昨日,中国社会科学院财政与贸易经济研究所、社会科学文献出版社联合发布“2011年《住房绿皮书》。绿皮书对过去一年房地产市场形势进行了分析和回顾,2009年第四季度到2010年第四季度中国住房市场的形势,并对2011年楼市的走向进行了分析和预测。
绿皮书称,35个大中城市楼市出现泡沫,总泡沫指数为29.5%,其中福州、杭州等七个城市楼价泡沫指数超过了50%。绿皮书还称,绝大多数城市房贷压力超负荷,楼市观望情绪出现,2011年还将面临从紧的调控。
现状福州等七城市泡沫占实价过半
绿皮书通过对2010年9月35个大中城市二类地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交价的对比分析发现,普通商品住房平均房价泡沫为29.5%,其中福州、杭州、南宁、青岛、天津、兰州和石家庄这7个城市泡沫成分占实际价格比例在50%以上,北京、深圳、上海等11个城市泡沫成分占实际价格比例在30%—50%之间,含广州在内的8个城市泡沫成分占实际价格比例在10%—30%,南京、厦门、海口等9个城市泡沫成分占实际价格比例在10%以内。泡沫指数的取值在0—1之间,泡沫指数越大,说明该城市房价中的泡沫成分越大。
中国社科院财贸所城市与房地产经济研究室邹琳华在发布会中对该价格泡沫指数解释道,泡沫估计采用的房价指标为2010年9月35个大中城市地段普通商品住宅集中成交价。
问题部分城市月度偿付率超过100%
绿皮书指出,按照国际通行做法,月度偿付率的线是30%,超过此线的家庭属于低收入家庭,这类家庭一般要采取租房而不是买房的做法。如果参照国际通行做法,目前国内绝大多数城市的月度偿付率都超过了线,只有呼和浩特和重庆等少数城市是例外,在近两年的时间里,月度偿付率在绝大多数月份保持在30%以下。
而我国银监会的规定是,月度偿付率不能高于50%。如果参照此标准,长沙、济南、南京等近一半城市在大多数月份里符合中国银监会的规定。
月度偿付率较高的城市主要集中在北京、广州、上海和深圳等一线城市。的是北京,大多数月份的月度偿付率超过100%。绿皮书认为,这样高的比重部分原因可能是北京房地产市场的投机成分过重,将房价推高到本市居民无法承受的地步。事实上,国内绝大多数城市的月度偿付率在大多数月份里高达50%以上,特别是部分城市近100%,甚至有超过100%的月度偿付率,这些现象同样反映出这些城市均不同程度地存在着投机问题。
困境上涨预期弱化租购两难窘境乍现
住房购买消费者多数认为房价过高难以支付,冀望调控,观望情绪渐浓。随着住房调控政策的出台,房价上涨预期总体也有所弱化,持币观望静待购房时机成为大部分人的选择。
绿皮书中显示,2010年上半年以来,住房租赁市场成交量有所增加,租金水平出现较大增幅。据该书统计,自今年上半年以来,住房租赁市场成交量有所增加,租金水平出现大幅上涨。部分中介因为房屋买卖生意下降,从房主处房子做“二房东”；大规模拆迁和部分买家转入租赁市场也是推高房租的因素；而高价购买住房导致出租成本增加,以及政府缺乏租金管理应该是更为根本的原因。对许多住房消费者来说,住房问题已经出现“买不起”兼“租不起”的困境。
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