[摘要] 央行宣布，自5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，大型银行法定存款准备金率水平达到21%，再创历史新高。准备金率的再次上调，印证了此前央行行长周小川的表态，存款准备金率“不存在绝对上限”。
央行宣布，自5月18日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，大型银行法定存款准备金率水平达到21%，再创历史新高。准备金率的再次上调，印证了此前央行行长周小川的表态，存款准备金率“不存在上限”。分析人士指出，虽然此次准备金率的提高是为对冲当前过高的外汇占款，但目的还是控制流动性、抑制通胀，同时进一步配合楼市调控。在持续加码的政策重压下，房价下行的趋势或日渐明显。
客观上，央行连续上调准备金率确实会继续消除物价和房价上涨的货币条件。收紧市场上过多的流动性，间接上有助于房地产供求关系的平衡以及对房地产市场的总体调控。而调控政策影响的逐渐清晰，已使银行贷款收紧，加之贷款利率的上升、额度的减少、时间的拉长，房贷难度明显增加。与此同时，准备金率的不断上调和此前的4次加息，进一步加大了房地产企业融资成本，开发商从银行贷款越来越难。“准备金率不断调高，监管指标层层加码，加上差别准备金率动态调整，银行所面临的资金面将日益紧张。”中行战略发展部副经理宗良说。
北京中原地产分析人士认为，此前针对楼市的调控主要着眼于楼市的交易环节。目前调控不仅通过前所未有的限购直接抑制了大量需求，更从源头掐紧了资金。伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，对公积金的调整已经由2009年以前的与商业贷款脱钩，到2010年的两者基本同步，再到今年的完全纳入一体，表明管理层已经把公积金也纳入到了货币政策管控中来，也表明了今年管理层对涉及房地产的流动性将采取更加严厉的管控措施。国家统计局发布的数据显示，一季度，国内贷款占房地产开发企业本年资金来源的比例已经从去年同期的22.6%下调到了今年一季度的19.9%。今年1-3月房地产开发投资同比增长34%，但增幅比1-2月下降1.1个百分点。由此可见开发商对后市谨慎，已经开始减少房地产投资规模。在投资规模下降的同时，国家统计局发布了一季度企业家信心指数，其中，房地产业企业家信心指数为112.3，比上季度回落8.4点。业内人士预计，信心指数的下降将直接左右开发商的定价及销售决策。
在当下稳健货币政策和接连出台的房地产市场调控政策双重作用下，银行业所面临的房地产信贷风险备受瞩目。实际上，从整个银行业来看，未来房地产贷款的风险会影响到银行的资产质量安全，而且这种影响非常大。从已披露年报的10余家上市银行年报看，就整个行业平均水平而言，商业银行提供的房地产业贷款占总信贷量的20%以上。国金证券银行业分析师陈建刚说：“最担心的是房地产企业资金链的断裂。一旦未来房地产业发展趋势呈现向下的行情，对市场情绪就会产生影响，未来抵押物是否能够变现很难确定。”
银监会主席刘明康在今年第二次经济金融形势通报会上强调，要做好房地产信贷风险防控工作，开展新一轮的房地产贷款压力测试。他同时称，要按月度监测日均存贷款流动性水平。在第22次委务（扩大）会上，他再次强调，在房地产信贷风险防控上，要本着市场化原则和审慎经营要求，对当前房地产市场出现的一些新苗头密切监测、加强研判，加强房地产信托业务的监管。
在银监会警示房地产信贷风险后，记者获悉，多家银行开始对房地产开发贷款和个人住房贷款实施严格控制。房贷收紧、加息等多种信贷政策的共同作用将明显影响楼市成交量，从而抑制房价的上涨。广发证券分析师认为，开发商后续的资金链问题只会越来越严重，银行贷款的减少，紧缩货币政策以及银行对房地产行业波动的担忧，获取银行授信额度难度加大。另外，银行为避免承受因房地产市场衰退所带来的风险，也会进一步收缩对房地产市场的贷款。而销售面积、成交量下降，直接使得预付款和定金的减少，同时按揭贷款部分也随之减少。政策调控决心很大，信托融资和外商直接投资都会受限。随着资金链受困，房地产企业的景气度也会随之下降。
“开发商出现融资困难将加大其降价促销、快速销售回款的压力。此次提高存款准备金率有可能成为点燃房地产市场尤其是新房市场降价风潮的导火索。”国泰君安分析师伍永刚说的更为直白。
很明显，目前中央坚持房地产市场调控方向不动摇，调控力度不放松，将供需结合起来联合调控楼市，一方面，现有的限购、限外、限贷等严格的调控需求政策，将由短期的临时决策，逐步转向一种长期政策，但力度和范围有可能随着经济形势变化作适度调整；另一方面，中央将千方百计地增加住房保障力度，尽可能多的解决中低收入群体的住房问题。中房协一位负责人表示，保障房的及时跟进和金融手段的结合是国家目前调控的重要抓手，限购和限价正在有效抑制投资需求和销售价格，决策层对下半年楼市“价量齐跌”很有信心 。
房产税试点“满百日”，新华社评论称，目前楼市调控形势依然严峻，建议房产税加快向推广
●房产税试点“破冰”后，截至4月27日，上海缴纳的房产税在20笔左右，重庆税收70余万元
●房产税试点百日之时，楼市形势依然严峻，难觅购房者期待中的优惠价格
●看房者等待三四个月后房价依然没有明显变动，便会选择出手。开发商趁机加大供应，易形成“量价齐升”
自1月28日在沪渝启动试点，房产税落地已有百日。“组合拳”作用下，两地住宅市场一手房投资炒作骤然降温。
“三个月征收额不及一套房价”的现实，让人们感到，一边是房产税“阶段性效果”离市场期望有距离；一边是其在推广的呼声日高。房产税改革如何进一步顺应期待？“组合拳”又该如何发力？
征税数额尚不成规模
备受瞩目的房产税试点在重庆、上海两地“破冰”后，截至4月27日，上海税务机关共受理购房人申请办理房产税认定18960件，其中认定为应征税的住房2306套，上海缴纳的房产税在20笔左右。
重庆方面，截至4月底，房产税税收收入70余万元。重庆市财政局局长刘伟表示，重庆的房产税征收对象主要针对独栋别墅等高端物业，征收面不到10%。
不过，两地税务部门均表示，目前房产税征缴不多与“时限未到”有关。上海规定当年度税款缴纳截止时间是每年12月31日，重庆规定为每年10月份。
从市场表现看，上海今年前4个月一手商品住宅成交量创下6年来的同期；重庆高端物业普遍遇冷，独栋商品住宅的价格较1月初下跌8%左右。业内人士认为，投资投机性需求的“挤出”，与房产税的征收存在一定关系。
复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰表示，目前两试点城市征税数额还不成规模。以上海20笔税款、每笔5万元计，当地房产税征收总量可能不过百万元；重庆的征税额也有限。
承担过重“期望值”背后
“期望房产税对高房价‘一剑封喉’，本来就不现实。但市场对于房产税的‘调控功能’如此看重，值得深思。”上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说。
房产税试点百日之时，楼市形势依然严峻。在今年上海“五一”房展会上，难觅购房者期待中的优惠价格。记者调查发现，房企如此“淡定”，底气有来自三大“抵消”的可能。
一是直接融资对信贷收紧的抵消。截至4月26日，已发布业绩的67家上市房企一季报显示，短期内偿债压力并不大。
二是二三线城市销售加旺对一线城市销量萎缩的抵消。开发商在二三线城市间寻找“腾挪空间”，民间富余资金也正从限购、房产税试点城市向其他城市转战。
三是市场未来可能反弹对当下投资需求受抑的抵消。上海永庆房屋总经理陈史翎说，虽然炒房投机的需求被抑制住了，但一些热点城市巨大的刚性需求是无法消除的。一旦看房者等待三四个月后房价依然没有明显变动，便会放弃观望选择出手。开发商趁机加大供应，易形成“量价齐升”的局面。
“房产税”有待加码
房产税试点百日之际恰逢5月—历来是观察全年楼市走势的重要时间窗。
自4月中下旬以来，楼市升温趋于明显，一手住宅量价齐升的城市近半数。五月，各地开发商将加快推盘，“量”的活跃是否会激发“价”的上涨？
权威人士强调，要把一些地区过高的房价降下来、使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。国家发改委相关负责人表示，正对房地产市场的成本、利润和价格等进行调研，拟在商品房领域实施反暴利规定。而国务院督察组对各地落实调控政策情况进行督察之后，也引发了各界对更多“储备政策”的期待。
决心之下，年复一年的楼市困局，如何击破？，从严抑制投资投机性需求，深化房产税改革。中国社科院日前发布的蓝皮书建议，房产税试点应加快向推广，以增加地方财政收入，形成稳定的税收来源，并抑制房价过快上涨，调节收入分配差距。
宋会雍等专家还建议，应根据试点情况完善房产税的制度设计，比如可在税率基础上拉大级差，增加至5-7档税率标准。同时，将房产税改革逐渐从增量房向存量房、高档住宅和各地推进。
第二，“组合拳”不能松劲。业内人士建议，应切实加快保障房的制度创新，完善“顶层设计”，充分认识房地产业正经历的深刻变革，尽早走出暴利瘾症，将企业发展与保障房建设等“民生房地产”做强、做大结合起来。据新华社
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