[摘要] 寄希望于保障房对商品房的挤出效应来让房地产行业回归理性，如今依然被卡在保障房运营机制上。保障房的运营机制，正是弥补多达8000多亿资金缺口的一个关键环节。
寄希望于保障房对商品房的挤出效应来让房地产行业回归理性，如今依然被卡在保障房运营机制上。保障房的运营机制，正是弥补多达8000多亿资金缺口的一个关键环节。
“我们也希望做保障房业务，但是流动性与利率高企的核心问题，始终是进入这个市场的障碍。”一家信托公司负责人在提到保障房领域的投资时，显出了其中的无奈。同时，目前房地产信托业务更是受到了银监会的“窗口指导”。
银根紧缩，民间借贷利率一路走高，相关保障房投资的基金并未成行，这让保障房市场的目光投向了信托的融资渠道。但是由于保障房建设本身的诸多问题以及政策细节并未完全明晰，这让很多信托公司只能够选择观望。
成本高：平均率达10%今年以来，随着保障房建设目标的明确以及不断落实，信托公司投资于该领域的产品实际上已经超过2010年全年。
据用益信托工作室数据，今年1~5月份发布了21款保障房信托项目，募集资金65亿元，去年全年才仅仅发行21款保障房信托项目，资金共计71亿元。
“今年的确信托公司在发行保障房项目产品的时候，积极了许多，主要是在房地产业务当中，保障房投资并未受到相关的限制。”一位信托公司人士告诉《每日经济新闻》记者。
记者根据用益信托提供的保障房产品发行名单，初步统计得出，1~5月份发行的21款产品，有18只产品公布了预期年化率，其中的为12%，的为7.4%，平均预期年化率高达10%。该平均预期率，直逼商品房信托产品。
这意味着，保障房信托融资渠道需要付出的平均利率至少在10%。“保障房本来就不高，向信托渠道融资，成本太高。”一位房地产开发企业负责人对《每日经济新闻》记者称。
该负责人介绍，保障房有多种分类，比如经济适用房，其资金回流较快，如果开发商开发这类保障房还能够有所，只不过远远低于商品房。但是，像廉租房和公租房这类的保障房，开发时间长，租金低意味着资金回流慢，因此目前很多市场化的开发商依然不愿意进入到保障房领域。
“保障房开发还需要进一步的政策落实以及保障房市场机制的建立，才能够吸引开发商开发以及吸引资金的进入。”上述房地产开发企业负责人表示。
房地产业务收紧：保障房投资仍需政策
其实，早在2010年10月，中信[简介动态]信托就推出了“中信民享1号保障性安居工程应收账款流动化信托项目”的集合信托计划，投资于淮安市福州路花园保障性限价房(一标段)建设项目。当地政府以“建设—回购(BT)”方式，对信托资金进行担保。
上述房地产开发企业负责人称，目前，很多信托公司都采用这种应收账款流动化的方式投资保障房，其风险相对较小。
但是上述信托公司负责人表示，“目前信托产品也越来越趋于短期化，保障房的流动性难以达到要求，同时市场利率已经很高，面对信托产品较高的率，保障房开发商未必承受得来。”
根据记者统计，1~5月发行的保障房信托产品中，有77.78%的产品期限在2年以下(含2年)，期限最长的产品是新华信托发行的“和泓1号房地产投资基金集合资金信托计划”其期限为6年。
上述信托公司人士分析认为，像上述的BT模式，回购期限一般较长，与产品短期化的趋势有所冲突，并且占用资金较大，也会影响资金参与保障房投资的积极性。
上述信托公司负责人对记者称，银监会此前发的“窗口指导”文件通知，要求房地产信托发行规模较高的信托公司、不符合规定以及风险较高的房地产信托业务放缓。“实际上，有很多公司在审批上是有暂停的迹象的，监管层卡得那么严，保障房是投还是不投呢？”
该负责人也表示，尽管在《信托公司净资本管理办法》中，保障房的投资风险系数要低于普通住房，但是由于房地产信托产品受到严格的审批监管，并且保障房项目的风险仍大，综合考虑信托公司对于该领域并未体现出应有的积极性。他还提出，如果信托公司能够积极参与到保障房，仍然需要银监会等监管层出台相关的鼓励政策。
上述房地产开发企业负责人也表示，保障房建设融资问题待解，最核心的是其运营的机制问题，内在的市场发展机制如果确立，自然会有资金“闻风而动”去抢占保障房这个大蛋糕。
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