[摘要] 中山市国土资源局有关负责人在接受新华社记者采访时表示，两个月前上浮的限价标准将“无限期试行”，记者认为，该市上调商品房限价标准“终成正果”。
“未来房地产调控的方向，应该继续坚持限购，而不必拘泥于限价。商品房的价格，还是由市场自己来决定比较好，政府在这方面完全可以超脱一些”
本轮持续已有两年多的房地产调控，一改以往几次调控在市场低迷的压力下不得不半途而废的“老模式”，一点也不见松动的迹象。这让对房地产市场一向依赖度很高的地方政府很难坐得住，去年底今年初，一些二三线城市悄悄地修改了原有的调控政策，有的放松限购，有的给购房者以契税优惠，但由于舆论的吵嚷，这些“修政”都很短命，最长的也不过维持了一个星期即被上级叫停。唯独中山市的这项“修政”却得以存活，其间透露出的微妙之处，值得玩味。
中山的“修政”，只是将限价提高了适当幅度。地方政府对辖下区域内的商品房设置限价，这是去年国家发改委所作的规定，但是，即使是一个城市内的商品房，其价格也因地段、档次、质量、用材等的不同而千差万别，即使是同一幢大楼的同样面积，也会因层次及朝向的不同在价格上表现出差异，而由政府来规定它们的价格，显然不可能顾及每一套住房的这种不同情况，因此这是一个万难完成的任务。所以，我们看到的实际情况是，很多城市的所谓限价，只是以各地GDP为杠杆，要求房价等同于同时期GDP水平或不能高于GDP水平若干比例，像中山市这样直接给出价位，只是独此一家。但是，商品房价格不可能一成不变，它必然随着市场的变化而变化，很显然，随着时间的推移，原有的限价很快就会与现实脱节，必须修改。事实上，尽管中山市表示现行的限价将“无限期试行”，但我很怀疑，这个新的限价标准到底能维持多久。
实际上，只要我们承认房地产市场所具有的市场属性，由政府来规定商品房的限价，其结果必然是吃力不讨好的。无论是住房还是其他商品，它们的交易价格只能由买卖双方决定，买卖双方可以通过博弈来达成交易，如果买方不能接受过高的价格，他可以选择放弃交易。当然，在这个过程中，卖方可以通过市场垄断来操纵价格，使买方失去博弈的基本条件。因此，政府需要做的就是利用其强制性的行政权力来干预市场上可能存在的垄断，促使买卖双方平等地进行价格博弈。长期以来，我国房地产市场被投资投机力量操纵，形成了事实上的价格垄断，使大量住房刚需者不得不承受高房价的压力。现在政府期望通过调控来使房价回归到合理价位，关键就在于消除市场的垄断。但是，由政府越俎代疱地直接规定价格，实际上剥夺了买卖双方的这种价格博弈权力，反而助长了卖方的价格垄断。比如，中山市政府规定了一个限价，当地所有商品房的价格不得超过这个价格，但这个价格事实上应该是当地档商品房的价格，而大量普通商品房应该远低于这个限价。但是，当政府规定了这个价后，那些普通商品房的开发商却有了把房价向这个价靠近的理由。
在目前的调控政策中，各地根据中央政府的部署，普遍出台了限购政策，这曾经被舆论批评为政府越权干预市场。其实，限购的目标是存在于房地产市场上的投资投机力量，将这部分力量清除出市场，可以起到消除市场垄断的积极效果。从目前市场的实际情况来看，一些开发商已经承受不住投资投机力量退出市场的后果，不得不减价抛售原来囤积着的房源，而购房者在价格博弈中也有了更多话语权，限购政策正在发挥出它预期的效果。因此，未来房地产调控的方向，应该继续坚持限购，而不必拘泥于限价。商品房的价格，还是由市场自己来决定比较好，政府在这方面完全可以超脱一些。
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房价没理由不降 很快将面临一轮实质性降幅
房产税试点扩大三大问题待突破
新的试点城市势必将对存量住房征收房产税，但考虑个人住房信息系统建设情况以及税务征管部门方案设计进展情况，预计将在“十二五”中后期才能实现。
■张 磊
房价的波动时刻牵动着普通百姓敏感的神经。为实现“居者有其屋”的目标，中央近几年出台了包括国八条，国六条，住房限购，加大保障房建设等一系列政策，积极运用市场、行政等手段调控房地产市场，促进房价合理回归。在肯定上述政策取得积极效果的同时，温家宝总理在今年两会期间提出：“一些地方房价还远远没有回到合理价位。因此，调控不能放松。”
房产税试点扩大箭在弦上
如何调控？2012年的政府工作报告给出了答案——“加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展”。随后，在国务院批转的发改委2012年深化经济体制改革重点工作中，深化财税体制改革部分明确提出要适时扩大房产税试点范围。其实，早在今年初，住建部部长姜伟新就称今年上半年，要实现40个重点城市个人住房信息系统与住建部的联网；住建部副部长齐骥也在公开场合表示住建部正在和财政部国家税务总局总结房产税试点经验，今年将进一步扩大试点范围。
房产税的定位包涵两大层面
房产税作为财产税的重要组成部分，其自身暗含着筹集财政收入的定位，伴随着经济发展其成为地方财源支柱的作用也将逐步凸显。但在我国目前房地产价格居高不下，投机性行为蔓延，保障性住房政策仍待完善的大背景下，房产税仍至少还要肩负着调节房产市场，缩小贫富差距的定位。笔者认为这一定位分为两个层面，一是要确保房产税不会增加普通民众的负担。即对于普通民众合理的，自住性的房产需求应给予保证，这不仅是温总理提到的“让人民生活更加幸福、更有尊严”的题中应有之义，也是构建和谐社会的必然要求。二是对投机性行为和高档住房购买加以抑制，调节贫富差距。即对于非自住的、非合理的，投资甚至是投机性的买房行为，通过房产税来提高住房持有环节的成本来进行调节。
这两个层面的定位，都可以通过房产税的制度设计予以实现。一方面，要确定合理的免税标准，保证基本住房需求不受影响，二是要通过累计税率等手段，促使购房者都更加理性的对待自己的住房需求，确保房地产市场平稳发展。沪渝两市的试点也初步验证了房产税在调节市场方面的潜力。
试点推开还需解决三大问题
在明确定位的基础上，房产税的试点推开仍需要重点解决以下三个问题：
一是存量住房是否征收的问题。重庆上海的房产税试点方案中基本都只涉及了新购住房，只是重庆对以独栋住宅为主的存量高档住房进行征收。这一政策绕开了既得利益，而且辅以房产证办理环节必须提交的完税证明，不仅确保了试点的顺利推行，也提高了政策的可操作性。但是，随着新购住房逐步便成为存量住房，如果要实现房产税的可持续性，并把其打造成为地方财源的支柱，房产税势必将对存量住房征收。但在征收时机上需要参考房产税试点的经验，个人住房信息系统建设情况以及税务征管部门方案设计进展，预计将在“十二五”中后期才会对存量房进行征收。
二是征管方式亟须转变。房产税作为财产税的一种，不同于流转税等间接税，其征收是以一定期限的持有为前提的。而当前试点两地的征税实践则是把房产税等同于契税来征管，在房屋产权进行交易时，预征未来一年的房产税款。这一财产税比较流转税进行征管的方式显然难以持续。尤其是对于存量住房的征收，如果缺乏了办理产权证这一“关卡”，加之住房长期空置，所有者与使用者相分离现象的大量存在，很难保证房产税应征尽征。因此，同个人所得税等直接税一样，对个人住房信息的全面掌握，对税务征管方案的巧妙设计，征管方式从被动到主动的转变都是在房产税执行过程中需要重点关注的问题。
三是要配合好保障房建设，形成政策合力。房产税征收后，重庆当前的做法是专款专用，全部用于保障房建设。笔者认为这一经验可以向推广，至少在最初几年，由于房产税筹资财政收入的潜力还未全部发挥，而且各地保障房建设仍有很大压力，所以把房产税所得用于建设保证房，在“一收一支”之间调节贫富差距，形成政策合力，确保“居者有其屋”。
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