[摘要] 近期信贷政策持续收紧，不少购房者难以再获得之前预期的贷款优惠利率。同时，贷款审批条件有所提高，致使部分购房者贷款遭拒，进而被迫取消已签订的二手房买卖合同。因此，在看中房屋签署相关购房协议之前，了解贷款政策、确认贷款细节成为购房者必做的功课。
近期信贷政策持续收紧，不少购房者难以再获得之前预期的贷款优惠利率。同时，贷款审批条件有所提高，致使部分购房者贷款遭拒，进而被迫取消已签订的二手房买卖合同。因此，在看中房屋签署相关购房协议之前，了解贷款政策、确认贷款细节成为购房者必做的功课。
德佑地产法务部经理瞿慧虹建议，在签房屋买卖合同之前，买房人应当向征信管理部门查询自己的信用报告，确认自己能否贷款。
若购房者有过不良的信用记录，如不归还信用卡卡债等，且不良记录超过银行相关规定的话，不管购房者其他条件如何，均无法获得贷款。
此外，买房人应当确定在当前的贷款政策下自己能够贷几成款项，可享受多少利率。近期银行个人住房贷款政策频频变动，各银行对于贷款条件的认定也各不相同。因此买房人应当充分考虑自己的实际情况安排购房现金。
最后，买房人应当在确定贷款条件的同时注意银行何时放款。以往银行往往在产权变更过后的5-7天内便可放款给卖方，但是现在这一环节可能会延长至1-2个月。因此房地产买卖双方应当在交易过程中对银行的放款时间作一合理预期，以免给双方造成不必要的纠纷与损失。
国家一系列促进楼市交易政策出台后，很多意向买房者有些“沉不住气儿”，纷纷打电话咨询近期该不该买房。也有朋友在买房之后觉得买得仓促，“应该再谨慎些”。可见在买方市场氛围下，选房时机和谨慎选房是购房者最应该也最难把握的。 记者因此采访和总结了近来买房人的
国家一系列促进楼市交易政策出台后，很多意向买房者有些“沉不住气儿”，纷纷打电话咨询近期该不该买房。也有朋友在买房之后觉得买得仓促，“应该再谨慎些”。可见在买方市场氛围下，选房时机和谨慎选房是购房者最应该也最难把握的。
记者因此采访和总结了近来买房人的经验体会和失误教训，以及业内人士的建议，为大家提供今冬明春买房时的“三大要点和八项注意”，希望能帮助读者在特殊时期买到称心如意的房子。
三大“要点”
设定战略计划低迷观望氛围下的市场，风险和机会并存，但是比市场火爆时有利的是，购房者有更多的思考和准备时间，因此无论从抗风险角度还是找机会的角度，在观望期选房，都必须从自身需求出发，制定较全面、细致的买房计划。
设定战略计划包括购房目的、可承受房价及心理价位、买房时机等。如购房价位可以参照2005年以来目标房周边价格和自己的承受能力来判断。承受月供不超过家庭可支配收入的30%左右比较安全。
对于次购房自住者来说，地铁通达、有成熟配套规划的新居住区及市区小户型，居住就业两相宜。对于改善型或居住投资两用型购房者来说，市中心核心区及海河沿线、水上区域等标志性地段，以及休闲、娱乐功能更完善的产品抗跌性强。
设定购房价位预期后，接着就要看准“出手”时机，包括整个市场时机和楼盘特殊销售时机。如在节假日、房交会、新盘开盘期间新房和优惠房较多，更适合选房。
了解开发企业买房看企业在低迷市场特别重要，企业的实力信誉和操作能力关系到能否保证房屋顺利建设、入住，以及居住品质。要从以往口碑、开发管理过的居住区以及目前施工现场状况等多方面观察了解。
拥有土地过多、开发战线过长的企业项目蕴涵一定风险。而口碑不好、人员大量撤出或频繁调换的企业风险很大。
从楼盘现场或工地情况了解企业会更真实。可以从施工现场和人员是否齐备看出该楼盘的建设资金实力、管理能力及施工速度，从而间接了解该楼盘的建设质量。另外，从工地所用建材情况、施工方式，以及目前在建项目交付使用情况等判断企业管理资金和能力情况。
慎下订金、订单房子不好卖，使企业更重视和急于让顾客下订金和定单。对购房者来说，在这样的环境下，轻易下订金和订单“不退回”的可能性更大。因此，在没有做好全面准备时，不管售楼员怎样说服，都不要急忙下订金，免得事后发现并不是自己需要的房子，或者有瑕疵，退单困难，而且也影响到卖方销售计划。所以，慎下订单是保护买卖双方利益的理智做法。
另外，看房要有维权意识和证据意识，不要轻信口头承诺。一切承诺和双方业已形成的协议内容，务必以书面形式记录下来，以免日后空口无凭，尽量避免陷入烂尾房和无证房纠纷。
八项“注意”
查看细节包括产品建设细节及小区已建区域或售楼处环境。对于准现房和现房，其细节可以到施工现场查看，如材料使用、在建房内是否整洁、管道及线路布局是否凌乱等。对于在售新项目，如果其售楼处或示范区环境一般，不重视卫生间及各隐蔽角落细节等，表明该项目在质量细节上不够认真。对于开发商保留的“经典房源”或“尾房”应特别注意是否有质量瑕疵。对进入尾房期的项目，如果入住困难、物业管理差，再便宜也不能买。
现房为主目前买现房相对安全，也较实惠。与期房相比，现房眼见为实，具有目前情况下防范”烂尾“风险的优势。同时，由于市场大势和经济大环境影响，一些有实力的开发商由被迫到主动，将更多精力投入到产品的研究上，提高了产品质量。另外，现房的价格相对稳定，购房时只需与周围地区、同类型房屋价格相比便可。
多跑现场近来，被低价诱惑，听信售楼员“花言巧语”买房又后悔的投诉不时发生，主要原因是对市场情况及所买房屋了解不够。因此买房前要注意多查信息、多跑现场。
除了多从报纸、网络等途径了解市场，还要多跑现场。这样不但货比三家，更重要的是还可以发现一些隐蔽情况。另外，多次看房也可以确定目标房源是否和自己“有缘”(非常喜欢这套房)，如果发现无所谓，不买也不会留遗憾。
精选贷款方式贷款及利率政策的不断变化，使贷款买房者更需注意贷款方式及利率选择。如在当前降息周期里，选择浮动利率房贷。固定利率房贷客户可转换为浮动利率房贷。
从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息方式。但是，选择等额本金还款，购房者在初期的还款压力会比较大。
另外，确定首付额度要慎重，首付的刺激只针对那些现金支出困难，目前手头紧，但急于买房，后续来源比较有保障的那一群体。
户型价值在特惠户型风靡的市场,户型价值应引起购房者注意,要明确什么样的户型最适合你,不单纯追求价格。要关注出房率等使用价值，同时还要慎买不规则户型。对于挑高等特殊户型，或大面积赠送露台的户型，要考虑到实用性和是否划算。还要考虑到买房后自己装修、甚至“建造”更多使用空间的能力以及费用。
交房时间在风险增大的市场上，交房时间也是要注意的重要环节。如目前被投诉延期交房的楼盘，或者已到交房期，一些基础设施如电话、宽带等都没有到位，直接影响入住的在售楼盘，等等看。
还有在建楼盘将交房时间推到2010年底，约两年时间的建设期，无疑加大了开发风险及购房者”等房“成本。
物业管理费用物业管理及其费用是决定新房入住环境的重要保证，但是一些楼盘出现的赠物业费等促销方式，使人们对其今后物业管理质量表示疑惑。因此要注意这些楼盘的物业管理及与开发企业的关系，避免日后出现管理问题。还要注意，物业费较高的项目日后可能带来支出负担。
砍价技巧市场调整带来房价的松动，砍价是目前购房时常见的情况。不过，砍价要掌握好尺度和技巧。如在砍价前注意多了解卖家的特点，根据这些特点制定相应策略，在充分了解市场的基础上确定合适的砍价幅度。同时多利用各种促销活动和促销季节进行砍价，可以增加砍价成功的几率。
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