[摘要] 由于国内商品住宅和土地成交量趋于放缓，包括契税、房产税、土地增值税在内的各类房地产相关税收在2011年的增幅也受到了显着影响。
由于国内商品住宅和土地成交量趋于放缓，包括契税、房产税、土地增值税在内的各类房地产相关税收在2011年的增幅也受到了显着影响。
流转税收同比缩减
我国现行的房地产税收可大致分为流转税和保有税两种。流转税主要在商品的流通环节征税，受商品房交易额的影响较大，如契税、营业税、土地增值税和所得税等；而保有税的征税对象主要为国有土地、自有房屋等资产的存量，受该类资产现有价值影响较大，如房产税、城镇土地使用税等，主要受商业和办公楼等经营性物业保有量和租金变化的影响。不同类型的税收，对房地产调控的反应也有较大的差异。
2011年，受国家房地产调控的影响，商品房销售额和土地购置费同比增速较2010年分别下降6.2个和51.8个百分点。在房地产相关税收中，房地产营业税为开发商出售房屋所需缴纳的主要税种，因此其同比增幅的变化趋势与商品房销售额基本保持一致。
2011年，房地产营业税同比增幅为14.9%，较2010年减少17.5个百分点。土地增值税和契税的征税范围除来自于商品房销售外，还有部分来自于国有土地出让和转让，因此与土地购置费也密切相关。2010~2011年，土地购置费增幅攀高回落，而土地增值税和契税增幅也呈现类似的趋势。2011年，土地增值税和契税增幅分别为61.6%和12.1%，较2010年分别下滑15.9个和29.9个百分点。
保有税收稳步攀升
由于商业用房和办公楼在本轮调控中受波及较小，且受益于投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，2011年写字楼和商铺市场租售两旺。国家统计局数据显示，2011年办公楼销售额同比增长16.1%，商业营业用房销售额同比增加23.7%。
同时，由于过去一年间国内经济仍保持强劲增长，主要城市的写字楼租金呈快速上涨趋势，成为推动房产税攀高的另一重要力量。据中原监测，2011年，8个重点城市写字楼租金全面大涨，四大一线城市甲级写字楼租金平均上涨20%，成渝宁杭4个二线城市平均上涨10%。
房产税和城镇土地使用税这两项税收的数量是由包括土地、写字楼、企业自有房等房地产保有量和房屋出租价格决定的。随着在去年土地和商办房产保有量的不断累积和租金水平的持续上涨，受益于此的房产税和城镇土地使用税也呈现加速上升。
2011年，房产税实现收入1102.36亿元，同比增长23.3%，增幅较2010年大幅增加12.1个百分点；城镇土地使用税为1222.26亿元，同比增长21.74%，增幅较2010年增加12.7个百分点。
房地产税收贡献始终稳定
2011年，受我国房地产调控政策影响，土地出让金以及商品房销量增幅均明显放缓，而与之息息相关的税收收入也随之下调。财政部数据显示，2011年，土地购置费为11412.82亿元，同比增加14.1%；2011年商品房销售额为59119.09亿元，同比增幅为12.1%，较上年下滑6.2个百分点。与土地和房屋销售相关的房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税这四项税收总额达7150.7亿元，合计同比增长26.8%，增幅较2010年减少8.2个百分点。
虽然伴随着行业的调整，房地产相关税收增速也趋于放缓，但近年来，在我国房地产行业高速增长的驱动下，房地产税费对税收总收入的贡献却越来越重要，且比重始终保持稳中有增，即使是在遭遇全球金融风暴的2008年，国内房地产市场跌入低谷，房地产税收占比也没有出现下降。
财政部数据显示，2011年，我国税收总收入达89720.31亿元，同比增长22.6%，其中与房地产相关的上述四项税收增幅达26.8%，增幅高于税收总收入。而且，四项税收占全部税收收入的比例也由2010年的6.3%，上升至去年的8.0%。
中原集团研究中心表示，房地产相关税收保持稳定且较快增长的主要原因，一方面在于过去一年中，土地收入和商品房销售额仍保持稳步提高，以此为主要征税来源的契税等税收也水涨船高，即使在房地产行业经受严厉调控的环境下，房地产税收对国家总税收的贡献率也依然在提升；另一方面是房地产行业影响面广，涉及上下游数十个其他行业，因此其表现与整体经济走势基本同步；同时，房地产税收包括流转及保有两大环节，虽然近两年销售市场受调控影响放缓，但受益于整体经济稳定，保有税贡献仍稳步增加，使得房地产税总体表现稳定。
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房地产业将迎新一轮并购活跃期
杭州的房地产破产案例暂时不会形成多米诺骨牌效应，但很可能会给蛰伏中的观望者一个并购抄底时机已然到来的信号
■傅 喆
2011年以来，房地产并购市场整体火爆，较2009及2010年呈大幅增长趋势，但从单季交易情况来看，随着国家相关调控措施越来越严格，房地产行业并购交易的数量、金额逐渐下降。资金链紧绷的中小房企在煎熬，资金充裕的潜在并购方在观望。不过随着2012年4月杭州两家房企申请破产的事件曝光，新一轮调控下房企倒闭的大幕被缓缓拉开，清科研究中心认为房地产行业会迎来新一轮的并购活跃期，行业洗牌加速，行业集中度提升。
淡市中的暗流涌动
据清科研究中心统计，2011年房地产行业共完成113起并购事件，同比增长34.5%；其中109起披露价格的并购事件总金额为54.49亿美元，同比上升111.0%。但从季度分布来看，2011年房地产行业交易总体呈前高后低趋势，相比于季度的35起交易、18.22亿美元交易总额，第四季度交易水平降至全年，共完成24起并购交易，披露的并购金额为8.81亿美元。此外2011年的大额并购案例亦多出自一二季度，其中，第二季度ＳＯＨＯ中国以32亿元人民币收购上海三联物业发展有限公司出售的上海新世界长宁商业中心Ａ、Ｂ幢办公楼及地下室，为当年业内的一笔收购交易。
并购交易下降趋势在2012年季度并未止跌。据清科研究中心统计，2012年季度房地产行业并购数量仅有13起，同比回落63.9%，环比回落45.8%，涉及金额3.43亿美元，同比减少81.2%，环比减少61.1%。与此同时，季度内并购交易规模也偏小，交易金额在2,000.00万美元以下以及在2,000.00万美元与5,000.00万美元区间内的并购事件有11起，占案例总数的84.6%，其中5例不足1,000.00万美元。一季度的一笔并购发生在2012年2月3日，重庆渝开发股份有限公司将持有的重庆捷程置业有限公司40%的股权作价人民币11700万元及40%的债权（股东借款）作价人民币57160万元转让给森源家具集团有限公司, 债权和股权两项转让合计作价人民币68860万元（约合1.09亿美元）。
观望中的各方博弈
2011年国家针对房地产市场的调控力度空前，“新国八条”将各地区年度新建住房价格控制目标与当地政府挂钩，对已有1套住房者限购1套、拥有2套及以上住房者暂禁购房，规定贷款购买第二套住房的家庭首付款比例不低于60.0%、贷款利率不低于基准利率的1.1倍，另开工新建1000万套保障房以保证供给。
此外，银行、信托等融资渠道对房地产行业持续缩紧，房企融资难度加大。2011年上半年，央行6次上调金融机构人民币存款准备金率，大型金融机构存款准备金率曾达到21.5%的历史高位,此外另有3次上调金融机构人民币存贷款基本利率，5年期以上的基准利率达到7.05%的高点。高企的利率不仅使得房企的融资成本增加，亦大大阻碍投资者的购房热情，不利于房企通过销售回笼资金。即使央行在2011年12月下调存款准备金率0.5%，使得信贷出现微调信号，一些城市的楼市销售有小幅反弹，但短期内调控政策无重大变化迹象，市场悲观情绪仍无根本扭转。
在信托融资方面，房地产信托产品的预期率已普遍达到10%以上，不少中小型房企的信托融资成本更是达到20%左右，而从2012年3月份起，信托产品已陆续进入兑付期。去化率的萎靡不振加上即将到来的偿债高峰，使得不少高负债的中小房地产商雪上加霜，时刻面临资金链断裂的危险。而金星的破产对神经一直紧绷的各路观望者而言无异于“靴子落地”。
并购时机到来
2012年两会记者会上温家宝总理“一些地方房价还远远没有回到合理价位”的回应恐将让很多开发商期望中的调控放松、政策回暖成为幻影。在政策压力下，大型房企由于有雄厚的资金支撑、自身的品牌优势和规范经营，受到的冲击并不会很大。而那些战略不够明晰、开发经验欠缺、管理不够规范、只是趁着房地产泡沫膨胀时期入圈捞金的中小房企将在此轮行业调控中首当其冲。
从宏观上讲，出现房企的破产对整个行业是好事，优胜劣汰有利于行业整合，警醒行业投机者。从企业层面上讲，大规模出现房企破产的可能性不大，房地产行业总体利润率仍旧较高，只要身陷资金链困局的企业愿意平价或薄利出让股权、债权、实物资产等，想要通过并购方式完身退出并不是难事。
杭州的房地产公司破产案例暂时不会形成多米诺骨牌效应，但很可能会给蛰伏中的观望者一个并购抄底时机已然到来的信号。预计下半年，房地产并购案例会出现拐点式增长，中小规模并购交易将更为活跃。本轮并购潮过去后，一批规模小、经验浅、具有“玩票”投机性质的中小开发商将会退出市场，而行业的龙头企业则会借此时机进行结构布局调整，巩固行业地位，有利于房地产市场向健康透明方向发展。
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