国务院：调控价格防止反弹 促房价合理回归

房天下综合整理  2012-03-28 09:48

据中国政府网27日消息，国务院近日出台《关于落实〈政府工作报告〉重点工作部门分工的意见》，明确落实《政府工作报告》重点工作部门分工。国务院确定的10大类、50项重要工作包括：促进经济平稳较快发展，保持物价总水平基本稳定，促进农业稳定发展和农民持续增收，加快转变经济发展方式，深入实施科教兴国战略和人才强国战略，切实保障和改善民生，促进文化大发展大繁荣，深入推进重点领域改革，努力提高对外开放的质量和水平，加强民族、宗教、国防、港澳台侨、外交工作等。意见指出，领导干部要以身作则，全面负起责任。各部门、各单位要坚决克服推诿扯皮的现象，真诚倾听民意，不回避矛盾和问题，并强化考核和行政问责，严肃责任追究。

【收入分配】

增加中低收入者收入

着力扩大消费需求。加快构建扩大消费的长效机制。大力调整收入分配格局，增加中低收入者收入，提高居民消费能力。完善鼓励居民消费政策。大力发展社会化养老、家政、物业、医疗保健等服务业。鼓励文化、旅游、健身等消费，落实好带薪休假制度。积极发展网络购物等新型消费业态。支持引导环保建材、节水洁具、节能汽车等绿色消费。扩大消费信贷。加强城乡流通体系和道路、停车场等基础设施建设。加强产品质量安全监管。改善消费环境，维护消费者合法权益。

负责部门：发展改革委、财政部、民政部、工业和信息化部、人力资源和社会保障部、商务部、住房城乡建设部、卫生部、人民银行等

【房产调控】

促进房价合理回归

继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套、新开工700万套以上。 抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。

负责部门：住房城乡建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、监察部、民政部、公安部、人民银行、审计署、税务总局、统计局、林业局、银监会等

【三公经费】

深化公车制度改革

继续实施积极的财政政策。保持适度的财政赤字和国债规模。今年拟安排财政赤字8000亿元，其中中央财政赤字5500亿元，代发地方债2500亿元。优化财政支出结构、突出重点，加大对教育、文化、医疗卫生、就业、社会保障、保障性安居工程等方面的投入。

严格控制“三公经费”，大力精简会议和文件，深化公务用车制度改革，进一步降低行政成本。继续控制楼堂馆所建设规模和标准，压缩大型运动会场馆建设投入。

全面加强对重点领域、重点部门和重点资金的审计。实施结构性减税。开展营业税改征增值税试点。加强地方政府性债务管理和风险防范。

负责部门：财政部、发展改革委、审计署、海关总署、税务总局、国管局等

【物价调控】

重点抑制食品过快涨价

搞好价格调控，防止物价反弹。增加生产、保障供给。继续把抑制食品价格过快上涨作为稳定物价的重点。落实好“米袋子”省长负责制和“菜篮子”市长负责制，保障主要农产品供给。 深化流通体制改革。扩大物流企业营业税差额纳税试点范围，完善大宗商品仓储设施用地税收政策。坚决治理交通运输领域乱收费乱罚款，纠正大型零售商业企业违规收费行为，严厉查处发布虚假信息、囤积居奇、操纵价格、恶意炒作等违法行为。

负责部门：发展改革委、财政部、交通运输部、铁道部、人民银行、农业部、商务部、工业和信息化部

 

自1月份以来，由于销售持续低迷和库存高企，保利、招商、恒大等房企陆续启动较大规模的降价促销活动，新一轮降价促销潮来临。由于前期购地成本较低，目前房企仍然具有一定的降价空间。尤其是二三线城市的在售项目降价空间大于一线城市。经历了一个多月的降价促销后，标杆房企 以价换量的效果逐渐显现。

2011年大部分的房企也曾进行了价格策略的调整。当时房企的价格策略主要是部分城市全线低价促销（包括新项目低价入市，老项目降价），或部分城市部分项目低价促销。然而，进入2012年以来，房企的降价促销的城市和项目大幅增多。保利、招商等房企均制定了公司层面的整体销售策略，降价促销活动覆盖大部分城市和公司旗下在售的大多数项目。其次，促销策略更加灵活。在总公司整体促销策略下，各区域公司可以根据销售情况自行调整其销售策略，避免“一刀切”。第三，降价促销的方式更趋多样化。开发商频繁运用直接打折、团购活动、限时抢购、特惠房源、车位、现金直接抵扣等方法。

经历了一个多月的降价促销后，2月多家标杆房企的销售业绩明显回升。保利、富力、招商、金地、中海5家开发商的销售业绩环比均出现较大幅度的增长。其中，招商地产(000024.SZ)、金地集团(600383.SH)、保利地产(保利西山林语保利新茉莉公馆)(600048.SH)的销售业绩环比大幅上涨超过1倍。但2月份的销售面积仅相当于2011年标杆房企月度平均销售面积的6成。

中原集团研究中心重点考察了十家标杆房企2012年2月销售面积在3月公司总销售面积中的比重排名前10位的共100个在售项目。监测数据显示，有47个项目目前的销售均价相对于其2011年月度销售均价有所下滑，降价成为市场的普遍现象。在销售面积排名前10名的项目中有超过一半的项目价格较前期均有所下滑。

现阶段，标杆房企价格调整幅度在1至4成之间。其中，有超过一半的项目价格调整幅度在在10%以内，调整幅度较小。有32%的项目价格调整幅度在20%至30%之间，仅有17%的项目价格下跌幅度超过2成。在售项目价格调整幅度较大的开发商包括富力(富力又一城富力盛悦居) (02777.HK/02777.HK)、万科、华润和金地。

从降价项目的城市分布来看，成都和天津两地成为标杆房企促销最为频繁的地方，入驻的标杆房企目前的在售项目销售均价普遍有约15%的下调。一线城市中的北京、广州的降价促销项目也比较多，但价格的下调幅度小于成都和天津两地，在8%至12%之间。

据中原集团研究中心监测，今年以来，保利、富力、华润、万科和招商开展的降价促销活动作用较为明显。2月份上述5家标杆房企的销售面积中，降价项目对当月公司销量的累积贡献均超过20%。其中，招商在成都、苏州、深圳、天津和南京的5个在售项目的平均降价幅度约12%，5个项目2月销售面积约占公司总销售面积的78%。尤其是成都的招商雍华府[消息 价格 户型 点评][消息 价格 户型 点评]项目，2月的成交均价较前期下降了14%，单月的销售面积占比高达43%。由于项目的促销幅度较大，华润的多个楼盘本月都得以热销，公司在成都地区的三个项目华润凤凰城、华润二十四城和华润翠林华庭合计约为公司贡献了近3成的销量。

在年初宣布启动大规模的降价促销活动后，2月保利的销售业绩环比大幅回升139%。中原的监测数据显示，2月保利在武汉、成都两地的多个楼盘销售业绩都不错。尤其是保利在武汉的海上五月花和保利心语花园[消息 价格 户型 点评]，两个项目的销售面积总和占公司总销售面积的16%。这两个项目在2011年四季度时价格已较前期下调了约15%，近期价格并未出现再次调整。

销售放缓库存高企，房企降价压力陡增，成为近期房企重新开启大规模降价促销活动的主要原因。截至到2012年2月底，标杆房企在售项目库存量 相对于2011年5月底增加了约6成。以过去12个月的月度销售面积均值测算，目前标杆房企的库存消化时间 已经从2011年5月底的6个月左右上升至2012年1月底的12个月左右，库存消化周期翻了约一番，已接近2008年行业谷时期水平。与2011年5月底相比，二线城市的库存量增加了77%，三线城市增加了60%，一线城市增加了39%。

二三线土地成本低，降价空间大于一线。中原集团研究中心重点调研了自2011年四季度以来十大标杆房企陆续开盘的32个新项目，总体来看，去年四季度以来标杆房企开盘项目的土地成本相当于目前销售均价的3成。分城市来看，标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二、三线城市的土地成本约占售价的30%。