[摘要] 寄希望于保障房对商品房的挤出效应来让房地产行业回归理性，如今依然被卡在保障房运营机制上。保障房的运营机制，正是弥补多达8000多亿资金缺口的一个关键环节。
寄希望于保障房对商品房的挤出效应来让房地产行业回归理性，如今依然被卡在保障房运营机制上。保障房的运营机制，正是弥补多达8000多亿资金缺口的一个关键环节。
“我们也希望做保障房业务，但是流动性与利率高企的核心问题，始终是进入这个市场的障碍。”一家信托公司负责人在提到保障房领域的投资时，显出了其中的无奈。同时，目前房地产信托业务更是受到了银监会的“窗口指导”。
银根紧缩，民间借贷利率一路走高，相关保障房投资的基金并未成行，这让保障房市场的目光投向了信托的融资渠道。但是由于保障房建设本身的诸多问题以及政策细节并未完全明晰，这让很多信托公司只能够选择观望。
成本高：平均率达10%今年以来，随着保障房建设目标的明确以及不断落实，信托公司投资于该领域的产品实际上已经超过2010年全年。
据用益信托工作室数据，今年1~5月份发布了21款保障房信托项目，募集资金65亿元，去年全年才仅仅发行21款保障房信托项目，资金共计71亿元。
“今年的确信托公司在发行保障房项目产品的时候，积极了许多，主要是在房地产业务当中，保障房投资并未受到相关的限制。”一位信托公司人士告诉《每日经济新闻》记者。
记者根据用益信托提供的保障房产品发行名单，初步统计得出，1~5月份发行的21款产品，有18只产品公布了预期年化率，其中的为12%，的为7.4%，平均预期年化率高达10%。该平均预期率，直逼商品房信托产品。
这意味着，保障房信托融资渠道需要付出的平均利率至少在10%。“保障房本来就不高，向信托渠道融资，成本太高。”一位房地产开发企业负责人对《每日经济新闻》记者称。
该负责人介绍，保障房有多种分类，比如经济适用房，其资金回流较快，如果开发商开发这类保障房还能够有所，只不过远远低于商品房。但是，像廉租房和公租房这类的保障房，开发时间长，租金低意味着资金回流慢，因此目前很多市场化的开发商依然不愿意进入到保障房领域。
“保障房开发还需要进一步的政策落实以及保障房市场机制的建立，才能够吸引开发商开发以及吸引资金的进入。”上述房地产开发企业负责人表示。
房地产业务收紧：保障房投资仍需政策
其实，早在2010年10月，中信[简介动态]信托就推出了“中信民享1号保障性安居工程应收账款流动化信托项目”的集合信托计划，投资于淮安市福州路花园保障性限价房(一标段)建设项目。当地政府以“建设—回购(BT)”方式，对信托资金进行担保。
上述房地产开发企业负责人称，目前，很多信托公司都采用这种应收账款流动化的方式投资保障房，其风险相对较小。
但是上述信托公司负责人表示，“目前信托产品也越来越趋于短期化，保障房的流动性难以达到要求，同时市场利率已经很高，面对信托产品较高的率，保障房开发商未必承受得来。”
根据记者统计，1~5月发行的保障房信托产品中，有77.78%的产品期限在2年以下(含2年)，期限最长的产品是新华信托发行的“和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划”其期限为6年。
上述信托公司人士分析认为，像上述的BT模式，回购期限一般较长，与产品短期化的趋势有所冲突，并且占用资金较大，也会影响资金参与保障房投资的积极性。
上述信托公司负责人对记者称，银监会此前发的“窗口指导”文件通知，要求房地产信托发行规模较高的信托公司、不符合规定以及风险较高的房地产信托业务放缓。“实际上，有很多公司在审批上是有暂停的迹象的，监管层卡得那么严，保障房是投还是不投呢？”
该负责人也表示，尽管在《信托公司净资本管理办法》中，保障房的投资风险系数要低于普通住房，但是由于房地产信托产品受到严格的审批监管，并且保障房项目的风险仍大，综合考虑信托公司对于该领域并未体现出应有的积极性。他还提出，如果信托公司能够积极参与到保障房，仍然需要银监会等监管层出台相关的鼓励政策。
上述房地产开发企业负责人也表示，保障房建设融资问题待解，最核心的是其运营的机制问题，内在的市场发展机制如果确立，自然会有资金“闻风而动”去抢占保障房这个大蛋糕。
一直受资金制约的保障性住房建设，如今添了新的融资渠道。6月27日，国家发改委网站正式公布《关于利用债券融资支持保障性住房建设有关问题的通知》（下称《通知》），支持地方政府投融资平台和其他企业，通过发行企业债券进行保障性住房项目融资，并优先办理核准手续。
国家发改委财政金融司司长徐林接受财新《新世纪》采访时表示，“过去一些投融资平台公司发债都是干别的，现在我们要求它优先用于保障房建设。”《通知》要求只有在满足当地保障性住房建设融资需求后，投融资平台公司才能发行企业债券用于当地其他项目的建设。
记者了解，这份落款日期为6月9日的文件，6月21日已陆续发至各地。通知下发后，北京、江苏、安徽、重庆等地已有多个融资平台公司和房地产企业开始了保障房专项企业债券的申报。
此外，住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林认为，在存款准备金率一再提高之后，保障房越来越难获得银行贷款支持，亟需企业债券等直接融资方式来进一步拓宽融资渠道。
但是，当前地方融资平台债务风险已高度积聚，原有的巨额旧债在货币紧缩、监管趋紧的“紧箍咒”下如履薄冰，部分地区已经出现融资平台违约迹象（详见本刊2011年第25期封面报道“违约开始了”）。在此背景下，发改委再开“保障房债”的政策口子，是否意味着十余万亿元的地方政府债务规模又获得了一个新的扩张机会？发改委在通知中强调，只有符合条件的地方政府投融资平台公司和企业才可发保障房债，也强调保障募集资金专款专用。但从过往投融资监管体制的表现以及目前地方政府与房地产开发企业融资窘境综合来看，如果没有一套切实可行的实施细则，没有严格的风险控制与责任追究机制，保障房企业债只不过是又一场地方政府和开发商的融资盛宴。
绿色通道如何开
“今年发债用于保障性住房建设，政策是鼓励支持的。”徐林告诉财新《新世纪》记者。《通知》要求，各地发展改革部门应优先做好保障性住房项目的企业债券发行申请工作，提高工作效率。发行人正式申请材料上报后，发改委将优先办理核准手续，简化审核环节并缩短核准周期。
一位投行人士认为，此举相当于发改委为保障房企业债设置了“绿色通道”，甚至可以插队审批。
“从去年到今年的经验来看，审批的速度还是很快的，一般两周就能发出来。省一级的城投债，有时审批只要一天。”一位多次参与发债的评级机构人士告诉财新《新世纪》记者。
但是，保障房债的绿色通道究竟会“绿色”到何种程度，市场还在观望后续是否有相应的细则出台。据徐林透露，保障房企业债的审核标准与以往一样，需满足现行法律法规规定的公开发行企业债券的相关条件，但是在核准环节的执行上会稍微有所放宽。
一些房地产企业已经启动了以保障房为名的发债申请。6月22日，北京住总集团董事长张贵林对外透露，北京市政府计划为保障房建设大户发行500亿元规模的企业债，北京住总集团、首开集团和金隅集团都在参与保障房专项企业债的发行。其中，北京住总集团拟发20亿元规模的保障房专项企业债，投向八个保障房项目。
但有金融业人士对此提出了疑问，从北京住总集团2010年发行8亿元企业债的募集说明书上看，截至2009年底，北京住总集团净资产约26亿元。如果按照企业债额度不得超过净资产40%的规定计算，北京住总再发行20亿元的企业债，则至少需要净资产达到70亿元。
张贵林解释称，与去年发行的8亿元企业债不同，保障房专项企业债券的发行额度为不高于净资产的80%，且不与以往的企业债叠加。目前住总的20亿元保障房专项企业债券已向北京市金融局申报。财新《新世纪》记者就此致电北京市金融局与北京市发改委进行核实，但均未能获得回应。
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