[摘要] 坚持楼市调控不动摇，同时加强住房制度建设。如果制度改革不能跟上，不能从体制机制上改变目前房地产市场的运行模式，一旦限购令等调控政策放松，需求爆发，房价很可能出现报复性反弹。
坚持楼市调控不动摇，同时加强住房制度建设。如果制度改革不能跟上，不能从体制机制上改变目前房地产市场的运行模式，一旦限购令等调控政策放松，需求爆发，房价很可能出现报复性反弹。
房价会下降吗？
■“限购令”下成交量难反弹，下半年房价或下降
“总体而言，市场现在十分胶着，房价会不会真的迎来下降的拐点，二季度一定会见分晓。”中国房地产协会副会长朱中一表示。
“五一”小长假期间，各地楼市成交出现了小幅反弹，但紧接着，成交量再次大幅下滑。以北京为例，5月2日—5月8日，北京楼市成交量再次下滑，总成交3197套，环比前一周下降39%。
根据以往经验看，正常年份2月份楼市成交量，3月份会比2月份，4月份则会在此基础上再增加四成左右。但今年2月至今，一线城市楼市成交量始终低迷，同比去年下滑50%以上。
朱中一认为，连续的楼市调控政策已经对市场形成了量变到质变的影响。与前几次不同，新一轮的楼市调控扩大了限购的范围，在限购令的作用下，成交量很难反弹，房价也缺乏反弹的基础。
中原地产市场分析师张大伟表示，连续几次加息、贷款优惠利率取消等使购房者尤其是炒房者的资金成本大增。相比一年前，目前购房的利息基本已经，对成交量的影响将进一步加大。
“一般来说，成交量大幅萎缩一段时间后，就会传导到价格上。”万科集团董秘谭华杰表示，“今年肯定是调整年，市场会持续萧条，下半年一线城市房价如果下跌，很正常。”
从企业角度看，房地产企业资金状况进一步趋紧，存量却仍在不断上升。从已经公布的上市房企2010年报来看，资产负债率普遍走高，多数达到行业70%警戒线。
业内人士表示，经过这段时间的胶着后，更大范围、更明显的降价，更可能成为市场的选择。
调控会继续从紧吗？
■调控不会放松，企业不要倒逼政府加强调控力度
国务院总理温家宝日前在视察北京市保障性住房建设时表示，中央提出要保持房地产价格基本稳定、促进房地产业健康发展的决心是坚定不移的；要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的；要特别关注困难群体和中低收入家庭，使他们住得起房子、租得起房子的决心也是坚定不移的。
很显然，在当前的形势下，房地产调控不会放松，也不能放松。
4月中旬，国务院派出8个督查组，赴16个省市督查房地产调控的政策落实情况和成效。从督查组反馈的情况看，各项调控措施得到了较好的执行，也有少数地方政府出现了盲目乐观的情绪，认为当地“房价不高”，调控效果已经明显甚至应该放松调控。对此，参与调查的几个相关部门负责人公开表态，房地产调控必须坚持不放松。
“应当看到，调控还只是刚刚看到一点成效，还面临许多困难。从某种程度上讲，如果不是限购令强压着需求，楼市很有可能已经开始反弹了。”朱中一表示，由于通胀预期仍然强烈，境外热钱还在继续流入，住房刚性需求依旧旺盛……在这些因素的推动下，房价仍然有强烈的上涨冲动。这时候如果放松房地产调控，房价难免再次出现快速上涨，有限的调控效果恐将前功尽弃。
继续坚持的同时，调控随时有可能加强。
5月1日起，各地按照国家发改委要求，开始对商品房执行“一房一价”明码标价制度。在新制度下，开发商可自行降价，但不得擅自涨价。此举被看作是楼市调控进一步细化、并且直接针对房价的新手段。
住房城乡建设部主要负责人近几个月来也频繁表示，有关部门一直在密切监测房地产市场的变化，积极进行政策储备，一旦市场出现异动，新的调控政策随时可能出台。
“现在和2008年的情况大不相同，当时调控之所以转向，主要是遇到了国际金融危机。”朱中一强调，在当前我国宏观经济形势平稳好转的情况下，房地产调控不会放松，只会强化。“无论是企业还是地方政府，都不要幻想调控会在短期内放松甚至转向。
制度改革跟上了吗？
■坚持楼市调控的同时，应加快住房制度改革，保障房投资必须到位
在房地产短期调控坚定不移、不断加强的同时，被寄予厚望的、与房地产业长期平稳健康发展息息相关的体制机制改革，却不尽如人意。
从中央层面看，当前之所以使用限购等行政手段进行调控，甚至不惜牺牲一点经济增长速度，除了希望在短期内稳住市场，也希望能利用市场稳住的这段时间，加强相关制度改革。
然而，调控的这一手硬了，制度改革的这一手却还有点软。除了北京等城市改革了土地招拍挂制度，上海、重庆试点房产税以外，其他地方的改革步伐还比较慢。
“房价短期下降不应该是调控的目标。”谭华杰表示，如果调控不能解决楼市的深层次问题，无异于治标不治本。
另一方面，制度改革从来没有显得如此迫切。在调控从严的背景下，房地产开发企业普遍看淡后市。今年以来，多地商品房投资增幅出现明显下滑，土地市场冷清，商品房竣工面积连续数月大于新开工面积。这意味着，两三年后，房地产市场供应有可能出现下滑。
这种情况下，如果制度改革不能跟上，不能从体制机制上改变目前房地产市场的运行模式，一旦限购令等调控政策放松，需求爆发，房价很可能出现报复性反弹。
朱中一建议，应当抓住当前市场较为稳定的有利时机，从保障性住房政策、土地供应政策、金融信贷政策、财政税费政策、技术政策等层面，尽快启动全方位的改革。力争在“十二五”期末，建立起确保城乡居民“住有所居”的住房政策体系。
在房地产投资增速下滑的情况下，保障性安居工程对投资能否如预期地发挥对冲作用，十分关键。今年我国将开工建设各类保障性住房1000万套，预计总投资额超过1.3万亿元，远高于去年的7800亿元。专家普遍预测，保障房投资增加将对冲商品房投资的减少，从而保证房地产业和相关行业的开工率，减少楼市调控对宏观经济运行和就业的影响。
随着房地产资金争夺战进入中后期，房价的拐点将逐渐到来，未来房地产投资增速将会有明显回落。
（来源：证券市场周刊）五一期间，国务院总理温家宝在视察北京保障房项目时首次提出“降房价”的说法。之前一些大型开发商高管曾对本刊记者表示，下半年有可能出现一个旺销窗口。这种判断大抵基于政策松动的幻
通常出台房地产紧缩政策后，要经历成交量下降，持续低迷，开发商销售不畅，无法回笼资金，资金链撑不住等一系列连锁反应，最后才进入到降价环节。
而在这场持久战中，力量的对比瞬息万变。只要中央政府的决心不变，开发商的实力将被不断消耗。以目前的情形分析，如果流动性持续全面收紧，导致外部融资切断，并且需求真实萎缩，旺销窗口迟迟打不开，存货又不断堆积，那么开发商真的要歇菜了，降价拐点将来临。
虽然2011年1-4月份房地产开发投资仍维持34.3%的高增长，在房地产销售减速的情况下，造成房地产投资高增长的原因可能是：前期土地购置尾款的支付，保障房项目的开工。
随着房地产资金争夺战愈演愈烈，未来房地产投资增速将会有明显的回落。申万预测，2011年房地产投资增速将下降至18%。
房企拿地节奏放缓
2011年地产调控政策进一步加码，随着限购、限贷、房产税、保障房等一系列重磅炸弹抛出之后，乐观情绪渐渐消散，开发商也普遍调整策略，由激进转向谨慎。
万科（000002.SZ）董秘谭华杰在接受本刊记者采访时谈到，对于此轮地产调控，万科仍将采取快速周转、以销定产的策略。“和2010年不同的是，为保证资金的充裕，近期将减少拿地量，并主要以非现金的方式获取项目，以度过行业低谷期。”
2010年，万科逆势新增2957万平方米的土地储备，同比增加139%。然而2011年2-4月，万科仅在二线城市获取7个项目，拿地金额仅为64.3亿元。万科4月亦放缓推盘节奏，新推盘规模比3月下降了约三成。
经过2010年的积累，房企存货量达到历史高点。WIND数据显示，已经披露2010年年报的70家房企中，存货总额为8479.40亿元，与2009年同期相比，增加了2495.55亿元，同比增幅达41.70%。保利地产(600048,股吧)（600048.SH）是最为激进的，存货同比增加了88.71%；万科则相对稳健，存货同比增加了48.01%。
万科董秘谭华杰坦言，调控已对市场产生了明显影响，“随着2010年大量开工的产品逐渐转入销售，未来整体住房供应将进一步增加，行业的存货压力将进一步上升。”
截至目前，除了深耕商业地产的SOHO中国拿地热情不减，各大开发商均放缓了拿地节奏。远洋地产（3377.HK）、龙湖地产（0960.HK）、雅居乐(3383.HK)等公司高管均向本刊记者表示，不一定有拿地的必要。
搜房网《2011年季度120城土地市场交易情报》显示，2011年一季度，120城共成交土地4372宗，环比减少21%，同比增加13%；成交土地面积19891万平方米，环比减少31%，同比增加2%。一季度，120个城市平均楼面地价1225元/平方米，环比下跌15%，同比下跌14%。
现金流巨幅减少
进入2011年，外部融资环境的进一步恶化也让开发商不得不量入为出。
中国人民银行发布的《2011年一季度货币政策执行报告》披露，从主要金融机构房地产贷款新增量看，2011年季度累计新增房地产贷款5095亿元，同比少增3338亿元。
一家大型开发商高管向本刊记者透露，近期开发贷款利率普遍上浮10%-20%。
资本市场已经持续一年未通过房企的再融资预案，同时，信托贷款也有进一步收紧的迹象。
5月6日召开的银监会第22次委务扩大会上，银监会主席刘明康表示，要对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。
据《上海证券报》消息，由于监管层召集相关机构开会，再度提示商业银行在推介房地产信托产品时要保持谨慎，部分银行出于风险等因素的考虑已经计划停售房地产信托产品。
目前房企已开始面临现金流量巨幅减少的困扰。据WIND数据统计，70家上市房企经营活动产生现金流量净额为-683.72亿元，同比减少了246.58%。
尽管万科、龙湖等财务稳健的大型房企还保持着较低的净负债率，能够应付行业冲击，但一些中小型或杠杆较高的开发商已经倍感压力了。
一季度，上市地产公司手持现金约为短期借款的3倍，处于历史较高水平；房地产上市公司整体的资产负债率为71.6%，也处于历史水平。尽管预收账款后的负债率为40.8%，仍处于历史较低水平，但地产公司只要持续经营，手持现金就不只是要应付短期借款，还要支付上一年土地尾款，以及当年在建项目的建安费用；此外，土地作为最重要的“原料”，仍免不了不时买进。而当前的管理制度杜绝了预收款挪为他用的可能性。
大体估计，房地产上市公司用于土地和开发方面的资金支出要占到其总资产的30%左右，这么庞大的资金需求，如果不能加快销售提高现金流，手持现金是不够使用的。
的民间地产借贷年化利率在50%以上，这一现象很好地回答了房企资金链告急，开发商的降价压力昭然。
真实需求萎缩
相比外部融资环境的恶化，流动性收紧导致的需求萎缩更为可怕，毕竟开发商历经千锤百炼，已经具备了很强的多元化融资能力。
远洋地产总裁李明近日公开表示，最为担心按揭贷款额度收紧。之前与一些银行行长的交流得知，国有银行的按揭贷款额度已经达到历史。
事实上，自调控之后，购房去杠杆化现象明显。万科2009年底全款购房比例为不到20%，目前这一比例已提高到35%左右。
建行的相关人士称，现在个人房贷的放款时间预计至少都要等上两个月。中行相关人士也透露，对于一些资质并不太好的贷款客户，首套房贷利率将有一定程度的上浮，“同时，由于房贷额度非常紧张，放款时间不确定，要等到有额度才能放款。”
部分地区甚至出现首贷首付比例上调的现象。据浙江《都市快报》消息，建行、中行、农行各浙江省分行日前均调整了首套房贷政策，首付已上调至四成，房贷利率在基准利率基础上再上浮5%-10%。
而对于二套房，基本上已实现去杠杆化。即使不考虑购房资格问题，高企的资金成本也让这部分人退场。首付60%，1.1倍利率，按目前加息后6.31%的基准利率，二套房贷款年资金成本为7%。而在调控之前七折贷款年息只有4%。任何年复合增长7%的资产也算优质资产了。用7%的资金成本去投资无增长预期的房产，二次置业的去杠杆化大抵完成。
央行报告亦显示，一季度个人购房贷款余额6.48万亿元，同比增长22.8%，增速比上年末低6.5个百分点，已连续11个月下滑。
中金公司报告统计，2011年4月，一线城市中，北京房价环比略降0.6%，上海、深圳继上月价格大幅下调后本月略有反弹，但均未超出2月高点，其中北京、上海两地房价同比涨幅已分别降至9%和4%。二线城市中，杭州房价走势与一线城市相似，本月环比略有反弹，但同比已经下降了1%；武汉房价连续第二个月下调；而合肥、成都、西安三个中西部城市房价仍然温和上涨。
以上数据都显示，在调控政策作用下，名义房价已停止上涨。那么如果CPI保持在5%左右的话，实际房价已经出现下降，房价拐点已然来临。
一旦5月份的传统地产旺季没有如期出现，而地方政府又囿于中央压力无法开闸，开发商就不会对“金九银十”再抱有不切实际的希望，很可能主动出逃，大面积主动降价。
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