[摘要] 北京住总集团入驻洛阳曾经在洛阳楼市引起巨大轰动，4000亩的开发体量更让购房者惊叹！北京住总大手笔开发规格能不能一改定鼎路－老城区周边商品房开发现状？住总集团项目规划如何？什么时候推出？近期，房天下有幸采访到了洛阳住总宇泰房地产开发有限公司总经理李青，让她给我们详细一下住总集团在洛阳项目的发展规划。
编者按：北京住总集团入驻洛阳曾经在洛阳楼市引起巨大轰动，4000亩的开发体量更让购房者惊叹！北京住总大手笔开发规格能不能一改定鼎路－老城区周边商品房开发现状？住总集团项目规划如何？什么时候推出？近期，房天下有幸采访到了洛阳住总宇泰房地产开发有限公司总经理李青，让她给我们详细一下住总集团在洛阳项目的发展规划。
北京住总集团洛阳项目“鼎城”规划效果图
房天下：作为中国500强企业，北京住总集团进军洛阳房产市场是出于什么样的战略考虑？
李青：主要基于两个方面考虑，一是企业自身发展的战略要求。北京住总集团作为中国500强大型国有企业，拥有房屋建筑工程施工总承包特级资质，建筑设计、装饰设计国家甲级资质，房地产开发、地基与基础工程、市政工程、钢结构工程、机电安装、建筑装饰、物业管理国家一级资质，以及城市轨道交通工程专业承包资质。住宅集团20多年来在中国一线城市北京、上海以及数十个二线中心城市有着傲人的业绩，同时业务也遍及亚洲、非洲，承建了北京奥林匹克曲棍球场与射箭场，这种地产开发经历在房地产企业中是不多见的。但随着房地产市场的发展与变化，集团意识到企业不能固步自封，不能总是盯着一线城市，毕竟一线城市的土地资源越来越少，竞争更加残酷。要发展，必须走出去，寻找新的企业发展模式，中国这几年二三线城市房地产开发势头越来越好，二三线城市是中国未来房地产发展的重头戏。作为国企的标兵，要有开拓的勇气。其次，对洛阳的房地产市场未来前景看好，这也是我们选择洛阳的原因。洛阳已经成为河南省副经济中心，按照“以洛河为轴线、南北对应发展”的城市布局发展，洛阳北区将迎来片区迅猛发展、配套资源完善、房地产高速时期。这几年的发展可说是日新月异，经济实力与人均收入逐年在攀升，居民的购房意愿在逐年攀升，房地产行业也是蓬勃发展，如火如荼。洛阳的房价在三线城市中属中等，很多地方都是未经发掘的价值洼地，只要规划好，洛阳房地产将会达到一个新的历史水平，有这么的机遇与发展前景，我们自然不会放弃。
房天下：北京住总集团在洛阳拿地4000亩左右，是洛阳目前面积的住宅项目，能不能先给我们介绍一下项目的整体规划和开发进度？
李青：住总集团在洛阳开发的定鼎北路大型城市综合社区项目——鼎城，正对上清宫森林公园，项目总占地面积4000亩（现已摘牌924亩），约需投资150亿元，项目全部建成后可容纳4万多户10万余人居住，具有包括住宅、商业、酒店、教育、文化、旅游等多种功能，是目前洛阳市单体的房地产开发项目。项目在北区的发展中也是规模的项目，洛阳北区由于目前开发的项目较少，尤其是知名开发商所开发的、有规模的、高素质的项目更是空白，因此当地与周边的居民对好产品的渴求是项目的机会。我们项目位于洛阳城市北入口，有“城市之眼”之称，项目东邻城市主干道定鼎路，北临310国道，环抱万亩上清宫森林公园，是俯瞰洛阳全城和眺望森林公园的绝佳位置。项目一期位于道北五路以北，310国道以南。占地15.5公顷，规划户数2435户，总建筑面积37.8万平米。多层洋房、小高层、高层、街区商业、幼儿园、会所等多物业相结合，项目利用天然的自然坡地地形，呈阶梯式的建筑群，适合于高端品质项目的开发，这样的地块在整个中原地区来讲都是十分罕见少有。项目将按照整体规划、分布实施、滚动发展的原则，力争在3至5年时间形成洛阳特色、品质、文化氛围最浓、居住氛围的城市综合体。目前项目住宅基础部分已经完工，洋房、小高层、高层在同步建设中，大概2011年5月份左右，项目将会面市。
房天下：与洛阳市场上其他楼盘相比，我们的项目优势体现在哪些方面？
李青：总体来说有五点。
，规模。几千亩的体量意味着项目的开发周期很长，也不是简单盖几栋楼就完事，它必须是以一个城市运营的理念全盘考虑，简单说我们在造一座城，这座城是包罗万象的，未来所有的生活配套都会体现在项目中。足不出社区就能完成日常生活的所有需求。
第二，景观。项目所在对面就是风景区——上清宫森林公园。未来，项目周边还会兴建两座文体公园，这都是写在洛阳政府发展规划蓝图之中。而且项目自身的台地风情园林景观也是项目的一大亮点，它是洛阳市点的小区景观园林，与洛阳市水平面落差达80米，有“一览众山小”的感觉。第三：产品。项目建筑特色为典型的北美风情建筑，我们一起开发的住宅项目主要是洋房、小高层与高层，特别是电梯洋房产品在洛阳已经是不多见的产品，而且户型精挑细选，首创二层配置入户花园。产品的高赠送、低密度、高绿化率与住总集团的精工品质都是我们产品的特色。
第四：性价比。我们项目属于老城区改造，城市道北发展的门户，属于城市发展中的价值洼地，将来项目上市后与其它市区项目相比较有很大价格优势。其次，在便捷性上，项目与老城区最繁华的商业中心交通距离才十几。可以说这样的优势是其它项目所不具备的。
第五：多种业态:项目在社区内部配套上还规划有：5000平方米的豪华会所、绿地公园、体育公园、幼儿园、中小学、商业中心、星级酒店、写字楼公寓等，满足都市生活配套设施一应俱全。
房天下：住总集团有多年的保障房建设成功经验，定鼎北路项目是不是也会规划一部分价位较低的保障性住房？
李青：可以肯定的回答，我们项目是商品房住宅项目，不是政府保障性住房项目，也就不存在规划所谓的部分保障性住房。
房天下：从地理位置上来说，我们的项目并不占优势，但却处于一个，面对上清宫和森林公园，在楼盘建设中将怎样利用这一优势？
李青：住总•鼎城项目位于洛阳市老城区定鼎北路以西、道北二路以北、310国道以南。该片区将是洛阳城市“北扩”发展的重点区域。住总•鼎城为该片区扛鼎之作，将引领道北片区房地产行业的快速发展。项目紧邻城市南北主干道定鼎路（现新开通洛吉快速通道）、东西向310国道、多条道北规划路（正在修建中），邻近市区东西主干道中州路。交通十分便利。周边有上清宫森林公园和国家考古遗址公园，也属于的圣地。项目建设规划考虑将于周边的风情地貌相融合，充分发挥其地块自身优势，打造成洛阳首屈一指的原生态坡地大盘。
房天下：2010年被称作是“楼市调控”年，但在调控之下，房价却依然居高不下，您认为这其中的主要原因是什么？
李青：我认为有以下几点：，调控政策没有切中要害。地方政府对土地收入的依赖程度太高，而目前上市的土地又为国家所有，政府采取招拍挂制度，无形中提高了土地成本，土地成本最终是要转移到房价上，这点不改，目前政策很难凑效，即使有新的政策，只能是短期的抑制，打压的投机，但是刚性需求依然强大，老百姓该买房还是要买，所以房价还降不下来。第二，房地产市场是中国发展的一大经济支柱，政府屡次出台的政策的是稳定房价，没有直接说要降房价，显示政府期望房地产业是一个健康的行业，而不是透支未来几十年的，从国家经济发展的角度，既然是支柱产业，它的重要性也是政府要考虑的因素，它希望这个产业有一个缓着陆，而不是一棍子打死，当然这需要时间与政策的技巧性。
房天下：近期很多媒体在呼吁楼市需要第三次调控，您认为近期国家还会出台楼市调控政策吗？为什么？
李青：有可能。基本上说2010年房地产调控政策基本失效，这就考验政府的公信力。老百姓买不起房不是找发展商，他是找政府，政府给他的期待很多，蓝图很美好，但是没有实现，百姓有怨言，这政府就不能不管了。12月下旬，温总理在中央人民广播电台台庆回答网友的提问时明确表示在他的任期内让房价将下来，这是一个明显的信号。12月30日，住房和城乡建设部部长姜伟新表示，在继续严格执行现有调控政策的同时，要时刻准备新的房地产调控招数。从今年两轮的地产调控来看，调控政策的重心十分明确的压在了对投资性需求的抑制上面,而“限贷”和“限购”等政策所采取的“一刀切”。只对自住性需求采取支持态度，政策当中也并没有提起改善性需求。而住建部会议对明年地产调控定调中，明确提及支持改善性需求。这对明年整个地产行业在政策层面上属于利好。而我们认为，明年地产调控虽然将步入常态化，但在调控政策上将更具有灵活性和针对性，区域调控将有可能代替全面调控，调控政策将更加细化，以支持自住性和改善性需求。
房天下：楼市调控之下，很多大品牌开发商像北京住总这样的集团企业都开始向二三线城市发展，有网民担心品牌开发商入驻会推高洛阳当地房价，您怎么看待？
李青：一线城市土地紧张，二三线城市房地产行业处于高速发展阶段。需要有对城市、对市民负责任的企业来进行城市发展建设，洛阳近年来知名品牌开发商进驻洛阳后，不论是开发品质和对洛阳城市的贡献都是显而易见的。住总集团作为一家有着高度责任感到国有企业，立志将住总鼎城项目打造为满足不同阶层需求综合型大盘。
关于房价的提升，要从土地成本上涨、材料上涨、人工费上涨多重原因来看待，现在本地开发商企业也开发了不少精品楼盘，同样以市场变化和成本来制定价格。
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