后，势必会对当地的房价有影响，因为大的开发商的产品更高端、更好，和本地做不了高端产品的小开发商相比，高端的产品多了，价格均价就会拉起来。“因为原来一些小的开发商做不了高端的产品，一个城市部分高端需求就满足不了”。

不过，杨乐渝也解释道，最终影响房价的因素不在于这些，而在于它提供什么样的产品、这个城市潜在的需求和增长的速度以及城市定位等。“从这一点来讲，和开发商的进驻与否没有本质的关系”。

洛阳现在的定位是“国际文化旅游名城”，这一点，尤其是对房地产行业来说，洛阳已经不能单纯地按照区域型城市来看待了。“这个定位可能使陕西、河北等地的开发商都会关注这个市场。”

杨乐渝告诉记者，一个城市的房地产走向和这个城市的战略定位是密不可分的，“一个城市的价值的上升，一定是以房价和地价这个为代表的，如果你一个城市价值高的话，这个城市的土地一定是值钱的，房子越来越值钱，这是毫无疑问。所以，我们不仅要关注房价，更要关注城市的价值”。

从这方面来讲，洛阳市政府能把“国际文化旅游名城”作为一个战略，也是把洛阳的房地产市场这个“蛋糕”做大的关键，这个名号已经把洛阳的城市价值上升到了一个很高的位置，

杨乐渝分析说，相信这个定位会让我们看到，从国家层面到洛阳市委、市政府，都会对相关产业扶持，有大的投入。“我看好洛阳的房地产市场和影响力，区位优势加上城市价值的提升，我相信洛阳的房价还有上升的空间，这是肯定的，因为从均价上看，洛阳还是个价值的洼地”。

○洛阳的文化旅游地产是趋势

洛阳作为十三朝古都，文化底蕴毋庸置疑，在打造“国际文化旅游名城”提出之后，旅游更是促进洛阳发展的一个先头兵，这两个条件放在一起，许多人自然就起了在洛阳开发文化旅游地产的想法，杨乐渝也不例外。

他说，一个城市发展什么，城市资源是一个核心的东西，什么资源就决定了有什么潜力，所以，文化和旅游这两个方面在国内很少有城市能和洛阳媲美。

另外，洛阳市委、市政府对文化和旅游方面产业的扶持，也是让洛阳成为发展文化旅游地产的沃土。

不过，有一点需要注意的是，在开发洛阳的文化旅游地产的同时，不能破坏生态和资源，这就需要开发商们前期多了解洛阳的历史和人文，真正地和洛阳的环境、人文联系起来，“建让人感觉是洛阳土地里长出来的房子，不能只是把简单的灰质建筑搬到这来，如果真是简单地把北京四合院挪过来，就不叫文化旅游地产了。只有融合当地的风格和文化，才能够真正地吸引喜欢洛阳文化的人来到这”。