[摘要] 2010年，国内住宅地产市场经历了调控政策的狂风暴雨，不禁风浪的小型企业风雨飘摇。在承受国家调控压力下稍显动荡的房地产市场中，万科、保利、远洋地产这些曾经专注于、领先于住宅地产市场的企业也纷纷加码商业地产，寻找新的蓝海机遇，并为抢占先机提早谋篇布局。
2010年，国内住宅地产市场经历了调控政策的狂风暴雨，不禁风浪的小型企业风雨飘摇。在承受国家调控压力下稍显动荡的房地产市场中，万科、保利、远洋地产这些曾经专注于、领先于住宅地产市场的企业也纷纷加码商业地产，寻找新的蓝海机遇，并为抢占先机提早谋篇布局。
也许在人们的心目中，“只做住宅”已经成为了万科长期以来的品牌烙印，而2010年，万科却令人跌破眼镜，开启了其在商业地产领域的崭新“元年”。
万科总裁郁亮曾表示，2010年万科将进军商业地产，万科除80%开发项目为住宅产品外，其余20%将开发持有型商业物业，万科商业地产计划包括深圳5个酒店，及2010年落地的以服务为主的养老物业，同时预计未来3年内万科将建成220万平方米的住宅商业配套。
2010年12月，据万科数据显示：目前已累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。至此，万科成为中国房地产行业家年销售额过1000亿元的公司。在创造了中国房企销售业绩新高的同时，万科也进入“后千亿时代”。
与之前百亿扩展之路不同的是，万科的后千亿之后走的却是“商住二八开”的产品策略。郁亮在去年11月便高调宣布万科“八二分成”的新战略：“经历了阵痛的万科已经做好向1000亿元销售收入再出发的准备，其中一个重要变化就是开始涉足商业地产。”
不久后，万科已经通过直接拿地、收购项目等途径，在北京、东莞、武汉等城市，投入大约260亿元开发商业地产。
“万科频繁拿地代表了开发商对市场、土地价格的判断，中国发展到现在，商业地产未来也会慢慢地跟上来。这是一个发展趋势，住宅开发慢慢都会往商业地产上转变，是属于正常的情况。”万联证券房地产行业分析师黄鹏表示。
同样是以住宅产品著称、连续多年在北京住宅销售市场占有率的远洋地产，也在今年加快了进军商业地产的步伐。2010年，是远洋地产第三步战略的开局之年。远洋地产提出了“新区域、新业务、新价值”的战略目标，其中关键的一项就是向商业地产全面进军。到2015年，远洋地产在商业地产领域将达到百亿元的经营目标。
远洋地产行政总裁李明表示：“商业地产是地产行业发展的高境界，符合资产和物业的发展规律。目前，北京乃至可开发的土地有限。未来中国地产行业需要依靠商业地产，而商业地产在国内尚处于初级阶段，存在着广阔的发展空间，加之有国外的经验和模式可以借鉴，商业地产必将大有所为。”
和众多房企在2010年下半年提出转型相比，远洋地产早有动作。2010年12月31日，远洋地产、太古地产联手以20.0288亿元的价格摘得位于成都市锦江区大慈寺片区和东大街附近一宗地的开发建设权。这是远洋地产继12月22日获得北京CBD核心区Z6地块开发建设权之后，又一次成功摘得大型商业综合用地。
对于众多大型房企的战略性调整，中国商业地产联盟副会长王永平分析，不断加速的城市化进程，决定了商业地产发展具有良好前景。相对于政策对住宅市场的步步紧逼，政府对商业地产的积极主导与规划也为企业大举进入带来信心。未来商业地产或将成为房产企业的主力战场。
2011年保障房建设目标是1000万套,比2010年的580万套增长72%。面对大幕开启的保障房“井喷时代”,众多开发商跑马圈地,是抢食蛋糕还是应对调控?
房企日渐青睐保障房
据中国证券报记者不完全统计,近期积极参与保障性住房建设并享受政策利好的公司有万科、中国中冶、城投控股、金地集团、保利地产、远洋地产、上海建工、陆家嘴、招商地产、中国建筑等。
“招保万金”中的金地集团是最晚涉足保障房的。2010年10月11日,金地公告称取得以代建方式参与深圳龙华扩展区0009地块保障性住房代建总承包项目的开发权,该项目总建筑面积34.89万平方米。这是其首次参与保障房项目建设。
与之相比,万科在保障房建设方面的步伐很大。万科近年已参与公共租赁住房、限价房、经济适用房、廉租房等多种保障性住房项目。公共租赁住房有广州的万汇楼项目,限价房有天津的新里程等项目,经济适用房有武汉的青山区等项目。
招商地产2010年9月28日公告称,公司取得保障性住房中标通知书,公司通过竞标将以代建总承包方式参与深圳市光明新区整体拆迁、统建上楼安置房项目的开发。
一向主张“替富人盖房”的任志强近期低调在北京拿地,也将为穷人建保障房。2010年11月25日,北京华远地产和盛世新业联合体成功夺标北京通州区梨园镇砖厂村居住项目,项目包括配建限价商品房与定向安置房。此外,新疆城建是主动申请住房公积金贷款支持保障房建设的公司之一。2010年11月,公司公告称将一些公司资产进行抵押(资产预评估值为16亿元)申请公积金贷款,以支持公司保障房建设。
业内人士称,未来中国住宅体系包括政策性住房和商品房两大部分,而且政策性住房会有一个可观的比例,因此,地产商必须主动参与到这两大块的建设中来。
率可扩至25%左右
业界认为,地产大鳄纷纷进军保障房领域,主要是看中了“十二五”规划中“大力加强保障房建设”的蛋糕,以寻找新的利润增长点。
中国证券报记者获悉,金丰投资将重点转向保障房领域的“代建制”模式,即资金等均由政府投入,房企只输出技术与管理,以此来收取管理费用。代建制意味着开发商几乎毫无风险,虽然利润不高,却是稳定的一笔大生意。
同时,参与保障房建设可以在一定程度上规避严厉的房地产调控压力。某房地产开发企业负责人透露,保障房建设成本较低,需求稳定,资金周转速度快,更容易获得银行贷款,自有资金比例甚至可以低到20%以下。即使以5%左右的利润率计算,5倍左右的杠杆意味着开发商的资金率可扩大至25%左右。
另外,承建保障房之后,开发商可以从地方政府获得信贷、土地、税收等多种优惠条件。
不过,并不是所有房地产商都能受益于保障房。也有个别公司与保障房业务失之交臂,中华企业因上海市保障性住房政策调整,而被迫向大股东转让上海市外环内的经适房项目——华泾项目,转让原因是该经适房项目已被市政府变更为廉租房项目。从公告确认的转让价格来看,中华企业获得的溢价为零。
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保障房市场蛋糕的扩大,使得不少开发商的态度由先前的冷淡转向兴趣大增。但一些企业积极参与保障房建设的目的是为商品房项目争取盈利空间,少数地方政府则存在着对保障房建设“阳奉阴违”的现象。
变成拿地贷款的幌子
2010年我国保障性住房实际开工规模达590万套,2011年则计划达1000万套。对于迅速增长的保障房规模,河南省驻马店市某房企负责人表示,“前几年保障性住房项目很难与商品房项目相比,甚至是包袱,但现在不同了。一方面在严厉调控下,商品房价上涨空间受到抑制;另一方面,保障性住房建设规模甚至占到房地产市场的一半以上,开发商不可能回避这个市场。”
但一些开发商参与保障房建设有规避调控的目的。在银行信贷额度普遍偏紧以及房地产调控从严的背景下,开发商融资难度大增。少数房企试图先通过保障房项目拿到信贷资金,再挪用投入到资金紧缺的商品房项目中去,等到情况好转后再重新加快保障房建设。
2010年“国十条”出台之后,挂牌价格不再成为土地成交的关键因素。“限房价竞地价”、“限房价竞保障房面积”等新方式已在北京等地实施,部分地区甚至将是否参与保障房建设作为拿地硬性标准之一。一些开发商积极参与保障性住房,事实上希望藉此获得拿地、融资、市场开发等方面的便利,而自身经营重点无疑仍在商品房上。
北京市西南三环的一个在售项目配建了10万平方米左右的限价房,但现场销售人员拒绝就保障房申请和销售情况作出介绍。“限价房项目的位置是整个小区中最差的,我们只负责商品房项目的销售。”该销售人员称。
各地执行力成关键
在中央大力强调,居民普遍期盼,开发商态度渐渐转变的同时,地方政府的态度无疑在保障房建设中同样颇为关键。
“去年中央下发给中部某省几百亿元保障房建设资金,但后来发现很难下发到地市。各城市基本上都不想要中央的配套资金,担心会影响到商品房开发和卖地收入,何况地方财政还要追加投入。最后,在上级部门三令五申后才勉强执行。”一位地产人士说。
山东省住建部门的一位负责人则表示,保障房建设的拿地、建设以及销售分配环节都有不少经验教训需要总结。保障房面向的是中低收入阶层,要求项目售价必须较低,同时必须有公共交通等配套基建设施,否则不利于出行。而要满足这样条件的话,土地的拆迁和征地成本就会比较高。同时,保障房建设所需资金规模较大,不能完全依靠财政追加投入,怎么落实资金也是一大难题。
此外,国土部官员在不同场合提到,部分地区存在保障性住房用地未经批准擅自改变用途和性质等问题。
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