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上半年楼市成交总体低迷 库存压力或大于2008年

上海证券报   2011-07-06 09:17

[摘要] 2011年的楼市延续了从去年开始的调控行情,上半年以低迷收场,但一些细微的变化正在发生。住宅成交持续在低位徘徊震荡,土地成交量相对较少,房企拿地谨慎。由于库存持续攀升,买方介入热情不高,下半年企业销售压力越来越大,资金更为紧张,降价促销或将是大势所趋。

2011年的楼市延续了从去年开始的调控行情,上半年以低迷收场,但一些细微的变化正在发生。住宅成交持续在低位徘徊震荡,土地成交量相对较少,房企拿地谨慎。由于库存持续攀升,买方介入热情不高,下半年企业销售压力越来越大,资金更为紧张,降价促销或将是大势所趋。然而,正是在市场低迷之际,龙头房企凭借规模优势和灵活的销售策略获得可喜的销售业绩,市场份额进一步扩大。

今年上半年,调控政策、房产税接踵而来;住宅成交量、土地出让金连连下跌;开发商、购房者等楼市各方势力拉锯。楼市在纠结、博弈和重压之下渡过了上半年。在2010年楼市调控启动之后,今年上半年的调控力度有增无减,一揽子房地产政策的出台显示出中央政府调控楼市的坚定决心。

2011年已过半,虽然房价并未在持续有力的调控中应声而落,但多个主要城市商品房库存量已达到高位,库存压力、资金吃紧日益加剧,给下半年房价下行增加了更多的可能性。虽然5、6月份楼市销售情况有所好转,但业内预计普遍担忧下半年市场并不乐观。

上半年楼市成交总体低迷

房地产调控政策的升级和货币政策的持续趋紧,使得今年上半年市场总体低迷,多数城市成交量下降。在中指研究院监测的20个主要城市中,北京、重庆、南京、海口等9个城市成交量下降,且多数降幅明显,其中海口成交量降幅,在60%以上;其余11个城市上半年成交仍有增长,但涨幅多在10%以内,成交仍在低位。

而8个重点城市中,成都、深圳、上海、天津和杭州成交面积同比略有上升,北京、重庆、南京3城市成交面积皆低于去年同期水平。

分析整个上半年的楼市行情可以发现,一线城市和二线城市楼市成交量变化趋势呈现出较为一致的规律:一季度成交量同比不断下降,特别是一、二线城市的调控细则大都在2月中下旬及3月初陆续实施,故3月份调控成效逐渐显露,传统的楼市“小阳春”在严厉的“限购令”面前黯然失色,楼市成交量大幅缩水。4月调控作用继续显现,成交量持续下滑;由于2010年5、6两月楼市受4月新政影响成交量迅速下跌,故今年5、6两月成交量虽受调控影响依旧低迷,但同比有所上涨。

成交量的低迷虽然没有使房价出现明显下跌,但根据中房指数系统百城价格指数”对100个城市的全样本调查数据来看,今年1月底“国八条”出台后,2月—5月,商品住宅价格平均环比涨幅明显缩小。房价环比上涨的城市个数在减少,环比下跌的城市个数在增加,房价快速上涨的势头得到明显遏制,一系列调控政策的效果逐步显现。

库存压力或大于2008年

更为显著的变化是,经历了上半年的成交胶着后,北京、广州、上海、南京等主要城市住宅库存量快速上升,成为市场关注的热点。

国信证券对房地产行业销售情况的跟踪报告显示,截止到2011年6月26日,多个主要城市的库存量同比大幅攀升。国信数据显示,北京商品房可售套数达到771908套,同比上升21%;上海可售套数为52545套,同比上升27.7%;而在青岛、南京、苏州、厦门等几个二线城市,可售套数同比增幅更是高达43%、37%、47%、81%。一线城市中,只有深圳库存量同比小幅下降2.9%。

巨大的库存量给开发商带来的资金压力不可小觑。齐鲁证券分析师周涛认为,虽说2010年销售并不差,行业利润比火爆的2009年仍增长了10%以上,但由于2010年开发商购地热情高涨,使得2011年在施工投资和地价款支付上背负了沉重的资金压力。经过行业资金压力测试分析可以发现,在销售额下降8%的情形下,2011年行业资金缺口在7883亿元,接近2008年水平;只有销售额增长5%以上,资金流才可能转负为正;若销售额跌幅超过10%,那么行业资金缺口将超过2008年水平。

周涛预计,2011年房地产行业的库存压力和资金压力不会比2008年好,库存压力甚至超过2008年。开发商的资金问题或将在下半年集中爆发。

下半年楼市很难乐观

专业人士分析了上海楼市上半年成交情况后指出,上海楼市的中坚力量——改善性需求和推动房价上涨的投资性需求已被严重抑制。上半年上海紫园、达安圣芭芭、大华锦绣华城别墅等集中成交的案例显示,开发商在银根紧缩、销售放缓的资金压力下,开始向信托借高息贷或低价卖给供应商抵欠款。这类案例的增多已经非常类似2008年,因此下半年开发商很有可能会因资金压力而降价卖房。

对于楼市下半年的走势,大多数业内人士表现出忧虑。策源地产业务发展中心总经理王凌认为,下半年楼市整体成交量无疑将低于往年,房地产市场或将因此出现分化。一部分开发商面对销售萎缩及贷款收紧的双重压力,将“以价换量”,主动调整价格以扩大成交;而另一部分实力雄厚、资金充足的开发商将在“产品力”上下足功夫,高品质、高性价比产品的抗跌抗压性,将会在这个充满变数的市场中充分体现。

中指研究院上海分院分析师张晋华认为,当前房屋成交低迷,直接影响到开发商资金回笼计划。考虑到开发商长久以来一直处于高负债率运行的情况,市场预期正在发生变化,外加融资渠道和融资额度的持续变窄和收紧,开发商目前资金压力已开始凸显。随着利率继续不断调高和存款准备金率的进一步调整,对资本密集型的房地产业来讲,资金链断裂的危机将会进一步加重。

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