[摘要] 在S*ST圣方和S*ST兰光相继变身房企后,重庆金科实业有限公司借壳ST东源获得证监会批文。“久旱”的房企期盼着“甘霖”的到来。但27日证监会的表态,却让本已看到希望的房企不得不再次陷入等待。
在S*ST圣方和S*ST兰光相继变身房企后,重庆金科实业有限公司借壳ST东源获得证监会批文。“久旱”的房企期盼着“甘霖”的到来。但27日证监会的表态,却让本已看到希望的房企不得不再次陷入等待。
证监会有关部门负责人27日表示,少数公司的核准,并不意味着当前房地产类并购重组政策发生了变化。目前,证监会仍延续现行政策规定,暂缓受理房地产开发企业并购重组申请。这意味着,在资金上“四面楚歌”的房企,可能面临更大的压力。
信贷缺乏 存货上升
“贷款很不好办,已经有一些购房者因为贷款办不下来,不得不放弃买房的计划。”济南某楼盘赵姓置业顾问私下告诉经济导报记者,因为银行贷款资金不能及时到位,他已经有好几个月没有拿到奖金了。
“虽然说是三成首付比例,但在办贷款的时候,开发商和银行的工作人员都会建议提高首付比例,说是能够增加贷款申请的成功率。”市民刘女士刚刚买了一套小户型房子,首付比例是四成。
国家统计局日前发布的房地产市场运行数据显示,1月-4月房地产开发企业本年资金来源21603亿元,同比增长59.9%,环比1月-3月减少1.5个百分点,4月环比3月更是下跌了7.4%。从数据可看出,房企资金来源增幅峰值出现在今年1月-2月,接下来增幅持续收窄,房企资金面将由宽松向紧张慢慢演变。
同时下降的还有房企的存货周转率。以万科为例,其今年1季报数据显示,该公司存货周转率为0.5倍左右,不到其2007年0.9倍周转率的60%。根据Wind资讯数据,截至2011年一季度,两市136家地产上市公司的存货金额高达9865.14亿元,与2010年同期的7041.46亿元相比,增幅超过40%。
17家房企融资计划“泡汤”
在严控房地产行业信贷的背景下,资本市场融资计划纷纷搁浅,使得不少房企“雪上加霜”,不得不靠出售股权“自救”。
统计表明,去年1月1日至今年5月12日,两市共有民生银行等43家上市公司主动延期或终止增发融资计划。其中,涉及房地产业务重组的17家,累计增发36.04亿股、拟募集资金303.92亿元。单一增发计划中,涉及募资的是泛海建设44.32亿元,其次是迪马股份43.68亿元,的是鼎立股份4.96亿元。
为补充流动资金,一些房地产公司甚至采取了抛售所持上市公司股份的办法进行融资。其中,最有代表性的案例是中粮地产减持招商证券,房地产上市公司中粮地产3月29日公告称,为补充流动资金,该公司通过上交所交易系统减持公司持有的招商证券970.07万股,产生税后利润1.29亿元。这是2011年以来中粮地产第二次宣布抛售招商证券股份获取资金。今年1月5日中粮地产公告称,为补充流动资金,截至2010年12月31日已出售持有的招商证券1651.42万股,获得税后利润约2.2亿元。
高管连续减持
在资金链日渐紧张之时,已经有公司股东和高管“看空”后市,开始离场。资料显示,泛海建设的实际控制人泛海能源投资股份有限公司23日一次套现逾3.99亿元。此外,南国置业11日共计发生5笔大宗交易,套现5572.8万元。广汇股份9日发生1笔大宗交易,套现322.5万元。
不仅如此,上市房企高管减持公司股票的情况频频出现。海宁皮城在5日-20日里共计13次被高管减持,涉及高管有公司董事长任有法、公司董事副总经理及董秘李宗荣,及其他董监高及相关人员5人套现4557.88万元。
无独有偶。深振业A被公司董事长李永明在16日-18日连续3个交易日减持套现745.88万元。与李永明一起减持的,还有公司的多位高管:公司董事党委副书记罗力、公司总裁李富川、公司副总裁蓝思远共计3人。上述4名高管共减持7次,套现1031.41万元。
近百亿资金“离场”
导报记者注意到,在产权市场,资金也在逃离房地产企业。北京产权交易所发布的数据显示,今年一季度北交所房地产行业共成交标的14宗,总额25.81亿元,平均溢价率为33.66%,其中,受让方七成为非国有企业。自5月中旬以来,在上市房地产公司中有佳兆业集团、泛海建设、弘业股份和建发股份等一些知名房企加入了“转让股权”的行列,颇为吸引市场眼球。
根据北京产权交易所、上海联合产权交易所、深圳市产权交易中心等交易平台以及上市公司转让地产股权的相关公告,粗略统计,截至28日,今年上半年已有92.1亿元资金抽离房地产行业,其中,受让方七成为非国有企业。
根据上市公司年报,截至2010年末,沪深两市120家上市房企合计持有货币资金仅3011.9亿元,在房地产纵深调控刚刚开始的短短半年内,上市房企就有近百亿元资金离场。
其他阅读：投资热度高 商业地产成调控避风港（经济参考报）
近期，在北京、武汉、广州等多个省会城市采访了解到，随着住房市场的调控力度不断加大，当前商业地产正成为规避调控政策的投资洼地，开发商和居民投资商业地产的热情明显升高。
房地产业内人士和专家认为，近年来我国经济发展较快，商业地产面临发展机遇。但是，如果短期内商业地产开发规模过大和集中入市，可能会孳生市场风险。尤其是商业地产售价高昂，其产生的价格“传导效应”可能会加大住房市场的调控难度，对此政府部门应适时出台政策予以引导。
居民买商用房兴趣增强
“俗话说，一个铺子养三代人，何况住房投资的黄金期可能已经过了。”在内蒙古呼和浩特市新华东街附近的一处售楼部里，筹划买商铺的鄂尔多斯市居民陈君义说。
陈君义之前已经以每平方米约2万元的价钱，在呼和浩特市如意开发区买了一处50平方米的铺面，如今每平方米已经增值1万元以上，而且每年还能金。
05年以来，陈君义也投资过几套住宅，但眼下更倾向于买商铺。他说，住房价格涉及社会稳定，去年以来，国家实施了物业税试点、限贷、限售、限价等一系列政策，投资获利的难度越来越大。相比之下，买商用房限制少，而且随着城市化进程加快和居民消费能力的释放，商贸业发展会比较快，未来商用房的市场需求必然增加。
由于市场红火，商铺等商用房的行情较高。记者近日在呼和浩特市走访了一批商业楼盘，发现位置好的商铺不仅价格高，有些还只租不售。例如，运营商实力强、位置较好的维多利摩尔城，临街商铺售价为每平方米19万元，目前即将售罄，别的楼层和室内摊位的均价为每平方米4万元。其他中等以上地段的楼盘，商铺售价一般在2万元到6万元之间。
据了解，去年以来武汉市的部分商业地产价格也上涨较快，中心城区尤其明显。例如位于武汉市江汉路的一处商业楼盘，商铺均价已经超过每平方米10万元。而位于武汉市积玉桥附近的一处大型商业楼盘，商铺预计明年才能上市，但现在前来咨询并有购买意向的购铺者，已经远远超过了铺源数量。
今年以来，武汉商业地产开发商们开始主打“不限购、不限贷”牌，主推商铺、酒店式公寓等产品。与此同时，一向不受投资者热衷的写字楼、厂房等项目也逐渐受到关注。
陈龙分析说，2005以来，武汉商业地产价格的年增幅，一般比住房价格的年增幅高约5个百分点。在今年住宅调控力度大的背景下，商铺投资热潮开始涌动，可能会推动商铺的价格以更快的速度上涨。
广州仲量联行市场报告显示，2010年以来，广州零售市场优质商铺的需求持续走俏，2010年全年新增吸纳量超过新增供应，年底时的空置率同比下降2.1个百分点，达到3.7%左右。
商业地产迎来开发热潮
由于商业地产在国家调控政策范围之外，当前许多资金已经开始加大对商业地产市场的开拓力度。
北京市土地整理储备中心的公告显示，今年季度，北京市共供应经营性用地37宗，其中除了7宗纯住宅用地之外，其余的均为商业、金融等性质的用地。
而在已经成交的20宗土地中，纯住宅用地更是凤毛麟角，总共只有两宗，总规模约为3.24万平方米。其他18宗商业、金融等性质用地的规模达237万平方米，是住宅用地供应规模的73倍，而且这18宗土地的总成交价高达138.5亿元，是住宅用地成交价的58倍。
今年以来，在其他一些城市的土地市场，商业地产项目也是主力。例如，2010年底以来，呼和浩特已经向市场出让国有建设用地50宗，其中45宗为商业用地或商业、住宅混合用地。
一些房地产中介机构，也已经开始把握商业地产发展带来的商机。南京市一家大型房产中介公司的业务经理说：“限购令落地南京后，已经有不少购房者放弃购买住房的念头，转而关注商业地产投资。比如不久前江北地区的首批14套地铁临街商铺，均价为每平方米2万多元，一上市就被抢购一空，所以他们公司今年的主营业务也将转向租房及商铺。
多位开发商认为，去年以来，政府接连出台杀伤力很强的政策调控住房市场，导致住房市场观望情绪加重，有些沿海城市的住房价格甚至出现松动。为了消化调控压力，许多开发商把商业地产作为“避风港”，如万科、绿地、保利地产等大开发商都在调整以住房为主的业务结构，增加对商业地产的投资。
当前地方政府调控住房价格的压力很大，也希望和鼓励开发商能多将精力分流向商业地产，因为商业地产目前受调控政策影响较小。此外，由于当前住房市场观望气氛浓厚，销售量下滑明显，开发商拿地普遍较为谨慎，地方政府也希望以商业地产开发，来缓冲调控政策对土地市场乃至整个房地产行业的影响。
及早引导理性发展
我国经济发展，确实为商业地产发展带来了机遇。然而商业地产投资热潮涌动，也潜伏着风险。
广东省房地产协会的一位负责人认为，我国可供开发的土地资源有限，长远看，房地产行业需要以商业地产做业务支撑。目前，商业地产在国内还处于初级阶段，存在广阔的发展空间，随着经济的发展和居民收入增长，将来商业地产大有可为。
中指研究院华中分院高级研究员李国政指出，当前一些商铺价格高昂，受财富效应的示范，有些普通居民可能会参与到商业地产投资中去。但是，即使处在最为成熟的商圈里，目前的投资回报也不太理想，一旦产生泡沫，中小投资者将损失惨重，也会影响房地产行业健康发展。
商业地产价格上涨还可能对住房价格产生的“传导效应”。武汉亿房研究中心研究员陈龙认为，商业地产和商品住宅存在隐形的价格联动，住宅价格上涨，商业地产价格也会上涨。
一些开发商认为，2011年，将是一些城市商业地产放量入市的一年，也将是商业地产“扎堆”建设问题突出显现的一年。为了商业地产市场平稳发展，相关部门及早出台政策，防止商业地产开发出现过热现象。
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