[摘要] 房地产买卖博弈仍在继续 楼市何时见底尚难测
国家统计局９日发布的数据显示，今年１至２月房地产开发投资相比上一年度增速继续回落，同时商品房销售面积也同比下降超过一成。专家认为，投资和销售双减速的局面是对延续至今楼市调控政策的进一步反应，虽然部分城市近期成交量出现“小阳春”，但目前还难以预测房价何时筑底，应继续坚持调控普通商品房和加大保障房建设力度的“双轨制”方式，促使楼市加速回归理性。
买卖博弈仍在继续
９日，国家统计局发布的数据显示，今年１至２月，房地产和商品房销售延续了去年全年增速放缓的趋势。其中，房地产开发投资５４３１亿元，同比增长２７．８％，增速比２０１１年全年回落０．１个百分点。商品房销售面积７００４万平方米，同比下降１４．０％；其中，住宅销售面积下降１６．０％。
长期关注房地产市场的专家表示，国家统计局发布的数据并未超出房地产行业的预期，我国房地产继续深度调整的趋势没有发生变化，而且这种投资和销售“双减速”的局面将推动楼市更加健康发展。
山东大学房地产研究中心主任李铁岗认为，今年前两个月的市场情况是对去年至今持续不变的房地产调控政策的反应。“政策并未发生变化，市场调整仍在继续深入，因此不管是投资还是销售都很难见到乐观的数据，这才是正常的。”
数据同时显示，２０１２年２月包括房地产投资、资金、面积、销售等有关指标的房地产开发景气指数为９７．８９，比２０１１年１２月回落１个点，同时房地产开发企业土地购置面积也同比下降０．５％。
对此，山东师范大学房地产研究中心主任程道平表示，这些数据表明房地产开发企业和购房者对当前楼市的“双观望”局面仍未结束。“资金严重紧缺的开发商仍在等待有利的货币政策和合适的土地出让价格，而购房者也希望房价能进一步回落。”
一些专家认为，近期房地产投资和销售双减速的情况将不会有较大变化。“从目前数据和市场反应情况来看，购房者和开发商之间的博弈仍在继续，而且还将持续一段时间。”程道平说。
“小阳春”难抑房价回调
山东济南市２９岁市民崔曦最近一个月以来一直在城区寻找合适的楼盘准备购置套住房，但房价走势的不确定让她仍有些犹豫不决。在济南市一家政府单位工作的崔曦迫于购买结婚用房的压力，对房地产的相关信息很敏感。如同炒股一样，崔曦希望从中找到“抄底”的机会。
虽然数据显示前两个月商品房销售面积同比下滑，不过２月下旬以来一些城市商品房成交量有所上升，部分地区呈现楼市“小阳春”局面。中指研究院的监测数据显示，今年第９周（２月２７日至３月４日）楼市继续向暖，逾四成城市同比下跌。４０个重点城市中，１８个城市楼市周均成交量同比下降。这家研究机构的数据显示，今年第９周有六成城市成交量同比下跌，２６个城市楼市周均成交量同比下降。
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记者近日在济南一些楼盘的售楼处看到，看房者比上一个月有所增加，特别是一些大力促销的楼盘，人气明显回升。济南燕山立交桥附近的一楼盘打出了每平方米８１５０元起的“特价房”，而之前这一小区的房价普遍在１．２万元左右。
一些业内人士也感觉到最近房地产成交量的变化。世联信立怡高总经理朱江说，这应该是过节期间压抑的一部分刚性需求的释放，也是对部分房地产项目实质性降价的良好回应。中原地产山东分公司经理王欣认为，目前济南一些楼盘的降价幅度已经达到了３０％，有的项目已接近成本价，一些购房者看到真正实惠的价格，所以才敢于出手买房。
山东财经大学房地产研究所所长郭松海说，虽然多数城市房价开始停涨，但下降的幅度普遍不大，离合理价位仍有一定的差距，因此这也导致楼市投资和成交低迷的状况持续下去。
程道平认为，近期成交量和个别楼盘人气上升并不能说明楼市观望格局已经打破。“迫于资金压力，一些楼盘不得不尽快出售余房，降价等一些优惠措施是必然的选择。但这种现象不会持久，毕竟在没有强有力的政策支撑下，近期的成交难以持续升温，购销两旺的情况在多数城市和楼盘不会出现，现在还不好说房价已经筑底。”
“双轨制”促加速回归理性
虽然商品房的投资和土地购置面积有所减速，但保障房建设的加快将弥补由此可能带来的新建住房供应不足的问题。一些专家认为，我国房地产市场“双轨制”路线将更加明晰。今年的政府工作报告提出，去年全年城镇保障性住房基本建成４３２万套，新开工建设１０４３万套，今年新开工保障房还将超过７００万套。
专家认为，一方面继续对商品房市场进行调控；另一方面，继续加大保障房建设和供给力度会促使楼市在挤出投资泡沫后尽快回到正常的轨道上。“这种‘双轨制’会让一部分中低收入者购买或租赁到合适的住房，减轻未来刚性需求进一步积攒的压力，同时也会让房价逐渐调整到符合中等收入人群需求的位置，这是一种从源头疏解楼市压力的方式。”程道平说。
山东省高青县房管局副局长董高峰说，随着保障性住房逐步投入市场，不仅可以缓解城市普通商品房供给压力，同时也可以形成多元化的住房供应体系，让不同的刚性需求分流，最终实现住房供给需求的正常化。
２０１０年以来，包括北京、济南、青岛在内的多个城市出台限购和限贷政策，对城市居民购买第二套住房的条件进行约束，银行机构也上调了首套房和二套房的贷款利率。截至目前，除了部分银行宣布首套房贷回归基准利率以满足首次购房贷款需求外，地方限购政策并未松动，个别城市出现的放松限购令的政策也被立即叫停。
专家建议，应继续坚持当前的房地产调控政策，加大对中小户型商品房和保障性住房的土地供给力度和比例，同时加快保障性住房入市的进度，并制定公平合理的保障房分配程序和退出机制。
程道平说：“从房地产市场调控的长远目标来看，现在的这种‘双轨制’可以规避住房供给和需求的失衡，有利于房地产市场尽快回归理性。”
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其他阅读：委员建议修改婚姻法解释 已引发房产"加名潮"（大洋网）
政协委员：《婚姻法司法解释(三)》部分条款已产生不利后果建议修改
2011年8月《婚姻法司法解释(三)》发布，引起了巨大的社会反响，特别是涉及财产的规定成为社会各界关注和争议的焦点，引发了一轮房产“加名潮”，加名税也同时应运而生，也掀起了一场“保卫婚姻”的论战，更是延伸到两会。
政协委员尚绍华及另外25名委员，提交《关于修改婚姻法司法解释(三)部分条款的提案》，她在提案中历数了第五条、第七条和第十条司法解释的“几宗罪”，说明条款在实施中已造成不利后果，建议法对这3个条款尽快通过安全指导或个案批复等形式予以引导。
孳息不属共同财产
违背婚姻法基本原则
《婚姻法司法解释(三)》第五条：夫妻一方个人财产在婚后产生的，除孳息(编者注：孳息与原物是彼此分离的，孳息是相对于原物而言的，孳息是原物派生的)和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。
尚绍华指出，第五条违背了婚姻法关于夫妻共同财产制的基本原则以及相关具体规定，她说，我国婚姻法确定的夫妻财产制度为婚后所得共有制，一方婚前财产婚后所产生的孳息部分也已经被认定为夫妻共同财产。
北京市盈科律师事务所闵济宏律师则认为，此条款并未与夫妻共有财产制相违背，他解释说，孳息和自然增值与主体不可分，这部分的是不需要劳动，也非投资自然而然产生的，应该归产权人所有，如果夫妻共同分享这部分，是对另一方的不公平。
他指出，孳息和自然增值是对婚姻法司法解释(二)相关规定的细化，是有别于投资产生的，“二者不矛盾”。
过于强调“登记主义”
忽视共同还贷一方利益
《婚姻法司法解释(三)》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。
对于第十条，尚绍华认为，过于强调不动产“登记主义”原则，忽视了共同还贷一方的利益。没有考虑到房价压力下，另一方参与共同还贷，实质上是以无偿贷款的形式让房屋产权登记人获得暴利。她表示，实践证明，同类案件在该条实施前后审判结果差异极大，同时对“相应增值部分”理解也不同。此外，条款内容有矛盾，还背负婚姻法的原理。
闵济宏认为，财产的增值部分属于夫妻共同财产，参与一方按照参与还贷的比重，享有相应的增值，同时获得相应的支付还贷款项补偿。而对于“相应的增值部分”，他介绍，这部分是要经过相关司法部门评估认定的，产权人与另一方产生歧义的可能性不大。
出现房产“加名潮”
动摇对婚姻家庭的信心
《婚姻法司法解释(三)》第七条：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第(三)项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
尚绍华认为第七条也存在不合理之处，她认为，该条同样违背了婚姻法关于夫妻共同财产制的基本精神，也不利于均衡保护夫妻双方及其父母的权益。
她指出，在目前城市高房价背景下，该条款在保护房屋出资方父母的权益方面，具有现实意义。但从实施效果看，另一方可以通过“加名”获得权利，出现的“加名潮”表明这条规定并未产生立法者期待的效果，反而动摇了人们对婚姻家庭的信心。
闵济宏律师表示认同，“该条款体现了公平原则，在离婚率高、婚姻维持期不长的背景下，有利于保护出资者的利益”，同时，他也指出，派生出的“加名潮”的确带来了婚姻不稳定问题，让夫妻双方产生不信任，而出现婚姻危机，同时也对另一方不公平，“该条款有些偏激”。
尚绍华还认为，该条款没有考虑到由父母出资购买房产，产权却登记在另一方名下或双方名下等情形的产权归属问题。出资性质和份额也不明确，如果父母的出资是赠与，则无关产权，“父母出资”如果也包含父母部分出资、婚后夫妻共同还货的情形，将损害另一方的利益。
闵济宏从法律实践中也得出相关结论，“没有明确区分父母出资行为，容易产生纠纷”，他解释说，如果父母是赠与行为，房屋则属于夫妻二人共有财产，不易产生争议，而如果投资的房屋是用于子女居住，则是投资行为，应该保护出资人的利益。
“二种区分不明，法院在判决时只能依据经验和趋势”，他建议，为体现公平合理，父母出资的钱，应该划为子女夫妻二人的债权，独立出来。
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